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Opere e lavori privati e pubblici - Ingegneria civile e ambientale
Edilizia e costruzioni - Urbanistica e territorio
ISSN 1721-4890
Fondata nel 1933
Direttore Dino de Paolis
Compravendite e locazioni immobiliari: prontuario operativo delle imposte indirette (IVA, registro, ipotecaria e catastale)
- Dino de Paolis
Compravendite e locazioni immobiliari: prontuario operativo delle imposte indirette (IVA, registro, ipotecaria e catastale)
Compravendite e locazioni immobiliari: prontuario operativo delle imposte indirette (IVA, registro, ipotecaria e catastale)
Definizioni utiliI concetti qui introdotti saranno utili per la corretta comprensione di quanto di seguito detto sul trattamento fiscale ai |
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Distinzione tra fabbricati abitativi e strumentaliCon riferimento alle operazioni di compravendita e locazione commerciale di beni immobili, è di fondamentale importanza stabilire la distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali. A tale proposito, come l’Agenzia delle Entrate ha chiarito in numerosi documenti di prassi, per definire un fabbricato come abitativo o strumentale occorre avere riguardo esclusivamente alla classificazione catastale, e non invece al concreto utilizzo che ne viene fatto. |
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Determinazione della data di ultimazione della costruzione o dell’interventoAssume poi rilevanza la determinazione della data di ultimazione del fabbricato o dell’intervento di recupero, al fine di stabilire se sia avvenuto o meno il decorso dei periodi di tempo previsti dalla normativa per alcune fattispecie impositive, e stabilire dunque il corretto trattamento da applicare. |
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Terreni edificabiliIn merito ai terreni edificabili, l’art. 36, comma 2, del D.L. 223/2006 (cosiddetto “decreto Bersani”, convertito in legge dalla L. 248/2006) ha stabilito che “un’area è da consid |
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Reverse charge (inversione contabile)Con l’espressione “reverse charge” (nota anche, nella traduzione italiana, come “inversione contabile”) si indica una particolare modalità di applicazione dell’IVA, la quale prevede che in alcuni casi, in deroga alle regole ordinarie, al pagamento dell’imposta è tenuto il soggetto che usufruisce della prestazione, e la fattura, ricevuta in questi casi senza addebito d’imposta, deve essere integrata dallo stesso soggetto con la relativa imposta, calcolata secondo l’aliquota prevista. Il meccanismo comporta in estrema sintesi che l’acquirente, se soggetto passivo d’imposta nel territorio dello Stato, sia obbligato all’assolvimento dell’IVA in luogo del cedente, in dero |
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Operazioni IMMOBILIARI rilevanti e non ai fini IVASi riporta di seguito una tabella che schematizza, in linea generale, la rilevanza ai fini IVA delle operazioni poste in essere su immobili. Sono poi, ovviamente, fuori campo IVA tutte le operazioni poste in essere da soggetti non in possesso di partita IVA. TABELLA 2 Inquadramento generale delle operazioni su immobili effettuate da soggetti con partita IVA |
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REGIME DELLE Compravendite immobiliari |
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Compravendite immobiliari imponibili IVA ed esenti |
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Le ultime modifiche normativeCon le modifiche introdotte dal D.L. 83/2012, a partire dal 26/06/2012 l’impresa di costruzione o di ristrutturazione può applicare l’IVA sulla cessione dei fabbricati abitativi anche dopo il decorso dei 5 anni dalla fine dei lavori. Infatti il nuovo art. 10 del D.P.R. 633/1972 (comma 1, n. 8-bis) prevede che sono imponibili ai fini dell’IVA: |
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Riepilogo esenzione ed imponibilitàAlla luce delle ultime modifiche normative introdotte dai provvedimenti sopra citati, nelle tabelle seguenti viene riepilogato il regime di imponibilità o di esenzione ai fini dell’IVA delle operazioni di compravendita immobiliare per i fabbricati abitativi, per quelli strumentali e per i terreni. TABELLA 3 Regime IVA delle compravendite immobiliari di fabbricati abitativi
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Compravendite immobiliari - Riepilogo della tassazione, delle aliquote e degli importi |
