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02/02/2021

Sismabonus 110% per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti

Una interessante risposta dell’Agenzia delle entrate consente di fare il punto sull’applicabilità del Sismabonus a villette a schiera, bifamiliari e altre simili tipologie edilizie.

Con la risposta a Interpello n. 63 in data 28/01/2021 (in allegato), l’Agenzia delle entrate ha chiarito alcuni punti rilevanti in merito alla fruibilità del Sismabonus su villette a schiera, bifamiliari e altre simili tipologie edilizie.

In ordine agli immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus, il comma 4, art. 119 del D.L. 34/2020, il comma cioè riferito agli interventi antisismici - a differenza del comma 1 del medesimo art. 119 del D.L. 34/2020 riferito invece agli interventi di risparmio energetico - non fa riferimento, alle “unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno”.

Osserva altresì l’Agenzia delle entrate che gli interventi antisismici - in quanto finalizzati alla messa in sicurezza statica o alla riduzione del rischio sismico degli edifici - devono necessariamente essere realizzati sulle parti strutturali dell'intero edificio. Ne segue che, nell'ipotesi in cui l'edificio sia composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, l’intervento antisismico deve per forza di cose essere condotto sulle “parti comuni alle predette unità immobiliari.

Pertanto, quando ci si trovi (come nella fattispecie esaminata dall’Agenzia entrate) in presenza di una villetta bifamiliare a sua volta costituita da due unità immobiliari, pur “funzionalmente indipendenti” e dotate di accessi autonomi dall’esterno, le spese relative ai predetti interventi antisismici non possono essere ammesse al Superbonus se l’intervento non coinvolge nel complesso l’intera struttura.

Si consideri come il fatto che le unità siano “funzionalmente indipendenti”, nonché dotate di accessi autonomi dall'esterno, non impedisce in astratto che il relativo fabbricato sia considerato un “condominio” dal momento che (soprattutto quando le unità siano disposte in verticale ma anche in orizzontale, c.d. “condominio orizzontale”).

Una accurata valutazione dell'assetto strutturale e funzionale dell’edificio è necessaria al fine di verificare, come probabile, che le unità condividano le medesime strutture portanti, e se le mura perimetrali e la copertura (per la loro conformazione) debbano considerarsi “parti comuni” ai sensi dell'art. 1117 del Codice civile, e questo a prescindere dal fatto che sia o meno formalmente costituito un condominio.

Vedi anche Superbonus 110%: Massimario interpelli Agenzia delle entrate

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N.B.: Il caso esaminato dall’Agenzia era relativo a due unità immobiliari distintamente accatastate di un unico proprietario, fattispecie esclusa dalle agevolazioni prima della modifica operata dalla L. 178/2020 (vedi Superbonus 110% e Legge di Bilancio 2021: analisi di tutte le novità), e per questo motivo l’Agenzia entrate ha dato parere negativo (l’esame della fattispecie è avvenuto non ancora alla luce di tale modifica).

Ora sono state invece incluse nelle agevolazioni anche queste situazioni, fino a un massimo di 4 unità immobiliari dello stesso proprietario, e pertanto una simile fattispecie potrebbe accedere al Sismabonus, a patto che nell’edificio si configurino delle “parti comuni” di intervenire come detto su tutto l’edificio.

Dalla redazione