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Ultimo aggiornamento
18/02/2020

Compravendita di immobili e cessioni di cubatura

LA FASE DELLE TRATTATIVE PER L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE (Usuali accertamenti da eseguire nel corso delle trattative preliminari ; Eventuale incarico ad agente immobiliare; Proposta irrevocabile di acquisto) - IL CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA DELL’IMMOBILE (C.D. “COMPROMESSO”) (Finalità e contenuti del preliminare immobiliare; Eventuale trascrizione e/o registrazione del preliminare; Rifiuto di una parte di stipulare il contratto definitivo; Scoperta di vizi di carattere giuridico o di fatto dopo la stipula del preliminare; Preliminare di vendita di immobile altrui; Rifiuto della banca di concedere il mutuo necessario all’acquirente; Il c.d. “preliminare di preliminare”) - IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILI (Nozione ed elementi essenziali; Acquisto da parte di soggetti coniugati in regime di comunione dei beni; Compravendita stipulata per atto pubblico (rogito notarile); Documenti necessari per procedere alla stipula del rogito; Indicazione del prezzo della compravendita e criterio del c.d. “prezzo valore”; Agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa) - VIZI DELL’IMMOBILE OGGETTO DI COMPRAVENDITA - RESPONSABILITÀ DEL COSTRUTTORE E DEL VENDITORE (Differenza tra responsabilità del costruttore-venditore e del venditore; Tutela degli acquirenti di immobili da costruire; Garanzia per rovina e difetti di cose immobili (art. 1669 del Codice civile)) - LE AZIONI A TUTELA DELL’ACQUIRENTE - ATTI CONCERNENTI IMMOBILE TOTALMENTE O PARZIALMENTE ABUSIVO (Assenza o totale difformità dal titolo edilizio; Difformità parziale dal titolo edilizio; Scioglimento della comunione di immobile abusivo) - GLI ONERI CONDOMINIALI IN CASO DI VENDITA IMMOBILIARE - LA VENDITA DI IMMOBILI DA COSTRUIRE - LA CESSIONE DI CUBATURA - IL CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA VENDITA - C.D. “RENT TO BUY”.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Studio Groenlandia

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LA FASE DELLE TRATTATIVE PER L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE
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Usuali accertamenti da eseguire nel corso delle trattative preliminari

Il compratore usualmente formula un’offerta d’acquisto. In ogni caso è opportuno che verifichi, se non altro:

- chi è l’effettivo proprietario;

- lo stato del bene oggetto della vendita;

- la certezza della c.d. “libera commerciabilità” dell’immobile (assenza di vincoli, di ipoteche, ecc.);

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Eventuale incarico ad agente immobiliare

Spesso le trattative per l’acquisto di un bene immobile coinvolgono un’agenzia immobiliare che assume la funzione di mediatrice (art. 1754 del Codice civile e ss.).

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Proposta irrevocabile di acquisto

L’atto frequentemente posto in essere nel corso delle trattative è la proposta irrevocabile di acquisto dell’immobile, proveniente dai potenziali acquirenti e regolata dall’art. 1329 del Codice civile, comma 1 (inefficacia della revoca se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo).

Gli elementi che solitamente sono inclusi nell’offerta di acquisto sono:

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IL CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA DELL’IMMOBILE (C.D. “COMPROMESSO”)
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Finalità e contenuti del preliminare immobiliare

Il contratto preliminare precede la stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile (“rogito notarile” se le parti decideranno che questo deve assumere la forma dell’atto pubblico). Con esso le parti:

- si obbligano a concludere il contratto di compravendita;

- dettano le condizioni di vendita e contrattuali che sono genericamente stabilite nella proposta di acquisto.

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Preliminare dal notaio o con scrittura privata, eventuale trascrizione e/o registrazione
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Preliminare con atto notarile o con semplice scrittura privata

Il preliminare di compravendita redatto davanti a un notaio, nella forma quindi dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, anche se relativo a edifici da costruire o in corso di esecuzione, va trascritto nei pubblici registri immobiliari (“Conservatoria”), ex art. 2645-bis del Codice civile.

La stipula del preliminare dal notaio e la relativa trascrizione

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Obbligo preliminare dal notaio per gli immobili in costruzione

Regole parzialmente diverse sono previste per i contratti preliminari relativi a immobili da costruire.

