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ISSN 1721-4890
Fondata nel 1933
Direttore Dino de Paolis
Classificazione, regime e procedure per la realizzazione degli interventi edilizi
- Dino de Paolis
Classificazione, regime e procedure per la realizzazione degli interventi edilizi
Classificazione, regime e procedure per la realizzazione degli interventi edilizi
CLASSIFICAZIONE DEGLI INTERVENTI EDILIZI |
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Categorie di interventi previsti dal Testo unico dell’ediliziaPer la classificazione degli interventi dal punto di vista urbanistico-edilizio, la norma di riferimento è l’art. 3 del D.P.R. 06/06/2001, n. 380 (Testo Unico dell’edilizia), nell’ambito del quale il Legislatore individua sei macro-categorie di interventi edilizi, dei quali fornisce una generica descrizione tipologica (corredata in alcuni casi da una limitata esemplificazione casistica) che lascia ampi spazi di incertezza e libera interpretazione in relazione alle pressoché infinite fattispecie degli interventi edilizi realizzabili ed alla loro collocazione all’interno delle suddette categorie. La corretta collocazione dei vari interventi edilizi all’interno di una delle categorie sopra citate è essenziale, in quanto il Legislatore ricollega alle suddette categorie differenti regimi e procedure autorizzative, seppur con diverse eccezioni, anche per via di alcune tipologie di interventi che esulano dalla classificazione e dunque “fanno categoria a sé”. Peraltro, un importante ausilio alla collocazione dei vari interventi edilizi all’interno della corretta categoria, è fornita: A) dall’Allegato del D. Leg.vo 222/2016, Sezione II - Edilizia R, che - a seguito delle modifiche dallo stesso apportate al D.P.R. 380/2001 - fornisce l’elenco delle attività edilizie ed il relativo regime giuridico applicato indicando per ciascuna singola voce della tabella il pertinente riferimento normativo nazionale; B) dal D. Min. Infrastrutture e Trasp. 02/03/2018 (c.d. “Glossario dell’edilizia libera”), che individua - con efficacia meramente ricognitiva - le principali opere che possono essere eseguite senza alcun titolo abilitativo, nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico e delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D. Leg.vo 42/2004). Si riporta di seguito, una tabella recante le definizioni dei vari interventi edilizi contenute nell’art. 3 del D.P.R. 380/2001 - con le rilevanti modifiche da ultimo apportate ad opera dell’art. 10 del D.L. 16/07/2020, n. 76 (c.d. “Decreto Semplificazioni”, convertito in legge dalla L. 11/09/2020, n. 120), su cui si veda anche D.L. 76/2020: semplificazioni e altre misure in materia edilizia - con indicazione del regime edilizio di base. Si rimanda a quanto riportato più avanti per ciò che riguarda, nel dettaglio, la corretta individuazione dei regimi e delle procedure edilizie da seguire relativamente agli interventi di cui alle varie categorie di seguito elencate, nonché relativamente agli altri interventi che non sono classificabili all’interno delle categorie medesime. Si segnala inoltre che ai sensi del comma 13-ter, art. 119 del D.L. 34/2020, gli interventi eseguiti nell’ambito di pratiche “Superbonus 110%” sono sempre da qualificarsi come manutenzione straordinaria e sono realizzabili tramite Comunicazione inizio lavori asseverata (CILA). Classificazione degli interventi in base al Testo unico dell’edilizia
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Distinzione tra manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazioneSono soggetti a SCIA gli interventi di ristrutturazione edilizia c.d. “leggera”, definiti come un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, ivi compresi il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, che non assurgano all’importanza delle ristrutturazioni edilizie per le quali è necessario il permesso di costruire o la SCIA alternativa. Si deve pertanto trattare di ristrutturazioni che: * non comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici, fatto salvo il caso in cui ciò è consentito per gli interventi di demolizione e ricostruzione; * in caso di immobili compresi nelle zone omogenee A, non comportino mutamenti della destinazione d’uso; * in caso di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio non comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti N13 N14. Il campo di a |
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Modifiche ai prospetti degli edifici in manutenzione straordinariaL’art. 10 del D.L. 76/2020 - nel ridefinire gli interventi di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia disciplinati dal Testo unico edilizia - ha incluso tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati. In particolare, a seguito della modifica apportata dal D.L. 76/2020, la lett. b), dell’art. 3, comma 1, del D.P.R. 380/2001 prevede che le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati sono considerate interventi di manutenzione straordinaria al ricorrere di tutti i seguenti presupposti: |
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Distinzione tra ristrutturazione edilizia e risanamento conservativoLa Corte di cassazione ha affermato che quando le opere da realizzare comportano una sostanziale modifica dell’immobile, estendendone di fatto la cubatura utile a fini abitativi, si travalicano i |
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Distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione |
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In generaleLa ristrutturazione edilizia, per essere soggetta a SCIA “semplice” - non cioè alternativa a Per |
