Superbonus 110% e Legge di Bilancio 2021: analisi di tutte le novità

OGGETTO E COMMI

INNOVAZIONI

NOTE E COMMENTI

Proroga termini Super-Ecobonus (commi 1, 3-bis e 8-bis)

Il termine finale del Super-Ecobonus è prorogato di 6 mesi, dal 31/12/2021 al 30/06/2022 (31/12/2022 per gli Istituti autonomi case popolari comunque denominati e per gli altri enti aventi analoghe finalità sociali - comma 3-bis).

Per le spese sostenute a partire dal 01/01/2022, la detrazione è ripartita in 4 quote annuali anziché 5.

Il termine di scadenza va inteso come “termine entro il quale le spese vanno sostenute” (date bonifici).

Per i condomìni, per le persone fisiche che intervengono su immobili con 2-4 unità immobiliari interamente posseduti (vedi oltre) nonché per gli IACP ed enti analoghi, nei casi in cui alle date di scadenza indicate siano stati effettuati i lavori per un SAL pari ad almeno il 60% del complessivo, detti termini saranno prorogati di ulteriori 6 mesi (31/12/2022 per i condomini e le persone fisiche che intervengono su edifici di 2-4 unità immobiliari; 30/06/2023 per IACP e soggetti analoghi, 31/12/2022 - comma 8-bis).

Proroga termini Fotovoltaico (comma 5)

Il termine finale dell’incentivo all’installazione di impianti fotovoltaici è prorogato di 6 mesi, dal 31/12/2021 al 30/06/2022.

Per le spese sostenute a partire dal 01/01/2022 la detrazione è ripartita in 4 quote annuali anziché 5.

Stante il richiamo all’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986, gli interventi in questione non potranno usufruire di un massimale autonomo ma dovranno rientrare nei 96.000 complessivi con eventuale Sismabonus e Barriere architettoniche).

Nei casi in cui alle date di scadenza indicate siano stati effettuati i lavori per un SAL pari ad almeno il 60% del complessivo, detti termini saranno prorogati di ulteriori 6 mesi (31/12/2022).

Fotovoltaico su strutture pertinenziali degli edifici (comma 5)

Gli interventi di installazione di impianti fotovoltaici sono agevolabili con il Superbonus anche se eseguiti su strutture pertinenziali agli edifici.

La precisazione è sostanzialmente superflua. A nostro parere infatti - poiché non vi erano norme ostative - il Superbonus 110% spettava già in precedenza anche per l'installazione di un impianto fotovoltaico su pertinenze, pensiline o tettoie, giardini, ecc.

Proroga termini Super-Sismabonus (comma 4)

Il termine finale del Super-Sismabonus è prorogato di 6 mesi, dal 31/12/2021 al 30/06/2022.

Per le spese sostenute a partire dal 01/01/2022 la detrazione è ripartita in 4 quote annuali anziché 5.

Non opera in questo caso la proroga per IACP e soggetti analoghi, per i quali (come già in precedenza) il termine finale del Super-Sismabonus resta fissato al 30/06/2022.

Nei casi in cui alle date di scadenza indicate siano stati effettuati i lavori per un SAL pari ad almeno il 60% del complessivo, detti termini saranno prorogati di ulteriori 6 mesi (31/12/2022).

Incremento massimali per zone colpite da eventi sismici; non cumulabilità con contributi per la ricostruzione (commi 4-ter e 4-quater)

I limiti delle spese ammesse alla fruizione degli incentivi fiscali (Eco-Sismabonus) sono aumentati del 50% per gli interventi di ricostruzione di fabbricati danneggiati da sisma nei comuni interessati da tutti gli eventi sismici verificatisi a partire dal 01/01/2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

In questi casi, gli incentivi spettano per l’importo eccedente l’eventuale contributo previsto per la ricostruzione (la stessa disposizione è ripetuta due volte - ai commi 4-ter e 4-quater - detta in due modi diversi).

