Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico

L’art. 119 del D.L. 19/05/2020, n. 34 (c.d. “Decreto Rilancio”, convertito in legge dalla L. 17/07/2020, n. 77) dispone ai commi 1, 2 e 3, che le detrazioni per interventi di efficienza energetica - di cui all’art. 14 del D.L. 63/2013 (c.d. “Ecobonus”) - si applicano (per le tipologie di interventi e con i massimali indicati nelle tabelle più avanti) nella misura del 110%:

a) per le persone fisiche, per le spese sostenute nel periodo dal 01/07/2020 fino al 30/06/2022 N44;

b) per i condomini, nonché per le persone fisiche su edifici con 2-4 unità immobiliari, interamente posseduti, per le spese sostenute nel periodo dal 01/07/2020 fino al 30/06/2022, oppure anche fino al 31/12/2022 a patto che alla data del 30/06/2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo N44;

Gli interventi agevolabili (comma 1 dell’art. 119 del D.L. 34/2020, lettere a, b e c), possono essenzialmente ridursi a due macro-categorie:

1) interventi di isolamento termico dell’involucro edilizio opaco (eseguibili su parti comuni di edifici condominiali, su edifici unifamiliari o su unità immobiliari in possesso di determinati requisiti di autonomia site all’interno di edifici plurifamiliari - lettera a, comma 1, art. 119 del D.L. 34/2020);

Alla luce di quanto sopra, anche le tipologie edilizie oggetto di agevolazione si riducono essenzialmente a due:

1) interi edifici condominiali;

2) edifici unifamiliari o unità immobiliari auton

Si riporta di seguito una tabella che riepiloga le caratteristiche generali dell’agevolazione.

Tutti questi aspetti saranno oggetto di ampio approfondimento nei paragrafi successivi.

Ecobonus 110% - Riepilogo delle caratteristiche generali

Si riportano di seguito i principali riferimenti normativi; gli ulteriori documenti di prassi (Risoluzioni, Interpelli, ecc., emanati di volta in volta dall’Agenzia delle entrate) sono citati direttamente nel testo ove pertinenti.

Ecobonus 110% - Principali riferimenti normativi

Di seguito il dettaglio delle tipologie di interventi agevolabili, con i relativi massimali di spesa e detrazione.

Lettera a, art. 119 del D.L. 34/2020

INVOLUCRO EDILIZIO DI INTERI EDIFICI O UNITÀ IMMOBILIARI AUTONOME

L’art. 119 del D.L. 34/2020 dispone ai commi 5 e 6 che sono detraibili nella misura del 110% anche le spese sostenute - nel periodo di vigenza stabilito in generale per il Superbonus - per le tipologie di interventi e con i massimali indicati nella tabella qui sotto.

Per fruire dell’agevolazione maggiorata, gli interventi devono essere eseguiti congiuntamente a uno degli interventi dell’Ecobonus 110% o del Sismabonus 110% (sono pertanto anche questi interventi “trainati” nell’applicazione dell’aliquota di detrazione maggiorata - si rinvia per dettagli al paragrafo sugli interventi trainati).

Gli interventi si inquadrano nella tipologia di cui al comma 1, lettera h), dell’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986: “relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia” (ne segue che non possono godere di un massimale dedicato in presenza di altri interventi riconducibili allo stesso riferimento normativo, cfr.: Risoluzione 30/09/2020, n. 60/E; Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 4.4.3 R).

Ove possibile, gli interventi in questione possono essere realizzati anche in assenza di opere edilizie propriamente dette.

Ai sensi del comma 9 dell’

I massimali delle detrazioni per gli impianti fotovoltaici sono cumulabili con quelli degli interventi, trainanti e trainati.

Ciò è peraltro espressamente indicato:

- dalla Circolare 08/08/2020, n. 24/E con riferimento agli interventi di sostituzione impiantistica su parti comuni di edifici (vedi punto 2.1.2 R), nonché per quelli di sostituzione impiantistica su edifici unifamiliari o unità immobiliari autonome (vedi punto 2.1.3 R);

- dalla Risoluzione 28/09/2020, n. 60

Il comma 7 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 dispone che la detrazione per impianti fotovoltaici non è cumulabile con altri incentivi pubblici e altre forme di agevolazione di qualsiasi natura previste dalla normativa europea, nazionale e regionale, compresi i fondi di garanzia e di rotazione di cui all’

Il comma 7 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 dispone che l’agevolazione è

La misura potenziata del 110% si applica - ai sensi del comma 2 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 - anche agli altri interventi di efficientamento energetico di cui all’art. 14 del D.L. 63/2013 (con alcune eccezioni per le quali si veda il paragrafo successivo), nei limiti di spesa per ciascuno di questi previsti, e a condizione c

Fra quelli facenti parte dell’Ecobonus, non rientrano fra gli interventi “trainabili”:

- gli interventi di riqualificazione energetica globale di edifici esistenti, di cui al comma 344 R, art. 1 della L. 296/2006, come specificato dalla Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 4.2.4

Si rinvia alla seguente tabella, nonché agli Allegati 1 R e 2 R al Decreto Asseverazioni. Quanto ai massimali maggiorati di spesa, si ottengono dividendo gli ordinari massimali di detrazione per 1,1 N22 (vedi anche Interpello 04/11/2020, n. 523 Visualizza PDF).