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Ristrutturazione edilizia tramite demolizione e ricostruzioneLa norma concede maggiori margini di manovra nell’ambito della ristrutturazione edilizia, quando attuata tramite demolizione e ricostruzione. Infatti, l’art. 10 del D.L. 34/2020 ha modificato la definizione di “ristrutturazione edilizia”, con l’obiettivo di ampliarne l’ambito applicativo. La nozione di “ristrutturazione edilizia” è stata pertanto estesa anche agli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti: * che prevedano innovazioni necessarie per l&rsq |
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Chiarimenti ministeriali sulla demolizione e ricostruzione in ristrutturazione ediliziaLa Circ. Min. Infrastrutture e Trasp. 02/12/2020, ha reso importanti chiarimenti interpretativi relativamente alle modifiche apportate dall’art. 10 del D.L. 76/2020, con particolare riferimento agli interventi di demolizione e ricostruzione di immobili tutelati o situati nei centri storici che rientrano nella definizione di ristrutturazione edilizia. In proposito, la Circolare ha sottolineato che la nuova definizione normativa, per meglio assicurare la tutela degli edifici vincolati ai sensi del D. Leg.vo 42/2004, ora esclude che p |
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ELENCO DEGLI INTERVENTI EDILIZI CON REGIME E TITOLO ABILITATIVO |
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Premessa e avvertenzaSi riporta di seguito un elenco alfabetico - ampio seppure non esaustivo di tutte le possibili casistiche - dei vari interventi edilizi realizzabili, con indicazione del regime e del titolo abilitativo edilizio necessario, nonché dei pertinenti riferimenti normativi. La sovrapposizione di norme di livello statale (Testo unico dell’edilizia e altri provvedimenti statali oggetto del presente contributo), regionale (legislazione e prassi delle Regioni e delle Province autonome) e locale (Regolamento edilizio comunale, strumenti urbanistici e relative norme tecniche di attuazione), oltre che |
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AbbainoVedi: Apertura esterna. |
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Accorpamento o frazionamento di unità immobiliariInterventi edilizi ed eventualmente impiantistici finalizzati ad accorpare due o più distinte unità immobiliari in una singola unità immobiliare o a frazionare in due o più distinte unità immobiliari una singola unità immobiliare. Il tutto, nel rispetto della volumetria complessiva e dell’originaria destinazione d’uso delle unità immobiliari accorpate (che deve evidentemente essere la stessa), o dell’unità immobiliare frazionata (che deve evidentemente sfociare in due o più unità immobiliari aventi la medesima destinazione) e in ogni caso sempre che i lavori non riguardino parti strutturali. Regime edilizio: presentazione di Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) |
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AmpliamentoRealizzazione di qualsiasi intervento edilizio che comporti ampliamento della volumetria assentita di un manufatto esistente, realizzato senza demolizione e ricostruzione del manufatto originario. Per la possibilità di ampliamento tramite demolizione e ricostruzione di veda la voce dedicata a tale intervento. |
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Apertura esternaRealizzazione o modifica nella forma e/o dimensione di aperture esterne quali porte, finestre, lucernai, abbaini, ecc., anche in murature portanti dell’edificio. L’intervento di realizzazione di un’apertura comporta sempre la modifica del prospetto dell’edificio. Regime edilizio: presentazione di Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) Categoria intervento: ristrutturazione edilizia “leggera” Riferimenti normativi: * Art. 22 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettera c) |
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Area ludicaVedi: Arredo di aree pertinenziali. |
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Arredo di aree pertinenzialiInstallazione, riparazione, sostituzione o rinnovamento di aree ludiche senza fini di lucro o di elementi di arredo di aree pertinenziali degli edifici, quali ad esempio: * opere per arredo da giardino (barbecue in muratura, fontana, muretto, scultura, fioriera, panca, ecc.); * gazebo di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo; |
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Ascensore o montacarichiRiparazione, rifacimento/messa a norma o nuova realizzazione di impianto di sollevamento per persone e/o cose - costituito essenzialmente da una cabina che scorre verticalmente tra due guide, sostenuta da funi d’acciaio e tirata da un argano elettrico - purché non incida sulla struttura portante o in generale sulla statica dell’edificio e non comporti la realizzazione di ascensore esterno o comunque di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio. Regime edilizio: attività edilizia libera Categoria intervento: eliminazione di barriere architettoniche “leggera&rdq |
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Barbecue o forno in muraturaVedi: Arredo di aree pertinenziali |
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Barriere architettoniche (eliminazione)Realizzazione o installazione di opere o apparecchiature destinate all’eliminazione di barriere architettoniche o sensoriali in senso lato, come ad esempio servoscala, rampe, apparecchi sanitari e/o modifiche all’impianto igienico e idrico-sanitario, dispositivi di ausilio per le disabilità sensoriali (es. percorsi tattili o luminosi, segnaletica con caratteri Braille, ecc.). |
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CamperVedi: Manufatto leggero o prefabbricato; Manufatto leggero o prefabbricato in struttura ricettiva all’aperto; Opera |
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Canna fumariaVedi: Impianto tecnologico. |