Esempio massimali incrementati:
- isolamento termico spesa 75.000 Euro (detrazione 82.500)
- impianto termico trainante spesa 45.000 Euro (detrazione 49.500)
- Sismabonus spesa 144.000 Euro (detrazione 158.400)
- Infissi trainato spesa 90.000 Euro (detrazione 99.000)

Proroga termini Colonnine ricarica veicoli elettrici (comma 8)

Il termine finale dell’incentivo all’installazione di impianti per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici è prorogato di 6 mesi, dal 31/12/2021 al 30/06/2022.

Per le spese sostenute a partire dal 01/01/2022 la detrazione è ripartita in 4 quote annuali anziché 5.

Fatti salvi gli interventi in corso di esecuzione, i massimali vigenti (3.000 Euro) sono diminuiti a:
- 2.000 Euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti;
- 1.500 Euro per edifici plurifamiliari e condomini che installino fino a un massimo di 8 colonnine;
- 1.200 Euro per edifici plurifamiliari e condomini che installino più di 8 colonnine.

L’agevolazione si intende comunque riferita a un massimo di una sola colonnina di ricarica per ciascuna unità immobiliare.

Si ricorda che l’agevolazione spetta per le spese relative all’acquisto e alla posa in opera di infrastrutture di ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica, ivi inclusi i costi iniziali per la richiesta di potenza addizionale, fino ad un massimo di 7 kW.

Coibentazione del tetto (comma 1, lettera a)

Gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente.

Resta comunque ferma la regola che possono essere oggetto di lavori solo le parti già riscaldate.
Pertanto a nostro parere l’eccezione stabilita si applica solo alle copertura e non si estende alle pareti verticali, e quindi le pareti del sottotetto non riscaldato non potranno comunque essere oggetto di coibentazione con spese agevolate.

Indipendenza funzionale dell’unità immobiliare (comma 1-bis)

Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:
- impianti per l’approvvigionamento idrico;
- impianti per il gas;
- impianti per l’energia elettrica;
- impianto di climatizzazione invernale.

Vengono incluse nella possibilità di accedere al Superbonus tutte le situazioni dove unità immobiliari di fatto “funzionalmente indipendenti” non potevano essere considerate tali per la presenza, ad esempio, del contatore idrico in comune (o comunque di uno solo dei quattro tipi di impianti menzionati).

Va ricordato poi che la Circolare 22/12/2020, n. 30/E (risposta 3.1.2) ha ulteriormente chiarito che impianti diversi da quelli espressamente menzionati - come le fognature e i sistemi di depurazione - non rilevano ai fini della verifica dell’autonomia funzionale dell’immobile.

Edifici privi di Attestato di prestazione energetica perché nello stato “al grezzo” (comma 1-quater)

Possono accedere al Superbonus anche gli edifici privi di APE perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi.

Quanto sopra, a patto che al termine degli interventi - che devono comprendere anche quelli isolamento termico e possono essere eseguiti anche in demolizione e ricostruzione o in ricostruzione su sedime esistente - raggiungano una classe energetica in fascia A.

La norma è francamente incomprensibile.

L’unica plausibile interpretazione è che possano essere inclusi nel Superbonus anche lavori di completamento di immobili “al grezzo” (e quindi anche non accatastati e/o privi di impianto di riscaldamento esistente), purché su di essi venga effettuato intervento di isolamento termico e raggiungano la classe energetica minima indicata (ovviamente non sarebbe necessario in questi casi redigere l’APE ante intervento).

Intervento trainato di eliminazione delle barriere architettoniche (comma 2)

Sono inclusi tra gli interventi “trainati” anche quelli di eliminazione delle barriere architettoniche (lettera e), comma 1, art. 16-bis del D.P.R. 917/1986), anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a 65 anni.

Stante il richiamo all’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986, gli interventi in questione non potranno usufruire di un massimale autonomo ma dovranno rientrare nei 96.000 complessivi con eventuale Sismabonus e Fotovoltaico).