Può essere utile anche la consultazione della tabella di cui all’Allegato B R al Decreto Requisiti, che si ripropone di riepilogare tutti gli incentivi vigenti per interventi di efficientamento energetico degli edifici.

A seguito delle innovazioni introdotte dalla L. 30/12/2020, n. 178 (Legge di bilancio 2021, art. 1, comma 66 R), il comma 2, art. 119 del D.L. 34/2020, dispone che sono inclusi tra gli interventi “trainati” anche quelli di eliminazione delle barriere architettoniche (lettera e), comma 1,

L’art. 119 del D.L. 34/2020 dispone al comma 8 che sono detraibili nella misura del 110% le spese per l’installazione di infrastrutture di ricarica di veicoli elettrici negli edifici, di cui all’art. 16-ter del D.L. 63/2013.

Si ricorda che ai sensi della menzionata disposizione è riconosciuta una detrazione per le spese relative all’acquisto e alla posa in opera di infrastrutture di ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica, ivi inclusi i costi iniziali per la richiesta di potenza addizionale fino ad un massimo di 7 kW, su un ammontare massimo di spesa p

Tra la documentazione che il contribuente deve possedere e conservare per eventuali controlli vi è ovviamente - come per tutti gli altri bonus fiscali simili - la documentazione attestante le necessarie abilitazioni dal punto di vista edilizio.

Qualora la normativa edilizia applicabile non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione degli interventi (edilizia libera), tale documentazione è sostituita da una dichiarazione sostituti

Gli interventi devono rispettare i requisiti energetici minimi previsti dall’Allegato A R al Decreto Requisiti, come attestato dall’asseverazione rilasciata da tecnico abilitato sulla base dei modelli definiti dal Decreto Asseverazioni (comma 3 dell’art. 119 del D.L. 34/2020).

Detto decreto è stato emanato ai sensi del comma 3-ter dell’art. 14 del D.L. 63/2013, e reca i requisiti tecnici da rispettare per tutti gli interventi di efficientamento energetico del patrimonio edilizio esistente ammessi a fruire di detrazioni fiscali, siano quelle del Super-Ecobonus 110% qui trattato o quelle dell’Ecobonus “normale” (vedi Le detrazioni fiscali per interventi di risparmio energetico (c.d. “

Per poter accedere all’incentivo, gli interventi devono assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche o comunque il conseguimento della classe energetica più alta N10, come attestato dall’APE ante e post-intervento (comma 3 dell’art. 119 del D.L. 34/2020), in riferimento, a seconda dei casi, all’intero edificio N11 o all’unità immobiliare autonoma (a tale proposito, la Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 5.2.5 R, ha chiarito che nel caso di intervento trainante condominiale e intervento trainato nel singolo appartamento, ai fini del Superbonus è sufficiente che il miglioramento delle due classi energetiche sia raggiunto dal condominio).

Il requisito del miglioramento della classe energetica si applica anche quando l’intervento è effettuato tramite demolizione e ricostruzione; pertanto anche in questi casi occorre acquisire l’APE ante e post intervento (Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 5.2.10 R).

Stante il fatto che (come visto al paragrafo dedicato, al quale si fa rinvio) il Superbonus è applicabile anche agli interventi che hanno avuto inizio prima del 01/07/2020, purché le relative spese siano state sostenute in un momento successivo, l’APE ante intervento può anche essere redatto in un secondo momento, purché in tempo per poter essere allegato all’asseverazione finale degli interventi. Si veda in proposito anche la Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 5.2.7

I costi sostenuti per qualsiasi intervento agevolato al 110% devono risultare congrui in relazione ai lavori che sono stati eseguiti, come attestato dall’asseverazione rilasciata da tecnico abilitato sulla base dei modelli definiti dal Decreto Asseverazioni (comma 13 dell’art. 119 del D.L. 34/2020).

Per asseverare la congruità della spesa in relazione agli interventi effettuati, si fa riferimento ai criteri indicati al punto 13 dell’Allegato A R al Decreto Requisiti. Detti criteri devono essere seguiti secondo uno schema ben preciso, che non può essere oggetto di deroga:

1) i costi per tipologia di intervento devono essere inferiori o uguali ai prezzi medi delle opere compiute riportati nei

L’attestazione che assevera il rispetto dei requisiti energetici e della congruità delle spese è redatta - in uno per gli interventi trainanti e per quelli trainati - nella forma di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (artt.47, 75 e 76 del D.P.R. 445/2000), sulla base dei modelli allegati al Decreto Asseverazioni.