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Cappotto termicoRealizzazione di opere volte all’isolamento termico ed eventualmente acustico dell’involucro opaco dell’edificio tramite applicazione di materiale isolante sulle superfici esterne, che non comporti modifiche ai prospetti. Regime edilizio: presentazione di Comunicazione inizio lavori asseverata (CILA) Categoria intervento: manutenzione straordinaria “leggera” N2 Riferimenti normativi: |
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CarotaggioVedi: Ricerca nel sottosuolo. |
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Casa mobileVedi: Manufatto leggero o prefabbricato; Manufatto leggero o prefabbricato in struttura ricettiva all’aperto; Opera |
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CoibentazioneVedi: Cappotto termico. |
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ComignoloVedi: Impianto tecnologico. |
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Colonnine ricarica veicoli elettriciRealizzazione dell’insieme di strutture, opere e impianti necessari alla realizzazione di aree di sosta dotate di uno o più punti di ricarica per veicoli elettrici. La realizzazione di infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici può avvenire: |
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Controsoffitto non strutturaleRiparazione, rifacimento/rinnovamento o nuova realizzazione di controsoffitto non avente funzione strutturale, anche se realizzato in materiali leggeri come cartongesso o simili, compresi l’eventuale posa di materiale isolante termoacustico, il passaggio di cavi per impianti nonché la posa di nuovo rivestimento e/o la realizzazione e tinteggiatura dell’intonaco. Vi rientra l’eventual |
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Controsolaio (controsoffitto strutturale)Riparazione, rifacimento/rinnovamento o nuova realizzazione di elementi di rinforzo all’intradosso del solaio con lo scopo di migliorare il comportamento strutturale dell’elemento o della struttura nel suo complesso, e con eventuale funzione architettonica di controsoffitto, compresi la posa di nuovo rivestimento e/o la realizzazione e tinteggiatura dell’intonaco. |
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CoperturaRiparazione, rinnovamento, o sostituzione degli elementi di copertura, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali, comprese le opere correlate quali l’inserimento o la sostituzione di strati isolanti e coibenti, purché l’intervento non incida sulla struttura. Regime edilizio: attività edilizia libera Categoria intervento: manutenzione ordinaria |
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Cordolo sommitaleRealizzazione di elemento strutturale in calcestruzzo inserito per tutto lo spessore del muro in corrispondenza del piano d’imposta dell’ultimo solaio dell’edificio, avente la funzione di ridurre le spinte delle travi poste in copertura e più in generale di assorbire i carichi verticali provenienti dalla copertura e distribuirli uniformemente alle pareti sottostanti. Regime edilizio |
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Decorazioni e finitureRiparazione, sostituzione o rinnovamento di elementi decorativi di facciate o di elementi di edifici, quali ad esempio: * marcapiani, modanature, corniciature, lesene; * opere di lattoneria (grondaie, canali di scolo, tubi, pluviali ed in generale impianti di scarico delle acque piovane); * elementi di rifinitura di scale esterne; * parapetti e ringhiere. Regime edilizio: attività edilizia libera Categoria intervento: |
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Demolizione e ricostruzioneIntervento di demolizione e ricostruzione di edificio o manufatto edilizio, anche se con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, nonché con l’apporto delle innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. Regime edilizio: presentazione di Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) Categoria intervento: ristrutturazione edilizia “leggera” Riferimenti normativi: * Art. 22 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettera c) N12 |
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Demolizione senza ricostruzioneIntervento di sola demolizione di edifici legittimamente realizzati, privi di rilevanza storico-artistica, eventualmente anche pericolanti o comunque in stato di degrado. |
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DepositoVedi: Impianto produttivo all’aperto; Manufatto leggero o prefabbricato; Nuova costruzione. |
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Deposito di GPLInstallazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di depositi di gas di petrolio liquefatto (GPL) di capacità complessiva non superiore a 13 m3. |
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Deposito per attrezziVedi: Pertinenza. |
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DissuasoreVedi: Arredo di aree pertinenziali. |
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Fabbricato collabenteVedi: Rudere, ricostruzione. |
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Fonti rinnovabili (impianto alimentato da) |
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FotovoltaicoInstallazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di pannelli solari, fotovoltaici, a servizio dagli edifici, da realizzare al di fuori delle zone omogenee A di cui all’art. 2 del D.M. 1444/1968 (centri storici). |
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Frazionamento di unità immobiliariVedi: Accorpamento o frazionamento di unità immobiliari. |
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GazeboRealizzazione di una struttura costituente un pergolato autoportante con funzione di arredo ed ombreggiatura di un terrazz |
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GrataVedi: Infissi e serramenti interni ed esterni. |
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Grondaia o pluvialeVedi: Decorazioni e finiture. |