Per q

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Registrazione del contratto preliminare

La registrazione del contratto preliminare immobiliare è una formalità obbligatoria ai fini fiscali N1; essa deve avvenire presso l’Agenzia delle entrate nel termine di 20 giorni dalla firma del preliminare o entro 30 giorni nel caso in cui il contratto è stipulato con atto notarile (art. 13 del D.P.R. 131/1986, Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, e art. 10 R della Tariffa, parte I, del medesimo

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Rifiuto di una parte di stipulare il contratto definitivo

Nel caso in cui una delle parti si rifiuti di stipulare il definitivo, si aprono due alternative:

- il c.d. “adempimento coattivo”: la parte

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Scoperta di vizi di carattere giuridico o di fatto dopo la stipula del preliminare

La funzione prioritaria del preliminare è sicuramente quella di permettere al promissario acquirente di verificare la conformità dell’immobile rispetto alle previsioni contemplate nel contratto. A seguito del compromesso spesso accade che si scoprano dei vizi o dei difetti materiali, l’esistenza di garanzie reali o vincoli di esproprio derivanti da un sequestro o da pignoramento, nonché la presenza di pesi o vincoli che limitano il libero godimento che sono sorti successivamente al contratto preliminare, o ad esso preesistenti, ma taciuti dal venditore. In tali ipotesi il promissario acquirente può adire il giudice al fine di ottenere la risoluzione del preliminare per grave inadempimento (artt. 1453 e 1455 del Codice civile) ed il risarcimento dei danni patiti (Cass. 13/03/2002, n. 3565).

Qualora si preferisse non instaurare un giudizio, la parte può ottenere la risoluzione utilizzando la diffida ad adempiere (

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Preliminare di vendita di immobile altrui

In caso di preliminare di vendita di cosa altrui, il promittente alienante può adempiere le proprie obbligazioni procurando l’acquisto del promissari

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Rifiuto della banca di concedere il mutuo necessario all’acquirente

Ogni istituto di credito si assicura che il richiedente sia capace di versare la somma concessa a titolo di finanziamento. Solitamente le regole seguite al fine di approvare o meno l’erogazione di un prestito riguardano la valutazione:

- delle politiche di rischio: si verifica il pericolo a cui la banca si espone concedendo il mutuo e si basa su un’analisi dei dati statistici del richiedente;

- della situazione redditizia del cliente: l’istituto verifica la capacità di rimborso del finanziamento e a tale fine tiene conto del livello di reddito e del rapporto fra questo e la p

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Il c.d. “preliminare di preliminare”

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno ammesso la possibilità che la contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare sia scandita in due successivi accordi se ciò corrisponde all’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differ

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IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILI
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Nozione ed elementi essenziali

La compravendita, ai sensi dell’art. 1470 del Codice civile è il contratto mediante il quale una parte (che viene definita “venditore” o “alienante”), trasferisce la proprietà di un bene o altro diritto a un’altra parte (chiamata “compratore” o “acquirente”), la quale si obbliga a pagare un corrispettivo in denaro, detto “prezzo”.

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Acquisto da parte di soggetti coniugati in regime di comunione dei beni

Alla compravendita deve partecipare anche il coniuge dell’acquirente quando si tratta di soggetti coniugati in regime di comunione dei beni quando si intenda evitare che l’immobile acquistato cada automaticamente in comunione, effetto automatico anche se il prezzo di vendita fosse pagato da uno solo dei coniugi e solo uno di essi risultasse acquirente dell’immobile medesimo.

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Compravendita stipulata per atto pubblico (rogito notarile)

Nel caso in cui il contratto di compravendita sia stipulato per atto pubblico, esso è redatto da un notaio con la presenza delle parti interessate (l’acquirente, il venditore o loro procuratori).

Le norme di riferimento si rinvengono nell’art. 47 della L. 89/1913 e successivi.

Il notaio dà all’atto efficacia pubblica, garantendo l’identità delle parti, la legalità dell’atto stesso nonché la veridicità di quanto in esso dichiar

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Documenti necessari per procedere alla stipula del rogito

I documenti necessari per procedere alla stipula del rogito (art. 51 della L. 89/1913) variano a seconda dei soggetti coinvolti:

a) nel caso di persone fisiche

- carta d’identità o patente;

- tesserino del codice fiscale;

- estratto dell’atto di nascita;

- certificato di stato libero o di vedovanza per i soggetti divorziati, vedovi o celibi;

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Indicazione del prezzo della compravendita e criterio del c.d. “prezzo valore”
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Agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa
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VIZI DELL’IMMOBILE OGGETTO DI COMPRAVENDITA

Tra le obbligazioni gravanti sul venditore (art. 1476 del Codice civile) N7 il legislatore prevede:

- quella di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa. La garanzia per evizione N8 consiste nel fatto che il venditore deve tutelare il compratore affinché l’immobile non sia gravato da diritti di terzi che possano pregiudicare l’acquisto. Nel caso degli immobili, tale verifica può essere compiuta dal notaio con la consultazione dei registri immobiliari nei quali sono indicati gli atti di acquisto o di alienazione dei diritti immobiliari al fine di avere una perfetta rappresentazione della situazione giuridica del bene;

- quella di garantire il compratore dell’inesistenza di vizi dell’immobile, dovuta per il fatto oggettivo della loro esistenza indipendentemente dalla colpa del venditore. Essa è prevista dall’art. 1490 del Codice c

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RESPONSABILITÀ DEL COSTRUTTORE E DEL VENDITORE
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Differenza tra responsabilità del costruttore-venditore e del venditore

Il costruttore dell’immobile è responsabile dei vizi dell’immobile nei confronti dell’acquirente del bene ai sensi dell’art. 1669 del Codice civile N13 (si veda più avanti).