Asseverazione per stato di avanzamento lavori (SAL) e/o a fine lavori

Ai sensi del comma 13-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020, detta attestazione può essere rilasciata, in alternativa, al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori (SAL). La prescrizione si ricollega alla possibilità di effettuare l’opzione per la trasformazione del beneficio fiscale in credito d’imposta anche per SAL, invece di attendere la fine dei lavori (vedi oltre). Andrà pertanto utilizzato il pertinente modello a seconda dei casi (comma 7, art. 2 R del Decreto Asseverazioni):

- Allegato 1 R al Decreto Asseverazioni, qualora i lavori siano conclusi;

- Allegato 2 R al Decreto Asseverazioni, con riferimento al caso di un SAL (quest’ultima è comunque seguita, al termine dei lavori, dall’altra - comma 8, art. 2 R del Decreto Asseverazioni).

In altri termini,

Il visto di conformità non è redatto dal professionista tecnico bensì dal commercialista, consulente

I professionisti che rilasciano le attestazioni devono essere in possesso di polizza di assicurazione per responsabilità civile - con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi dei relativi interventi, e comunque non inferiore a 500.000 Euro - al fine di garantire sia i propri clienti che il bilancio dello Stato degli eventuali danni provocati (comma 14, art. 119 del D.L. 34/2020; comma 6, art. 2 R del Decreto Asseverazioni).

Inoltre, il Decreto Asseverazioni - che reca la modulistica per le asseverazioni di cui si è trattato in precedenza con riferimento agli interventi di efficientamento energetico rientranti nel perimetro del Superbonus - prevede nella parte finale dei modelli che il professionista dichiari che “è stata stipulata a proprio nome ed esclusivamente per le finalità di cui al comma 14 dell’art. 119 del D.L. 34/2020” una polizza assicurativa, della quale va indicato il massimale e di cui occorre allegare copia (si veda il punto 3.2.1 dell’Allegato 1

L’ENEA effettua controlli sostanziali su un campione di almeno il 5% delle asseverazioni presentate nonché su tutte le asseverazioni concernenti interventi avviati prima del 01/07/2020, ai sensi dell’art. 5 R del Decreto Requisiti.

I controlli possono essere di tipo documentale nonché in situ (questi ultimi devono riguardare almeno il 10% dei controlli complessivi), e sono svolti secondo un programma annuale, nonché in base alle modalità e procedure individuate dal D.M. 11/05/2018.

L’art. 119 del D.L. 34/2020 dispone al comma 4 che le detrazioni per interventi di adeguamento strutturale e antisismico - di cui ai commi da 1-bis a 1-septies, art. 16 del D.L. 63/2013 - (c.d. “Sismabonus”, vedi Sismabonus, classificazione del rischio sismico delle costruzioni e relativa attestazione), si applicano nella misura del 110% per le spese sostenute dal 01/07/2020 fino al 30/06/2022 (termine così prorogato rispetto all’originario termine fissato al 31/12/2021, ad opera della L. 30/12/2020, n. 178, art. 1, comma 66 R, lettera f).

Il Sismabonus prevede nella sua versione “ordinaria”, disciplinata dai menzionati commi

Quanto all’incremento di volumetria e Sismabonus, in vigenza delle definizioni di interventi edilizi precedenti, l’Agenzia delle entrate ha chiarito con diversi interpelli che rientra nel concetto di demolizione e ricostruzione anche la ricostruzione dell’edificio che determina un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente - sempreché le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione e l’ampliamento fosse relativo alle misure necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica - e di conseguenza è possibile usufruire del Sismabonus anche se il fabbricato ricostruito preveda un aumento di cubatura e/o c

Come già indicato, l’aliquota maggiorata al 110% si estende anche alle spese sostenute dagli acquirenti di case “antisismiche”, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3

Viceversa, non essendo stata richiamata dall’art. 119 del D.L. 34/2020 la norma contenuta nel comma 2-quater.1 dell’

Gli interventi possono essere anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici connessi alla rete elettrica, e r

Dalla mera lettura dell’art. 119 del D.L. 34/2020 sembrerebbe che il Sismabonus possa trainare solamente gli interventi concernenti l’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo nonché di impianti per la ricarica di veicoli elettrici (si vedano in particolare i commi 5 e 16-ter).

Tuttavia, i documenti dell’Agenzia entrate non operano tale distinzione, dato che la

Il comma 4-bis dell’

Contrariamente a quanto fatto per gli interventi finalizzati al risparmio energetico, in relazione al Sismabonus 110% non sono state previste nuove categorie di interventi, ma si è semplicemente provveduto ad innalzare le aliquote per determinate categorie di interventi già ag

Per tutti gli interventi del Sismabonus che possono usufruire della maxi-aliquota del 110%, restano valide le regole generali del Sismabonus (vedi Sismabonus, classificazione del rischio sismico delle costruzioni e relativa attestazione), ivi compresa la non applicabilità a edifici ubicati in zona sismica 4 (vedi

L’incremento dell’aliquota di detrazione al 110% è previsto in maniera indistinta, senza cioè alcuna differenza in base ai fattori prima indicati, ivi compresa la necessità del miglioramento di classificazione sismica certificato.