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ImbarcazioneVedi: Manufatto leggero o prefabbricato; Manufatto leggero o prefabbricato in struttura ricettiva all’aperto; Opera |
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Impianto produttivo all’apertoRealizzazione di depositi di merci o di materiali, oppure di impianti per attività produttive all’aperto, ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua una trasformazione permanente del suolo inedificato. |
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Impianto tecnologico (riparazione, rinnovamento, messa a norma)Opere finalizzate alla riparazione, alla sostituzione, al rinnovamento o alla messa a norma di impianti tecnologici a servizio degli edifici. Si citano a titolo meramente esemplificativo i seguenti interventi, nei quali sono da intendere ricomprese anche le eventuali opere murarie accessorie e correlate (ad esempio apertura e chiusura tracce, realizzazione di canalizzazioni, ecc.): * ascensore e impianti di sollevamento verticale (riparazione, rinnovamento o sostituzione di elementi tecnologici o delle cabine e messa a norma - vedi anche: Barriere architettoniche (eliminazione); Ascensore o montacarichi); * impianto elettrico (riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e/o messa a norma, per tutto il tratto fino al punto di allacciamento alla rete pubblica); |
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Impianto tecnologico (realizzazione, integrazione)Opere finalizzate alla nuova realizzazione o integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici degli edifici (impianto elettrico, impianto di climatizzazione invernale e/o estiva, impianto idro-sanitario, ecc.), comprese anche le eventuali opere murarie accessorie e correlate (ad esempio apertura e chiusura tracce, realizzazione di canalizzazioni, ecc.). Regime edilizio: presentazione di Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) Cat |
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InferriataVedi: Infissi e serramenti interni ed esterni. |
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Infissi e serramenti interni ed esterniRiparazione, nuova installazione o sostituzione, rinnovamento di infissi e serramenti interni o esterni agli edifici, nonché di grate di sicurezza, inferriate e altri sistemi anti intrusione, ivi comprese le opere murarie accessorie e l’eventuale tinteggiatura. |
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Intercapedine interrataVedi: Pavimento interno. |
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IntonacoVedi: Rivestimento e intonaco interno ed esterno. |
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Isolamento termicoVedi: Cappotto termico. |
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Locale tecnicoRealizzazione di vani e gli spazi strettamente necessari a contenere ed a consentire l’accesso alle apparecchiature |
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Locale tombatoVedi: Pavimento esterno. |
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Loggia/LoggiatoRealizzazione di elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o |
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MagazzinoVedi: Impianto produttivo all’aperto; Manufatto leggero o prefabbricato; Nuova costruzione. |
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Manto di coperturaVedi: Coperture. |
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Manufatto leggero o prefabbricatoRealizzazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati - quali, gazebo, chioschi, dehors, baracche, roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, depositi, magazzini, tensostrutture, pressostrutture e altre strutture assimilabili, moduli abitativi prefabbricati, ecc. - ove non risultino soddisfatte le esigenze di precarietà e temporaneità (vedi: Opera contingente o temporanea), fatto salvo il regi |
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Manufatto leggero o prefabbricato in struttura ricettiva all’apertoManufatti leggeri, anche prefabbricati, e strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano collocate, anche in via continuativa, |
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MontacarichiVedi: Ascensore o montacarichi. |
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Movimento terraEffettuazione di movimenti terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola o delle pratiche agrosilvo-pastorali (interventi di movimentazione su terreno agricolo o pastorale o su vegetazione spontanea), compresi gli interventi su impianti idraulici agrari (ad esempio impianti di irrigazione e di drenaggio, finalizzati alla regimazione ed utilizzo dell’acqua in agricoltura). Regime edilizio: attività edilizia libera senza oneri di comunicazione |
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Muro di cintaRealizzazione di muro di cinta in senso proprio, cioè di una struttura destinata alla demarcazione della linea di confine e alla separazione e chiusura della proprietà allo scopo di separarla dalle altre, di custodirla e difenderla da intrusioni. Il regime edilizio dipende dalla dimensione e dalla struttura dell’intervento, nonché dall’estensione dell’area interessata, potendo a seconda dei casi rientrare nel novero degli interventi pertinenziali minori oppure - quando l’intervento sia tale da modificare l’assetto urbanistico del territori - nel novero degli interventi di nuova costruzione. Si tenga conto anche che la giurisprudenza ha talora escluso che sia soggetta a qualsiasi titolo abilitativo edilizio (rientrando quindi nel novero dell’edilizia libera) la realizzazione di una recinzione di modesto impatto, non suscettibile di alterare permanentemente lo stato dei luoghi, consistente ad esempi |
