Chiusura di logge o balconi con utilizzo stagionale: titolo edilizio necessario

La struttura con vetrate scorrevoli a chiusura di un balcone, utilizzata anche solo per una parte dell’anno, costituisce comunque un volume abitabile e necessita del permesso di costruire. Il principio vale a prescindere se si tratti di portici, porticati, logge, balconi e balconate, dovendosi dare rilevanza al risultato finale dell’intervento - costituito dall’aumento di superficie e di volumetria - e non alla qualificazione dell’elemento architettonico oggetto dell’intervento.
C. Stato 24/01/2022, n. 469 si è espresso in tal senso nell’ambito di una fattispecie in cui si contestava l’ordine di demolizione di una struttura con vetrate “a pacchetto”, formata da pannelli frangivento in vetro, rotabili su se stessi e scorrevoli su binari, a chiusura di un terrazzo (o altrimenti qualificato come balcone) e realizzata senza il permesso di costruire. Il consulente tecnico incaricato delle verifiche aveva evidenziato che l’utilizzo a fini abitativi della corrispondente area, verosimilmente, sarebbe stato limitato a periodi stagionali intermedi e temporalmente limitati nel corso dell’anno.

IRRILEVANZA DELLA QUALIFICAZIONE IN TERMINI DI LOGGIA O BALCONE - I giudici hanno innanzitutto affermato che la qualificazione del “terrazzo” in termini di loggia o di balcone può avere rilievo esclusivamente in ambito tecnico, ma non determina significative conseguenze in ambito giuridico con riferimento alla qualificazione di nuova costruzione dell’intervento edilizio teso a chiudere l’area corrispondente allo spazio pertinenziale esterno rispetto all’immobile di proprietà.
Infatti, le diversificate denominazioni degli elementi architettonici - "balcone" o "terrazza", da un lato, e "loggia" o "loggiato", dall'altro - sono state compiutamente declinate nel Regolamento edilizio-tipo approvato con Int. Conf. Unificata 20/10/2016, n. 125/CU, proprio allo scopo di omogeneizzarne gli ambiti definitori, ponendo ordine nel variegato linguaggio utilizzato nella prassi degli uffici o nei singoli provvedimenti normativi comunali. Il riferimento alle stesse, tuttavia, seppur innegabilmente utile ad inquadrare descrittivamente la tipologia dell'intervento realizzato, non ne consente anche la diversificazione di regime giuridico, a parità di risultato finale.

UTILIZZO LIMITATO NEL CORSO DELL’ANNO - Ciò posto, l’utilizzo limitato non esclude che la chiusura con vetrate dell’area corrispondente al balcone, sebbene dette vetrate siano richiudibili “a pacchetto”, costituisca un’area abitabile, per la conformazione tecnica dell’opera e per il risultato che emerge a seguito della installazione, seppure ciò è stimato che possa avvenire limitatamente in corrispondenza di alcuni periodi dell’anno.
Ed infatti tale circostanza non scongiura la effettiva creazione di un volume ulteriore che impone la previa richiesta del rilascio del titolo abilitativo ai competenti uffici comunali, dovendosi badare, nella ricostruzione giuridica del bene realizzato, non ai materiali utilizzati ma all’effetto finale e alla vocazione di utilizzo dell’area trasformata grazie alle ridette installazioni, la cui capacità di essere chiuse attiene (anch’essa) alle sole modalità di utilizzo dell’opera.
Il Consiglio di Stato ha inoltre ritenuto irrilevante il fatto che si creino (o siano state lasciate) “fessure” d’aria tra i pannelli di vetro, ovvero che l’opera realizzata, per le sue caratteristiche costruttive, per le prestazioni termiche della vetrazione, per la completa amovibilità tramite impacchettamento, è finalizzata a soddisfare esigenze temporanee, atteso che il risultato finale della installazione in questione si compendia in una reale trasformazione del balcone, con creazione di volume (seppure utilizzato in alcuni periodi dell’anno, ma per quei periodi è idoneo ad esserlo costantemente) con alterazione della sagoma dell’edificio.

IRRILEVANZA DEI MATERIALI UTILIZZATI - A supporto di tali affermazioni il Consiglio di Stato ha richiamato gli orientamenti consolidati secondo i quali:
- la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda non costituisce una pertinenza in senso urbanistico. La veranda integra, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, che viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie, con la conseguenza del necessario preventivo rilascio di permesso di costruire (C. Stato 09/10/2018 n. 5801);
- la nozione di costruzione, ai fini del rilascio della concessione edilizia, si configura in presenza di opere che attuino una trasformazione urbanistico - edilizia del territorio, con perdurante modifica dello stato dei luoghi, a prescindere dal fatto che essa avvenga mediante realizzazione di opere murarie; infatti è irrilevante che le dette opere siano realizzate in metallo, in laminati di plastica, in legno o altro materiale, laddove comportino la trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio e ciò anche se ciò avvenga con superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili (C. Stato 28/06/2019, n. 4449; C. Stato 05/05/2016, n. 1822).