Ne consegue che il vantaggio risulterà massimo per gli interventi che ordinariamente beneficerebbero dell’aliquota di detrazione al 50%, e per i quali peraltro non è richiesto il requisito del miglioramento asseverato della classe di rischio sismico dell’edificio.

Questo non significa che qualsiasi intervento possa rientrare nel perimetro della messa in sicurezza antisismica.

Nel quadro normativo così delineato, è necessario dare chiarimenti in merito alla possibilità di accedere al Superbonus con l’esecuzione di “interventi di riparazione o locali”. Questi ultimi sono definiti dal par. 8.4.1 NTC 2018 come “interventi che interessino singoli elementi strutturali e che, comunque, non riducano le condizioni di sicurezza preesistenti”, e tramite i quali si intende:

- ripristinare le caratteristiche iniziali di elementi o parti danneggiate rispetto alla configurazione prece

I professionisti che rilasciano le attestazioni (analogamente a quanto indicato per l’Ecobonus 110%) devono essere in possesso di polizza di assicurazione per responsabilità civile - con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi dei relativi interventi, e comunque non inferiore a 500.000 Euro - al fine di garantire sia i propri clienti che il bilancio dello Stato degli eventuali danni provocati (comma 14,

L’importo massimo della detrazione spettante si riferisce:

- ai singoli interventi agevolabili;

- all’ edificio unifamiliare o alla unità immobiliare funzionalmente indipendente oggetto di intervento.

Pertanto:

- nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati;

- il limite massimo va suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell’immobile che partecipano alla spesa, in ragione dell’onere da ciascuno effettivamente sostenuto e documentato;

- invece, nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio (per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, vedi più avanti) l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio, mentre il limite riferito alle singole unità che lo compongono potrà essere anche maggiore in virtù del criterio di ripartizione per millesimi o altro criterio ammissibile ai sensi dell’art. 1123 del Codice civile;

Per stabilire se si tratti di più interventi agevolabili o meno occorre anche fare attenzione ai relativi riferimenti normativi. Ad esempio, tutti gli interventi per i quali il riferimento normativo sia l’art. 16-bis del D.P.R. 917/19

In applicazione dei principi generali validi anche per le altre agevolazioni simili, e come confermato anche dalla Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 5 R, rientrano fra le spese ammissibili:

a) le spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori (ad esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica e delle previste asseverazioni) N52;

Le pertinenze vanno considerate in maniera differente a seconda della tipologia edilizia sulla quale si interviene.

A) Edifici unifamiliari o singole unità immobiliari autonome

In caso di interventi su edifici unifamiliari o singole unità immobiliari funzionalmente autonome, l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente (vedi anche vedi Interpello 05/01/2021, n. 10 Visualizza P

Secondo quanto disposto dai commi 4-ter e 4-quater, art. 119 del D.L. 34/2020, i limiti delle spese ammesse alla fruizione degli incentivi fiscali

Poiché la norma fa riferimento alle spese sostenute in un ben definito arco temporale:

a) per le persone fisiche, compresi i professionisti, nonché per gli enti non commerciali, si fa riferimento al criterio di cassa, e quindi alla data dell’effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui i pagamenti si riferiscono.

Ad esempio, un intervento ammissibile iniziato a g

Come per tutte le altre agevolazioni simili, anche per il Superbonus, la detrazione spetta sulle spese effettivamente sostenute nonché rimaste a carico.

La detrazione si applica sul valore totale della fattura, al lordo del pagamento dell’IVA (Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 4 R), qualora non ricorrano le condizioni affinché l’IVA venga “

La condizione che gli interventi trainati siano eseguiti “congiuntamente” a quelli trainanti si considera soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi trainati sono ricomprese nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti (si vedano: Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2.2 R; art. 2 del R Decreto Requisiti, comma 5; Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 4.2.2 R).

Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superb

Si formulano di seguito alcuni esempi di calcolo.

Si noti che negli esempi che se

Esempio 1.1

Esempio 2.1

Esempio 3.1

Esempio 4.1

Esempio 4.2

I contribuenti persone fisiche soggetti all’Irpef sono tenuti a disporre il pagamento delle spese mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita Iva ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato (lettera e), comma 1, art. 6

La normativa ha individuato, per l’applicazione dell’aliquota maggiorata al 110% in relazione agli interventi finalizzati al risparmio energetico, tipologie di interventi nuovi e differenti, solo in parte sovrapponibili con quelli già precedentemente agevolabili nell’ambito dell’Ecobonus “ordinario” (vedi Le detrazioni fiscali per interventi di risparmio energetico (c.d. “Ecobonus

L’art. 63 del D.L. 14/08/2020, n. 104 (c.d. “Decreto Rilancio 2” o anche “Decreto Agosto”) prevede che le deliberazioni condominiali aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici, per i quali si richiede di usufruire del c.d. “Superbonus 110%”, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

A tale scopo, la disposizione ha introdotto un ulteriore comma 9-bis nell’

Nei cantieri in cui si svolgono interventi agevolabili con il Superbonus, il cartello di cantiere deve indicare la dicitur

Il principio generale è che il diritto a detrarre le spese per interventi su parti comuni di edifici residenziali spetta soltanto ai condòmini in regola con i versamenti (Circolare 24/02/1998, n. 57/E; Circolare 11/05/1998, n. 121).