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Muro di contenimentoRealizzazione di un manufatto murario avente la funzione principale di sostenere, o contenere, fronti di terreno di qualsiasi natura e tipologia, eventualmente artificiali o acqua come piscine e dighe. |
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Muro divisorio internoVedi: Tramezzo. |
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Muro portanteVedi: Opere strutturali. |
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Nuova costruzioneRealizzazione di un qualsiasi intervento che comporti una trasformazione edilizia e urbanistica permanente del territorio, e che non rientri in una delle altre categorie di opere per le quali sia ammissibile un regime edilizio differente. Rientrano comunque in tale categoria, a titolo esemplificativo e non esaustivo: * la realizzazione di edifici o manufatti fuori terra o interrati |
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Opera contingente o temporaneaRealizzazione di opere e manufatti in generale - quali allestimenti di stand fieristici ed elementi espositivi vari, servizi igienici mobili, tensostrutture, pressostrutture e altre strutture assimilabili, aree di parcheggio provvisorie, ecc. - destinate a soddisfare esigenze obiettivamente contingenti e temporanee nonché ad essere immediatamente e tempestivamente rimosse al cessare delle necessità, e comunque entro un tempo non superiore a 90 giorni. |
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Opere di protezione dal sole (tende da sole e a pergola)Realizzazione di opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche: * con telo retrattile anc |
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Opere strutturaliRiparazione, rifacimento/rinnovamento o nuova realizzazione di setti murari con funzione strutturale, solai, travi o altri elementi con funzione strutturale della singola unità immobiliare e/o dell’intero edificio, compresi la posa di nuovo rivestimento e/o la realizzazione e tinteggiatura dell’intonaco. |
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Pannelli solari fotovoltaiciVedi: Fotovoltaico. Vedi anche: I |
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Pannelli solari termiciVedi: Solare termico. Vedi anche: |
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ParcheggioGli interventi edilizi per realizzare parcheggi seguono le regole generali stabilite per l’esecuzione degli interven |
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Passo carrabileRealizzazione di un’apertura idonea a consentire l’accesso ad un’area laterale (per lo più privata) idonea allo stazionamento di uno o più veicoli. |
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Pavimento internoRiparazione, rifacimento o sostituzione, rinnovamento di pavimenti interni in genere, compresa la demolizione e rimozione della vecchia pavimentazione e comprese le eventuali opere correlate quali la posa di guaine, sottofondi, ecc. |
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Pavimento esternoRiparazione, rifacimento o sostituzione, rinnovamento di pavimenti esterni in genere - nell’ambito di balconi, terrazzi, cortili, giardini, porticati, aree di sosta, cavedi e aree pertinenziali in genere - compresa la demolizione e rimozione della vecchia pavimentazione e comprese le eventuali opere correlate quali la posa di guaine, sottofondi, ecc. È ricompresa anche la realizzazione di: |
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PensilinaRealizzazione di elemento edilizio di copertura posto in aggetto alle pareti perimetrali esterne di un edificio, privo di montanti verticali di sostegno ed avente essenzialmente funzione ornamentale, non idoneo pertanto alla protezione di persone e cose dalle intemperie (in caso contrario vedi: Tettoia). Vedi anche: Arredo di aree pertinen |
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PergotendaRealizzazione di una struttura di copertura di balcone, terrazzo o lastrico solare, di superficie anche non modesta, formata da montanti ed elementi orizzontali di raccordo e sormontata da coper |
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PertinenzaRealizzazione di opera qualificabile come “pertinenza” di un edificio o di un’opera edilizia in generale. Ai sensi dell’art. 817 del Codice civile “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Tuttavia, in urbanistica, il concetto di pertinenza, enucleato principalmente dalla giurisprudenza, ha peculiarità sue proprie, diverse da quelle definite dal Codice civile, riferendosi ad un’opera che presenti le seguenti caratteristiche: * una ridotta dimensione; |
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Piattaforma elevatriceVedi: Ascensore o montacarichi. |
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Piscina |
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Pompa di calore (potenza inferiore a 12 kW)Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW. Regime edilizio |
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Porticato o porticoVedi: Pensilina; Tenda o pergolato; Tettoia. |
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PressostrutturaVedi: Manufatto precario; Manufatto precario in struttura ricettiva all’aperto; Opera contingente o temporanea. |
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RampaVedi: Barriere architettoniche (eliminazione). |
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Rivestimento e intonaco interno ed esterno (facciate e prospetti)Riparazione, rifacimento o sostituzione, rinnovamento, pulizia di rivestimenti e/o intonaci interni agli edifici oppure di facciate e prospetti esterni, comprese la demolizione e rimozione del vecchio rivestimento e/o intonaco e le eventuali opere correlate e compresa la tinteggiatura. |
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RecinzioneVedi: Muro di cinta. |