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Le ultime modifiche normativeL’art. 10 del D. Leg.vo 23/2011 ha previsto, con decorrenza dal 01/01/2014, il riordino e la rimodulazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute nei trasferimenti a titolo oneroso di immobili (terreni e fabbricati) e nella costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento immobiliari (usufrutto, uso, abitazione, superficie, ecc.). Per prima cosa, le numerose fattispecie in precedenza previste per i fabbricati dall’art. 1 del D.P.R. 131/1986 sono state sostituite da due sole fattispecie, caratterizzate quindi da due sole aliquote; è diminuita inoltre l’aliquota relativa al trasferimento dei terreni. Nei due nuovi casi sopra richiamati relativamente ai fabbricati, corrispondenti al nuovo art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986, se dall’applicazione delle nuove aliquote - stabilite nella misura del 2% e del 9% - dovesse risultare un’Imposta di registro inferiore a 1.000 Euro, dal 01/01/2014 essa sarà co |
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La soppressione di tutte le agevolazioni a partire dal 2014 e le eccezioni concernenti la “piccola proprietà contadina”, i fondi rustici nei territori montani, i trasferimenti nell’ambito di lottizzazioni e piani urbanistici e le “opere a scomputo”In aggiunta a quanto sopra illustrato, l’art. 10 del D. Leg.vo 23/2011 (comma 4) ha previsto, a far data dal 01/01/2014, la soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, connesse ad atti immobiliari, traslativi o costitutivi di diritti reali di cui all’art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986. Piccola proprietà contadina Una specifica eccezione è poi stata prevista dalla L. 190/2014 (Legge di stabilità per il 2015), in relazione ai trasferimenti di terreni a favore di coltivatori diretti e di imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale (le cosiddette agevolazioni per la “piccola proprietà contadina”). Per detti trasferimenti sono dunque rimaste in vigore le agevolazioni previste dall’art. 2 del D.L. 194/2009 (comma 4-bis) e dall’art. 1 della L. 220/2010 (comma 41). Ai sensi di dette norme, gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, nonché le operazioni fondiarie operate attraverso l’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (ISMEA), sono soggetti alle imposte di registr |
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Riepilogo aggiornato aliquote vigentiSi riportano di seguito tre tabelle contenenti il riepilogo delle aliquote e degli importi applicabili alle compravendite di fabbricati abitativi e strumentali e di terreni. TABELLA 7 Aliquote e importi applicabili alle compravendite di fabbricati abitativi
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Compravendite immobiliari Casi particolari |
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Compravendita di immobili in corso di costruzione o ristrutturazioneQuanto agli immobili in corso di costruzione, si legge nella Circ. Ag. Entrate 01/03/2007, n. 12/E che si tratta di beni da considerare ancora nel circuito produttivo, e la cui cessione è quindi da assoggettare ad IVA con l’aliquota ordinaria, ferma restando peraltro la possibilità di applicare - ove ne ricorrano i presupposti - l’aliquota ridotta per la prima casa di abitazione, ovvero l’aliquota agevolata prevista dal n. 127-undecies della Tabella A, parte III, di cui al D |
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Trattamento delle pertinenze (cantine e box auto) anche nel caso di agevolazioni per la prima casaLa normativa prevede che in presenza degli elementi soggettivo ed oggettivo che fanno desumere il vincolo di pertinenzialità (soggettivo: volontà manifestata dal proprietario dell’immobile principale di creare un vincolo di strumentalità; oggettivo: destinazione durevole ed attuale dell’immobile secondario a servizio o ad ornamento del principale, ai f |
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Trasferimento di interi fabbricati da demolire e ricostruireL’art. 7 del D.L. 30/04/2019, n. 34 contempla agevolazioni fiscali per gli atti di trasferimento di interi fabbricati da demolire e ricostruire o ristrutturare a favore di imprese nonché per i successivi atti di rivendita delle singole unità immobiliari. Le agevolazioni consistono nell’applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e ca |