L’inciso “anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a 65 anni” è del tutto incomprensibile. Se è “anche”, significa che altri casi non sono esclusi, pertanto non occorreva specificarlo, bastava non scrivere nulla. Se invece si intende limitare a tali casi allora non si capisce perché scrivere “anche”.

Accesso a Superbonus per interi edifici di unico proprietario fino a 4 unità immobiliari (commi 9, lettera a e 10)

Tra i soggetti beneficiari del Superbonus vengono incluse anche le persone fisiche (sempre purché al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione) con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra le stesse persone fisiche.

L’eventuale intervento effettuato in questi casi contribuisce a “consumare” una delle due possibilità di intervento che sono riconosciute alle persone fisiche.

Viene in pratica prevista una eccezione alla regola - che resta valida - del divieto di accesso al Superbonus in relazione a interventi su edifici di unico proprietario, per edifici fino a 4 unità immobiliari.

Non è chiaro se le 4 unità immobiliari includano eventuali pertinenze distintamente accatastate (non essendo stato specificato nulla, riteniamo di sì).

Sono comunque esclusi i casi in cui l’unico proprietario sia soggetto diverso da persona fisica (es. società).

Non riteniamo che tale norma possa avere applicazione “retroattiva”, estesa cioè ai casi in cui i lavori fossero già in corso alla data del 01/01/2021 (data di entrata in vigore della LdB 2021).

Deliberazioni assemblee condominio per interventi a carico solo di alcuni (comma 9-bis)

Le deliberazioni dell’assemblea del condominio - se aventi per oggetto l’imputazione solo a uno o più condomini (e non a tutti) dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato - sono valide a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

Si rammenta che sono sempre agevolabili - in edifici plurifamiliari - interventi eseguiti solo sulle parti comuni riferite ad alcune delle unità immobiliari, da approvarsi in assemblea “con benefici ed oneri a carico dei soli appartamenti”, e purché ovviamente nel rispetto dei requisiti tecnico-prestazionali previsti (ad esempio, per l’isolamento termico, almeno il 25% della SDL coinvolta).

Anche in questi casi si applicano le maggioranze previste per gli interventi “Superbonus” (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un 1/3 del valore dell'edificio).

Polizze assicurative (comma 14)

Si apre alla possibilità che il professionista utilizzi la stessa polizza già stipulata per l’ordinaria attività professionale, alle seguenti condizioni:
- deve esserci un massimale espressamente dedicato al rischio asseverazioni Superbonus;
- detto massimale deve essere sempre pari almeno all'importo dei lavori da asseverare e comunque > 500.000, da integrare ove necessario (cioè quando il massimale sia stato in tutto o in parte utilizzato per una asseverazione);
- se la polizza opera in regime di “claims made” sia garantita una ultrattività di almeno 5 anni in caso di cessazione di attività e una retroattività di almeno 5 anni a garanzia di asseverazioni effettuate negli anni precedenti.

In linea generale, le polizze di RC professionale proposte dal mercato sono tutte in regime di “claims made”. Ciò significa che si considera “sinistro” la richiesta di risarcimento che sopraggiunge al professionista a causa del fatto accaduto, e non il fatto accaduto in sé. Da qui la necessità che la polizza garantisca una ultrattività di almeno 5 anni (ma è più che consigliabile arrivare a 10).

Resta ferma la possibilità di optare per una polizza dedicata alle attività di asseverazione Superbonus, o per polizze specifiche per la singola asseverazione (al pari di quanto avviene per le garanzie da prestare nei ll.pp.).

Cartello di cantiere (comma 14-bis)

Nei cantieri in cui si svolgono interventi agevolabili con il Superbonus, il cartello di cantiere deve indicare la dicitura “Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, superbonus 110 per cento per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici”.

Si ritiene che tale disposizione sia stata introdotta con funzione di facilitare gli eventuali controlli da parte delle autorità preposte.