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Ricerca nel sottosuoloOpere finalizzate ad attività di ricerca nel sottosuolo, purché: * si tratti di opere temporanee; * le attività di ricerca nel sottosuolo abbiano carattere geognostico, siano cioè finalizzate alla conoscenza delle caratteristiche del terreno (ad esempio nell’ambito di indagini di meccanica dei terreni riguardanti le fondazioni e le costruzioni stradali e idrauliche); |
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RinghieraVedi: Decorazioni e finiture. |
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RipostiglioVedi: Arredo di aree pertinenziali; Pertinenza. |
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RoulotteVedi: Manufatto leggero o prefabbricato; Manufatto leggero o prefabbricato in struttura ricettiva all’aperto; Opera |
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Rudere, ricostruzioneIntervento volto al ripristino di edifici o parti di essi eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purch&eacu |
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SanitariSostituzione o rinnovamento di apparecchi idrotermo-sanitari e rubinetterie. Regime edilizio: attività |
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Sbarra o separatoreVedi: Arredo di aree pertinenziali. |
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ScalaRealizzazione di struttura di collegamento verticale tra diversi piani all’interno dell’edificio, purché non incida sulla struttura portante o in generale sulla statica dell’edificio (pertanto non comporti la necessità di praticare aperture sui solai) e non comporti la realizzazione di una scala esterna o comunque di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio. Regime edilizio: presentazione di Comunicazione inizio lavori asseverata (CILA) |
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SerraRealizzazione di serra mobile stagionale, sprovvista di struttura in muratura e funzionale allo svolgimento di attività agricola, compresi gli eventuali elementi di appoggio e/o di ancoraggio. Regime edilizio: attività edilizia libera senza oneri di comunicazione Categoria intervento: serre mobili stagionali |
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SerramentiVedi: Infissi e serramenti interni ed esterni. |
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Servizio igienico mobileVedi: Manufatto leggero o prefabbricato; Manufatto leggero o prefabbricato in struttura ricettiva all’aperto; Opera |
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ServoscalaVedi: Barriere architettoniche (eliminazione). |
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SolaioVedi: Opere strutturali. |
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Solare termicoInstallazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di pannelli solari, fotovoltaici, a servizio dagli edifici, da realizzare al di fuori delle zone omogenee A di cui all’art. 2 del D.M. 1444/1968 (centri storici). |
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Soppalco abitabileRealizzazione di un soppalco - inteso come una superficie praticabile aggiuntiva rispetto ai piani dell’edificio, la cui realizzazione è ottenuta attraverso l’interposizione di uno o più solai orizzontali in uno spazio chiuso - di dimensioni tali da determinare un aumento della superficie dell’unità immobiliare in cui è realizzato, ed in particolare, seppure di dimensioni limitate, atto creare u |
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Soppalco non abitabileRealizzazione di un soppalco - inteso come una superficie praticabile aggiuntiva rispetto ai piani dell’edificio, la cui realizzazione è ottenuta attraverso l’interposizione di uno o più solai orizzontali in uno spazio chiuso - di dimensioni tali da non determinare un aumento della superficie dell’unità immobiliare in cui è realizzato, ed in particolare non atto per dimensione e/o altezza |
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SopraelevazioneVedi: Ampliamento. |
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Superfetazione (eliminazione)Realizzazione di intervento atto all’eliminazione di elementi estranei all’organismo edilizio, quali superfetazioni o altre parti aggiunte all’edificio dopo la sua ultimazione, qualora in ogni caso l’intervento non riguardi parti strutturali. Regime edilizio: presentazione di Comunicazione asseverata di inizio lavori (CILA) |
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Stand fieristicoVedi: Manufatto leggero o prefabbricato; Opera contingente o temporanea. |
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TensostrutturaVedi: Manufatto precario; Manufatto precario in struttura ricettiva all’aperto; Opera contingente o temporanea. |
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Tenda o pergolatoRealizzazione di una struttura aperta su tre lati e nella parte superiore, realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazze, e costituita da un’impalcatura formata da montanti verticali ed elementi orizzontali che li connettono ad una altezza tale da consentire il passaggio delle persone, facilmente amovibile. Regime edilizio: attività edilizia libera senza oneri di comunica |
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TerrapienoVedi: Muro di contenimento. |
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TettoiaRealizzazione di un elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto, sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione protetta di spazi pertinenziali. Si tratta di opera di maggiore consistenza e impatto visivo rispetto ad una semplice tenda o pergolato (normalmente costituito, quest’ultimo, da una serie parallela di pali collegati da un’intelaiatura leggera, idonea a sostenere piante rampicanti o a costituire struttura ombreggiante, senza chiusure laterali), non solo pertanto destinata a creare |