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Tutela degli acquirenti di immobili da costruire

In tale materia peraltro è stato emanato il D. Leg.vo 122/2005 (disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti degli immobili da costruire a norma della

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Garanzia per rovina e difetti di cose immobili (art. 1669 del Codice civile)

L’art. 1669 del Codice civile disciplina le conseguenze dannose dei vizi costruttivi incidenti in modo negativo e profondo sugli elementi essenziali di struttura e di funzionalità dell’opera, incidendo sulla sua solidità, efficienza e durata. Si tratta di vizi gravi che riguardano gli immobili, destinati per loro natura a lunga durata. In particolare è stato ritenuto che i gravi difetti consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura (Cass. 04/10/2018, n. 24230).

Il costruttore è responsabile se per il vizio del suolo o per difetto della costruzione l’opera rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti. In giurisprudenza si sostiene che la disposizione in oggetto si applichi nel caso di costruzione ex novo di immobili, nonché nell’ipotesi di lavori di riparazioni o di modificazioni su un’abitazione preesistente destinati a lunga durata (Cass. 20/11/2007, n. 24143).

Si ritiene che tale responsabilità abbia natura extracontrattuale e sia diretta a tutelare l’interesse pubblico a che gli immobili destinati per loro natura a lunga durata siano costruiti secondo le regole dell’arte per garantire la sicurezza e l’incolumità delle persone (

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LE AZIONI A TUTELA DELL’ACQUIRENTE

Le azioni a tutela dei diritti dell’acquirente (c.d. “azioni edilizie”) si possono schematizzare nelle seguenti.

L’azione per la risoluzione del contratto (c.d. “redibitoria”) ha come fondamento il difetto funzionale della causa. Il suo effetto è quello di provocare il ripristino della situazi

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ATTI CONCERNENTIi immobile totalmente o parzialmente abusivo
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Assenza o totale difformità dal titolo edilizio

La normativa in materia è contenuta:

1) nell’art. 46 del D.P.R. 380/2001 (che a sua volta riproduce quasi fedelmente il pregresso art. 17 dell

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Difformità parziale dal titolo edilizio

La nullità sancita dall’art. 46 del D.P.R. 380/2001 e dall’art. 40 della L. 47/1985 è v

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Scioglimento della comunione di immobile abusivo

Cass. S.U. 07/10/2019, n. 25021, ha a sua volta ritenuto che:

1) anche l’art. 40 della L. 47/1985, seppure non menzioni espressamente gli atti di scioglimento della comunione come fa invece l’art. 46 del D.P.R. 380/2001, si applica a tali atti, e pertanto la sanzione della nullità colpisce anche gli atti stipulati prima dell’entrata in vigore del TU edilizia, in vigenza della L. 47/1985.

2) la nullità

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GLI ONERI CONDOMINIALI IN CASO DI VENDITA IMMOBILIARE

Nell’ambito del rapporto tra il venditore e l’acquirente, a meno che non sia stabilito diversamente dalle parti stesse, vige il principio della personalità delle obbligazioni. Ne consegue che l’acquirente risponde solo delle obbligazioni condominiali che sono nate successivamente al momen

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LA VENDITA DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
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LA CESSIONE DI CUBATURA

Il diritto di edificare è notoriamente soggetto, tra l’altro, ad indici di edificazione - rapporto fra superfici e/o volumi ed estensione del fondo.

La cubatura massima che può essere realizzata su un determinato fondo può essere aumentata impiegando diritti edificatori provenienti da un altro fondo attraverso il contratto di cessione di cubatura. Con tale contratto il proprietario di un’area edificabile trasferisce, in tutto o in parte, al proprietario di un’area vicina o confinante la potenzialità edificatoria del proprio fondo. In tale modo quest’ultimo può chiedere al Comune un permesso di costruire con una cubatura maggiore rispetto a quella che avrebbe potuto realizzare in assenza della predetta cessione e, evidentemente, il primo, perderà o si vedrà ridurre in modo corrispondente il proprio diritto di edificare sul suo proprio fondo.

La cessione di cubatura è ammissibile alle seguenti condizioni, in assenza delle quali il trasferimento è invalido ed inefficace:

- soddisfazione dei presupposti dell’omogeneità della destinazione d’uso

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IL CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA VENDITA - C.D. “RENT TO BUY”



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