Tuttavia, il beneficio compete anche ai condom

Quanto all’Ecobonus i controlli - ai sensi dell’art. 11 R del Decreto Requisiti - sono affidati all’ENEA, che li effettua con le procedure e secondo le modalità disciplinate dal D.M. 11/05/2018.

Detto decreto disciplina le procedure e le modalità con le quali ENEA effettua i controlli a campione, sia documentali che in situ, volti ad accertare la sussistenza delle condizioni per la fruizione delle detrazioni fiscali di cui agli interventi per il risparmio energetico.

Il campione sottoposto a controllo è definito nel limite massimo dello 0,5% delle richieste di acces

Si riportano di seguito tabelle riepilogative delle possibili conseguenze di natura penale, tributaria e amministrativa in caso di violazioni.

L’art. 17-ter del D.L. 28/10/2020, n. 137 (c.d. “Decreto Ristori”), prevede - nell’ambito delle procedure previste per le detrazioni fiscali e la relativa cessione del credito introdotta dagli artt. 119 e 121 del D.L. 34/2020 - l’obbligo per i soggetti cessionari dei crediti,

Quanto alle tipologie edilizie, i lavori possono svolgersi su:

- interi edifici condominiali/plurifamiliari;

- singole unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari, purché funzionalmente autonome e dotate di uno o più accessi autonomi dall’esterno;

- edifici unifamiliari;

- singole unità immobiliari anche non funzionalmente autonome, ma solo per interventi “trainati” in presenza di interventi “trainanti” svolti sull’intero edificio

Relativamente poi a quali destinazioni possano essere oggetto di intervento, la norma nulla specifica, indicando solo i soggetti (comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020) che possono essere ammessi alle agevolazioni.

Pertanto, dando credito ad una interpretazione letterale della norma, si potrebbero considerare ammesse tutte le destinazioni (tranne quelle precluse come sopra indicato) purché titolare dell’intervento sia uno dei soggetti eleggibili, e con le limitazioni indicate relativamente alle persone fisiche (massimo due unità immobiliari, comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020) e alle associazioni sportive dilettantistiche (solo immobili o parti di essi adibite a spogliatoi).

Tuttavia, la

Il Superbonus è ammesso per interventi realizzati su edifici esistenti situati nel territorio dello Stato, censiti al catasto o per i quali sia stato chiesto l’accatastamento.

La prova dell’esistenza dell’edificio è fornita dall’iscrizione dello stesso in catasto, oppure dalla richiesta di accatastamento, nonché dal pagamento dell’IMU ove dovuta (Circolare 31/05/2007, n. 36/E, paragrafo 2 R).

Si veda anche quanto si dirà a proposito delle unità classificate nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”).

Sono esclusi dal beneficio gli

Ai sensi del regolamento edilizio comunale “tipo” approvato dalla Conferenza unificata con Intesa 20/10/2016, n. 125/CU, per “edificio unifamiliare” (definizione n. 33

Quanto agli edifici coinvolti, la norma come visto si rivolge anche alle singole unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari, purché:

1) “funzionalmente indipendenti”;

2) dotate di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Entrambi i requisiti devono sussistere contemporaneamente, e prescindono dal fatto che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio (vedi anche Interpello 09/09/2020, n. 328Visualizza PDF).

Rispondono certamente ai requisiti, ad esempio, le singole unità immobiliari in villette a schiera o tipologie “bifamiliari” o simili. Possono altresì considerarsi funzionalmente indipendenti - in presenza dei requisiti richiesti - anche due unità immobiliari abitative sovrapposte verticalmente (vedi Interpello 05/01/2021, n. 10 Visualizza PDF).

Anche in questi casi opera ovviamente l’esclusione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (queste ultime se non aperte al pubblico) non aperte al pubblico, oltre alle limitazioni indicate relativamente alle persone fisiche (massimo 2 unità immobiliari, comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020) e per le associazioni sportive dilettantistiche (solo immobili o parti di essi adibite a spogliatoi).

Come si è chiaramente visto, risulta sostanzialmente esclusa la possibilità di intervenire sulla singola unità immobiliare situata in edificio condominiale/plurifamiliare, tranne che nell’ipotesi di intervento “trainato”, realizzabile quando sia stato effettuato un intervento “trainante” sull’intero edificio, o anche in assenza di intervento trainante qualora si tratti di immobile vincolato, o vi sia impossibilità di eseguire gli interventi trainanti, perché vietati da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali.