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TinteggiaturaVedi: Rivestimento e intonaco interno ed esterno. |
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TramezzoRiparazione, rifacimento o nuova costruzione - con eventuale modifica della distribuzione di pianta interna dell’unità immobiliare e/o con accorpamento o frazionamento dell’unità immobiliare stessa e relativa conseguente variazione delle superfici - di tramezzi e muri divisori in genere non aventi funzione strutturale, anche se realizzati in materiali leggeri come cartongesso o simili, compresa la demolizione e rimozione dei mate |
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TraveVedi: Opere strutturali. |
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Vano (apertura)Vedi: Tramezzo. |
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Vasca di raccolta delle acqueVedi: Pavimento di aree esterne; Piscina. |
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VerandaRealizzazione di un locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili. In linea di massima tale inter |
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Vespaio aeratoRealizzazione di intercapedine, camera d'aria o vano isolante, al di sotto del pavimento controterra dell'edificio, finalizzata a migliorare le condizioni dell'ambiente abitativo, limitare l'umidità di risalita, permettere il passaggio di cavi e tubazioni per impianti tecnici e tecnologici, convogliare all'esterno eventuali gas pericolosi (es. Radon). Generalmente realizzata tramite tavelloni posti su muretti distanziati tra loro, oppure tramite ciottoli o ghiaia a grana grossa, oppure tramite casseri a perdere in plastica riciclata (detti anche “igloo” o “cupolex”). |
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Vetrate panoramiche amovibili (VEPA)Realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (c.d. “VEPA”), dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche di: |
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VolieraVedi: Pertinenza. |
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Volume tecnicoVedi: Locale tecnico |
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ZanzarieraVedi: Infissi e serramenti interni ed esterni |
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TENDE, PERGOTENDE, TETTOIE, VERANDE, VETRATE PANORAMICHE |
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Tende e pergotendeL’art. 6 del D.P.R. 380/2001 consente di realizzare e installare liberamente tende, pergotende e più in generale “opere di protezione dal sole” su balconi, logge, porticati, giardini, terrazze, ecc., a patto che vengano osservate determinate caratteristiche. Per essere realizzati in attività edilizia libera, in linea generale deve trattarsi di opere e strutture che non rappresentino spazi stabilmente chiusi, concetto nel quale si innesta la precarietà dell’opera. La prescrizione attiene al divieto della formazione di nuova volumetria e superficie, nonché al divieto di cambio della destinazione d’uso della struttura, portandola da superficie accessoria a superficie utile. Specifici requisiti sono disposti per le c.d. “VEPA”, vetrate |
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Vetrate panoramiche (VEPA)Come per le tende, non esiste una chiara definizione nel Regolamento edilizio tipo, né nel Testo unico edilizia, e pochi sono anche gli apporti giurisprudenziali, considerando che solo con il D.L. 115/2022 è stato innovato il testo dell’art. 6, D.P.R. 380/2001 con l’introduzione della lettera b-bis), ha ricompreso nell’attività edilizia libera l’installazione delle vetrate panoramiche amovibili (c.d. “VEPA”). Per l’attività edilizia libera, art. 6, D.P.R. 380/2001, sono richieste caratteristiche di amovibilità e totale trasparenza, concetto nel quale si innesta il requisito della precarietà, già esaminato in precedenza. La struttura deve avere funzione di protezione dagli agenti atmosferici in via temporanea, anche in tale presupposto viene inglobato un ulteriore requisito in tema di trasformazi |
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Strutture non contemplate nell’attività edilizia libera: tettoie e verandeDefinizioni da Regolamento edilizio tipo: * Tettoia: elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione protetta di spazi pertinenziali. * Veranda: locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o |
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Differenze tra pergotende, tettoie, pergolatiC. Stato 22/08/2018, n. 5008, chiarisce la differenza tra tettoia, pergolato e pergotenda. Dietro un ordine di demolizione il ricorrente afferma l’irrilevanza urbanistica delle opere, ritenendo di aver installato un pergolato. La Corte respinge per trattarsi invece “di una tettoia incidente sulla sagoma della struttura principale, di dimensioni non definibili “modeste” (pari a circa mq. 40), nonché priva - per quanto è dato rilevare - di un collegamento funzionale con il soddisfacimento di esigenze meramente temporanee, la quale - in quanto tale - non può che essere ricondotta |
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ALTRI TITOLI DI LEGITTIMAZIONE A CARATTERE NON EDILIZIOLa disciplina dei regimi e dei titoli abilitativi edilizi sopra illustrata deve essere coordinata con la necessità, in molti casi, di acquisire, autorizzazioni, atti di assenso o altri titoli di legittimazione a carattere non edilizio, ed in particolare in caso di: * attività soggette ai controlli di prevenzione incendi di cui all’Allegato I del D.P.R. 151/2011; * attività di utilizzo di terre e rocce da scavo come sottoprodotti che provengono da opere soggette a VIA o AIA (vedi anche Disciplina delle terre e rocce da scavo: sintesi operativa dopo il D.P.R. 120/2017); * interventi edilizi che alterano lo stato dei luoghi o l’aspetto esteriore degli edifici e che ricadono in zona sottoposta a tutela paesaggistica (vedi anche Autorizzazione paesaggistica: interventi e procedure dopo il D.P.R. 31/2017); * interventi che rientrano fra gli interventi di lieve entità elencati nell’e |
