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27/02/2023

Immobile in comproprietà e richiesta del titolo edilizio

La richiesta di titolo abilitativo, anche in sanatoria, deve necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti proprietari dell'immobile.

Nel caso di specie si trattava della presentazione di una DIA (oggi SCIA), ritenuta non valida dal Tribunale perchè presentata dal legale rappresentante di una società in forza di una delega rilasciata da uno solo dei numerosi effettivi comproprietari del terreno su cui erano state realizzate delle opere oggetto di sequestro.

In proposito C. Cass. pen. 27/01/2023, n. 3476 ha ricordato che secondo la previsione dell'art. 11 del D.P.R. 380/2001, i soggetti legittimati a richiedere il titolo per la realizzazione di una opera edilizia, sono “il proprietario dell'immobile o chi ne abbia titolo per richiederlo”. La norma si riferisce al permesso a costruire ma, secondo la Suprema Corte, non vi è dubbio che, in funzione dello spessore dell'opera realizzanda, il principio sia estensibile anche agli strumenti edilizi, di carattere lato sensu autorizzatori minori, come è quello in questione (DIA/SCIA).

Ciò premesso, i giudici di legittimità hanno precisato che laddove i soggetti proprietari siano una pluralità, la richiesta del titolo abilitativo deve provenire non da quanti rappresentano le maggioranze delle singole quote di proprietà né, tantomeno, da uno solo dei comproprietari, ma da ciascuno di essi.
In tal senso si è, infatti, più volte espressa la giurisprudenza amministrativa secondo cui il soggetto legittimato alla richiesta del titolo abilitativo deve essere colui che abbia la totale disponibilità del bene, pertanto l'intera proprietà dello stesso e non solo una parte o quota di esso.
Non può, invece, riconoscersi legittimazione, al contrario, al semplice proprietario pro quota, e ciò per l'evidente ragione che, diversamente considerando, il contegno tenuto da quest’ultimo potrebbe pregiudicare i diritti e gli interessi qualificati dei soggetti con cui condivida la propria posizione giuridica sul bene oggetto di provvedimento (per approfondimenti sul tema si veda Titoli abilitativi, soggetti legittimati a richiederli e controlli della P.A.).

In caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile, di conseguenza, la domanda di rilascio di titolo edilizio - sia esso o meno titolo in sanatoria di interventi già realizzati - dovrà necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull'immobile, potendosi ritenere legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto relativa al bene consenta di supporre l'esistenza di una sorta di pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari (ovvero un comportamento concludente attestante un rapporto di fiduciarietà tra gli stessi) (v. C. Stato 18/11/2022, n. 10189).

In carenza della situazione da ultimo descritta, il titolo edilizio, volto alla realizzazione o al consolidamento dello stato realizzativo di operazioni (incidenti su parti non rientranti nell'esclusiva disponibilità del richiedente) non potrà essere né richiesto - non avendo il soggetto titolo per proporre tale istanza - né, ovviamente, rilasciato - non sussistendo i presupposti per l'emissione dello stesso - in modo legittimo dalla P.A. (v. C. Stato 07/09/2016, n. 3823).

Dalla redazione