Tuttavia, con riguardo all’intervento di isolamento termico dell’involucro edilizio, l’Agenzia delle entrate (si vedano: Interpello 24/09/2020, n. 408 Visualizza PDF; Interpello 27/10/2020, n. 499 Visualizza PDF) ha aperto alla possibilità di effettuare l’intervento di isolamento termico dell’involucro edilizio anche sulla singola unità immobiliare in condominio non funzionalmente indipen

Con la risposta a Interpello 27/10/2020, n. 499 Visualizza PDF, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che nell’ambito dell’intervento “trainante” di isolamento dell’involucro edilizio opaco delle parti comuni di edifici condominiali rientra anche l’isolamento del lastrico solare, ancorché detto lastrico solare sia di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento sottostante, dal momento che anche in questo caso trattasi di parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 del Codi

Il comma 2 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 dispone che gli interventi di efficientamento energetico di cui all’art. 14 del D.L. 63/2013, nonché gli interventi di eliminazione di barriere architettoniche di cui alla lettera e), comma 1, art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 - di norma soggetti ad aliquote di detrazione inferiori - possono usufruire della maggiorazione al 110% anche se non eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi oggetto dell’aliquota maggiorata, nei seguenti casi:

È ammissibile alle agevolazioni un intervento che preveda il cambio di destinazione da non residenziale a residenziale al termine dei lavori, a condizione che dal titolo abilitativo che autorizza i lavori si evinca chiaramente che l’immobile oggetto degli interventi diverrà abitativo e che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esiste

Nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unit&agrav

In applicazione dei principi già consolidati relativamente alle agevolazioni dell’Ecobonus (Le detrazioni fiscali per interventi di risparmio energetico (c.d. “Ecobonusâ€)), le detrazioni spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti” - vedi per dettagli Fabbricati “collabenti†(ruderi): disciplina catastale, edilizia e fiscale), a condizio

Ai sensi dei commi 9 e 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020, gli sconti fiscali sopra descritti possono essere fruiti dai seguenti soggetti (le lettere seguono l’ordine indicato dal comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020; vedi anche art. 4 R, comma 2 del Decreto Requisiti):

a) condomìni;

b) persone fisiche - al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni - per un

Tali soggetti, oltre a sostenere materialmente le spese, devono possedere o detenere l’immobile in base ad un titolo idoneo (vedi Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 1.2 R):

- proprietario o nudo proprietario;

- titolare di un diritto reale di godimento quale usufrutto, uso, abitazione o superficie;

- socio di cooperative a proprietà divisa e indivisa;

- detentore (locatario, comodatario);

- familiare convivente;

- coniuge separato assegnatario dell’im

Il Superbonus spetta indistintamente da soggetti residenti e non residenti nel territorio dello Stato, quindi anche stranieri, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati (il comma 9, lettera b), art. 119 del D.L. 34/2020 individua tra i destinatari “le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni”, senza ulteriori distinzioni).

Con diverse risposte (v

Gli interventi attuabili nell’ambito di un edificio condominiale sono quelli sia di isolamento termico che di sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato preesistente.

L’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina prevista dagli artt. 1117-1139 del Codice civile.

A tale proposito, si ricorda che la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggett

La Circolare 08/08/2020, n. 24/E, al punto 1.1 R, ha precisato che non è necessario che il condominio abbia nominato un amministratore.

In presenza di un “condominio minimo”, cioè di edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini (art. 1129 del Codice civile), risultano comunque applicabili le norme

Riguardo al particolare caso dell’unico proprietario di più unità immobiliari che costituiscano l’interezza dell’edificio, l’Agenzia delle entrate (Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 1.1 R; Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 2.1.4 R), ha inizialmente affermato che il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario (o in comproprietà fra gli stessi soggetti). Si veda anche in proposito l’Interpello 10/09/2020, n. 329 Visualizza PDF.

A tale conclusione, l’Amministrazione finanziaria è pervenuta basandosi sul fatto che nell’ambito dei soggetti ammessi alle agevolazioni, la normativa (comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020) fa espresso riferimento ai “condomìni”, mentre per quanto riguarda le “persone fisiche” si fa riferimento testuale alle “singole unità immobiliari”, in pratica escludendo la possibilità di intervenire su parti comuni di edifici.

Affinché possa configurarsi l’esistenza di un “condominio”, e che si possa quindi acce

Gli interventi attuabili direttamente da parte delle persone fisiche:

- per gli interventi “trainanti” possono di isolamento termico o sostituzione impiantistica;

- possono essere realizzati su unità immobiliari funzionalmente autonome e con accesso indipendente dall’esterno, site in edifici plurifamiliari oppure su edifici unifamiliari;

- possono essere realizzati anche su unità immobiliari non funzionalmente autonome site in edifici plurifamiliari, solo per interventi “trainati” in presenza di interventi “trainanti” svolti sull’intero edificio N19;

- non devono esplicarsi nell’ambito di attività d’impresa o professionale.