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VARIANTI IN CORSO D’OPERALe varianti in corso d’opera a permessi di costruire per opere in corso di realizzazione sono sottoposte ad una disciplina differenziata a seconda dell’entità delle nuove opere da realizzare. In linea di principio, si devono distinguere due diverse fattispecie di varianti: 1) le varianti in senso proprio, ovvero le modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, che sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all’originario permesso a costruire (peraltro i commi 2 e 2-bis dell’art. 22 del D.P.R. 380/2001 ne prevedono la realizzabilità tramite la presentazione di una Segnalazione certificata di inizio attività); 2) le varianti che costituiscono variazioni essenziali, ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità qualitativa e quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall’art. 32 del D.P.R. 380/2001, che sono soggette al rilascio di un permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario, e per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante. Pertanto, in questi casi il problema si concentra nella necessità o meno di nuovo titolo, che deve considera |
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SOGGETTI LEGITTIMATI |
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Principi generaliAi sensi dell’art. 11, comma 1, D.P.R. 380/2001, il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo. |
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Soggetti titolari di diritti reali sull’immobilePuò presentare la domanda anzitutto chi è titolare di un diritto “reale” sul bene oggetto dell’intervento edilizio se ed in quanto quel diritto comprenda anche lo jus aedificandi, essendo il diritto a costruire una proiezione del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sul bene che ne autorizzi la modifica costruttiva (C. Stato 02/08/2011, n. 4576; C. Stato 08/06/2007, n. 3027; vedi anche |
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Altri soggettiLa giurisprudenza ha ammesso che anche chi sia titolare di un diritto “obbligatorio” possa chiedere il permesso quando, per effetto di esso, questi abbia obbligo o facoltà di eseguire i lavori per cui è chiesto il permesso; in altri termini quando il richiedente sia autorizzato in base al contratto o abbia ricevuto espresso consenso da parte del proprietario (C. Stato 22/09/2014, n. 4776; C. Stato 08/06/2007, n. 3027; vedi anche C. Stato 02/02/2012, n. 568; TAR Campania-Salerno 07/08/2009, n. 4254). C. Stato 28/05/2001, n. 2882 ha precisato che, al fine della legittimazio |
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Controlli della P.A. sulla legittimazioneSecondo la giurisprudenza, a fronte di un intervento edilizio che risulti soggetto al preventivo rilascio di un permesso di costruire (art. 20, D.P.R. 380/2001) ovvero che rientri nel novero di quelle attività che possono essere realizzate previa segnalazione certificata, sia essa o meno alternativa al permesso di costruire (artt. 22 e 23 D.P.R. 380/2001), la pubblica amministrazione è sempre tenuta ad accertare, con serietà e rigore, che il soggett |
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Onere di verifica sulla legittimazione del locatarioC. Stato 15/03/2022, n. 1827 ha precisato che l’onere di verifica del Comune assume connotati differenti a seconda che la detta legit |
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Rapporti tra privatiLa giurisprudenza ha anche specificato che, in sede di rilascio del titolo abilitativo, il Comune non può esimersi dal verificare il rispetto da parte dell’istante dei limiti privatistici sull’intervento. Ciò però a condizione che questi ultimi siano effettivamente conosciuti, o immediatamente conoscibili e/o |
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Immobili in comproprietàLa giurisprudenza si espressa anche con riferimento alla richiesta di permesso di costruire nel caso di interventi da effettuare su immobili in comproprietà. In proposito è stato affermato, sia pure con riferimento ad una richiesta di titolo in sanatoria, che tra i requisiti indefettibili per il rilascio del tito |
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Consenso dei comproprietari (c.d. factum fiduciae)Il comproprietario è singolarmente legittimato solo con l’avallo, esplicito (delega) o implicito degli altri, desumibile quest’ultimo anche dal c.d. “factum fiduciae”, ovvero una sorta di comportamento concludente attestante un rapporto di fiduciarietà tra i vari comproprietari, che è stato talvolta ricondotto alla c.d. “tolleranza pregr |
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Coniugi in regime di comunioneSecondo C. Stato 12/03/2020, n. 1766, i principi affermati in tema di comproprietà non sono applicabili per gli immobili che ricadono in comunione legale tra i coniugi. Con tale pronuncia il Consiglio di Stato ha spiegato che la comunione di un bene fra due coniugi non |
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Richiesta di titolo in sanatoriaC. Stato 24/07/2020, n. 4745, ha osservato che, in |
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CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USOSi rinvia a Cambio di destinazione d’uso: quando |
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AGIBILITÀSi rinvia a La certificazione di agibilità degli edifi |
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PERMESSO DI COSTRUIRE O SCIA IN SANATORIA |
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