Riassumendo e semplificando quanto dettagliatamente illustrato in precedenza:

1) l’intervento trainante in edificio condominiale/plurifamiliare è realizzabile per isolamento termico e sostituzione impianto di climatizzazione invernale, salvo il caso dell’unico proprietario, come indicato in precedenza;

2) l’intervento trainante in edificio plurifamiliare è realizzabile anche da parte della persona fisica unica proprietaria dell’intero edificio, purché quest’ultimo presenti un numero massimo di quattro unità immobiliari;

3) l’intervento trainante del singolo proprietario su singola unità immobiliare funzionalmente autonoma oppure su edificio unifamiliare è ammissibile se la medesima u.i. è “funzionalmente autonoma” nel senso indicato dalla norma, per isolamento termico e sostituzione impianto di climatizzazione invernale, a condizione inoltre che il titolare dell’intervento sia uno dei soggetti elencati dal comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020, che l’unità immobiliare abbia destinazione residenziale e non sia accatastata in una delle categorie escluse;

4) l’intervento trainato è realizzabile in entrambi i due casi precedenti, ove sia realizzato un intervento trainante, e anche del singolo proprietario su singola unità immobiliare residenziale non “funzionalmente autonoma” in edificio condominiale/plurifamiliare, in tutti i casi in cui venga realizzato un intervento trainante di cui ai precedenti punti 1) e 2) N19.

Ovviamente, tutti gli edifici e le unità immobiliari che non possono usufruire della misura “potenziata” possono, in presenza delle condizioni, usufruire di quella “ordinaria”.

Si riportano di seguito due tabelle che riepilogano i casi di applicabilità in base alle tipologie di interventi ed ai soggetti potenzialmente beneficiari.

L’attuazione pratica degli interventi pone delicati interrogativi in ordine alla possibilità di realizzare interventi per i quali si richiedono agevolazioni fiscali in presenza di pregresse non conformità dell’edificio dal punto di vista urbanistico-edilizio.

Si tratta di un tema estre

Si fa in proposito riferimento all’art. 49 del D.P.R. 380/2001 (già art. 41-ter della L. 1150/1942, introdotto nel 1967 per regolare l’erogazione di contributi pubblici e agevolazioni in fase di realizzazione di iniziative, piani e programmi di edilizia pubblica e privata finalizzati a nuovi insediamenti abitativi e produttivi, molto frequenti negli anni dal 1950 al 1970, del “boom” edilizio italiano).

Detto articolo dispone che gli interventi edilizi realizzati:

- in assenza di titolo abilitativo edilizio;

- in contrasto con il titolo abilitativo edilizio;

- sulla base di

Prima di proseguire nell’analisi, si sottolinea che la giurisprudenza è costante nell’affermare che intervenire in presenza di un abuso edilizio preesistent

Si fa in proposito riferimento all’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 (introdotto dall’art. 10 del D.L. 76/2020, e che per la parte qui di interesse sostanzialmente riprende quanto già disposto dall’abrogato comma 2-ter dell’art. 34, nonché gli stessi parametri indicati dall’art. 49 del D.P.R. 380/2001), in base al quale:

Dall’analisi del quadro normativa sopra proposta, possiamo evincere alcuni principi di base in ordine alla possibilità di intervento su immobili in tutto o in parte irregolari:

1) non è consentito di intervenire in alcun modo e con qualsiasi tipo di intervento su un immobile del tutto abusivo, o comunque realizzato in difformità nel senso indicato dagli artt. 49 e 34-bis del D.P.R. 380/2001;

Le tipologie edilizie interessate dal Superbonus possono ricondursi prevalentemente a due:

1) interi edifici “condominiali” o comunque plurifamiliari;

2) edifici unifamiliari o singole unità immobiliari funzionalmente autonome e dotate di accesso indipendente dall’esterno o da giardino/cortile ad uso esclusivo (es. villette a schiera, porzioni di bifamiliari con giardino, ecc.).

1) Edifici condominiali

Uno dei casi più particolari e frequenti è quello dell’intervento in ambito condominiale, in presenza di piccole o medie difformità edilizie realizzate ad opera del singolo proprietario/condomino, quali ad esempio:

- realizzazione di veranda a parziale chiusura di un balcone con conseguente aumento della superficie sfruttabile dell’appartamento;

- spostamento di tramezzature interne con conseguente diversa distribuzione interna degli ambienti rispetto al progetto originariamente assentito;

- realizzazione di piccoli manufatti e corpi di fabbrica sul lastrico solare;

- annessione della soffitta con conseguente aumento della superficie sfruttabile dell’appartamento.

Ci si chiede se la presenza - come detto molto frequente - di tali piccole e medie difformità all’interno di una o più unità immobiliari dell’edificio condominiale, comprometta la possibilità per l’intero condominio di effettuare l’interventi e di richiedere benefici fiscali.

Sul punto, il comma 3-quinquies dell’art. 51 del D.L. 104/2020 ha introdotto - solo ai fi

Si riportano qui di seguito due schemi riepilogativi delle possibilità di intervento con Superbonus in presenza di irregolarità, relativi rispettivamente a intervento su parti comuni o su edificio unifamiliare o singola unità immobiliare.

Ai sensi dell’art. 121 del D.L. 34/2020, gli aventi diritto alle detrazioni possono scegliere - in aggiunta alla normale fruizione delle detrazioni nel periodo previsto - tra una delle seguenti opzioni.

Sconto in fattura

Un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto (e fino a un massimo pari al corrispettivo dovuto stesso), anticipato dal fornitore di beni e/o servizi relativi agli interventi (la dicitura usata dalla norma esclude i professionisti) e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari N14.

La possibilità di usufruire dello sconto in fattura andrà ovviamente negoziata in fase preventiva con le imprese e i fornitori, nonché prevista e dettagliata nella documentazione contrattuale, rientrando nelle ordinarie dinamiche dei rapporti contrattuali e delle pratiche commerciali (si veda in proposito il Provvedimento Agenzia entrate 283847/2020, punto 1 R, ove si chiarisce che l’opzione in questione è esercitata “d’intesa con il fornitore”.

Essa sarà tanto più applicabile quanto più le imprese e i fornitori saranno in grado di anticipare la liquidità necessaria per lo svolgimento dei lavori, fatto salvo il possibile intervento di un istituto di credito a supporto di tale aspetto (vedi schemi riepilogativi sul funzionamento del meccanismo).

In caso di mancata ultimazione dei lavori, e conseguente mancata maturazione del

Ai sensi del comma 2 dell’art. 121 del D.L. 34/2020, le possibilità sopra indicate sono attuabili non solo in relazione agli interventi dell’Ecobonus e del Sismabonus 110%, ma - per le spese sostenute nel 2020 N50, nel 2021 e nel 2022 N53 - in relazione a tutte le agevolazioni ivi dettagliatamente indicate, e cioè quelle per:

a) interventi di

In base alla Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 7 R, nonché in base al Provvedimento 283847/2020, punto 1 R:

- l’opzione può essere esercitata anche in relazione a ciascuno stato di avanzamento lavori;

- nel caso in cui più soggetti sostengano spese per interventi realizzati sul medesimo immobile, ciascuno può decidere se fruire direttamente della detrazione o esercitare le opzioni previste, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri;

- in particolare, per interventi sulle parti comuni degli edifici, non è necessario che il condominio nel suo insieme opti per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, poiché alcuni condomini possono scegliere di sostenere le spese relative agli interventi e beneficiare

Il credito d’imposta, in entrambe le ipotesi sopra indicate, sarà pari all’importo della detrazione spettante al contribuente originale, anche nel caso di sconto in fattura da parte dell’impresa.

Credito = Spesa agevolabile x 1,1

Quanto al contributo sottoforma di scont

I crediti d’imposta in questione sono sempre recuperati con la stessa ripartizione in quote annuali con la quale sarebbe stata utilizzata la detrazione. La quota di credito d’impo

Le modalità per l’esercizio dell’opzione, e per la sua comunicazione, sono definiti dal Provvedimento dell’Agenzia entrate 08/08/2020, n. 283847, punto 4 R). In particolare:

- si utilizza il modello allegato al Provvedimento 283847/2020 (come in seguito modificato dal

Al fine di poter optare per lo sconto o per la trasformazione in credito d’imposta, il contribuente è tenuto a richiedere al proprio consulente fiscale N16 il visto di conformità che attesti la sussistenza dei presupposti di fatto e documentali (comma 11 dell’art. 119 del D.L. 34/2020).

Pertanto, il soggetto che rilascia il visto di conformità verifica la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate da

Ai sensi dei commi 4-6 dell’art. 121 del D.L. 34/2020:

- nel caso i controlli svolti evidenzino l’assenza anche parziale dei requisiti che danno diritto alla detrazione,

Si riportano qui di seguito due schemi riepilogativi delle modalità di funzionamento rispettivamente della cessione del credito e dello sconto in fattura.

Si ritiene utile riportare qui di seguito - tratto dalla Circolare 22/12/2020, n. 30/E, paragrafo 6.8 R - l’elenco di documenti e dichiarazioni sostitutive, da acquisire all’atto dell’apposizione del visto di conformità sulle comunicazioni da inviare all’Agenzia delle entrate per l’esercizio dell’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.

Detto elenco rappresenta anche un ottimo riepilogo della documentazione da ottenere e conservare per la fruizione delle agevolazioni del Superbonus.

Vai ai nostri casi risolti Superbonus 110%: domande e risposte.

Scarica la guida dell’Agenzia entrate: Visualizza PDF (aggiornamento luglio 2020).

Scarica le risposte a FAQ dell’Agenzia entrate: Visualizza PDF (aggiornamento 30/09/2020).

Scarica le risposte a FAQ dell’ENEA: Visualizza PDF (pubblicazione ottobre).

Scarica le risposte a FAQ del Ministero economia e finanze: Visualizza PDF (aggiornamento 27/11/2020, attenzione, trattasi di risposte non “ufficiali”).