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Alberghi e strutture ricettive |
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Compravendite immobiliari Determinazione della base imponibile |
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Regola generalePer la determinazione, nelle compravendite, della base imponibile alla quale applicare le aliquote d’imposta illustr |
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Prezzo valoreQuesta regola generale è stata derogata, con decorrenza dal 01/01/2006, dal comma 497 della L. 266/2005, che ha introdotto nel nostro ordinamento tributario la regola del cosiddetto “prezzo-valore”, consentendo di determinare la base imponibile per le cessioni di beni immobili, esclusivamente per le compravendite di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze realizzate tra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di imprese, arti e professioni, secondo il criterio di valutazione automatica (o “catastale”), basato cio&egra |
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Uso dei moltiplicatori catastaliSi riporta qui di seguito la tabella riepilogativa dei moltiplicatori catastali vigenti, ed esempi di calcolo. TABELLA 10 Coefficienti moltiplicatori per il calcolo del “valore catastale”
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REGIME DELLE LOCAZIONI immobiliari |
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Locazioni immobiliari imponibili IVA ed esenti |
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Le ultime modifiche normativePer effetto delle modifiche introdotte dal D.L. 83/2012, a partire dal 26/06/2012, alla norma di riferimento, costituita dall’art. 10, comma 1, numero 8, del D.P.R. 633/1972, in combinato disposto con quelle già apportate dal precedente |
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Riepilogo esenzione ed imponibilitàAlla luce delle modifiche da ultimo introdotte ad opera dei provvedimenti sopra citati, nelle tabelle seguenti viene riepilogato il regime di imponibilità o di esenzione ai fini dell’IVA delle operazioni di locazione (anche finanziaria) immobiliare per i fabbricati abitativi, per quelli strumentali e per i terreni. TABELLA 11 Regime IVA delle locazioni immobiliari di fabbricati abitativi
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Locazioni immobiliari - Riepilogo della tassazione, delle aliquote e degli importi |
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Cedolare secca e contratti di locazione “breve”L’art. 3 del D. Leg.vo 23/2011 ha introdotto, con decorrenza 2011, la facoltà per il contribuente persona fisica di applicare un regime tributario sostitutivo sui redditi da locazione di immobili ad uso abitativo (cosiddetta “Cedolare secca”), consistente nell’applicazione di un’aliquota fissa del 21%, ridotta al 10% N16 per i redditi derivanti da contratti stipulati a canone concordato, relativi ad immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa). L’imposta sostitutiva tiene luogo delle imposte sul reddito e relative addizionali, nonché del |
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Riepilogo aggiornato aliquote vigenti dal 01/01/2014Si riportano di seguito tre tabelle contenenti il riepilogo delle aliquote e degli importi applicabili alle locazioni di fabbricati abitativi e strumentali e di terreni N18. TABELLA 14 Aliquote e importi applicabili alle locazioni di fabbricati abitativi
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Locazioni immobiliari - Casi particolari |
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Locazioni di appartamenti e case per le vacanzeLe locazioni relative a case di civile abitazione, destinate all’esercizio di un’attività turistico alberghiera, sono comunque soggette ad IVA. Al riguardo la tabella A, parte III di cui al D.P.R. 633/1972, prevede al n. 120 che sono soggette all’ |
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SublocazioniIl rapporto di sublocazione, sebbene ai sensi dell’art. 1595 del Codice civile ri |
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Locazioni con fornitura di servizi aggiuntiviSi può ravvisare la sussistenza di una “locazione con servizi aggiuntivi” quando il contratto sia caratterizzato da una pluralità di p |
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Scritture private per la riduzione del canoneAi sensi dell’art. 1 |
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TRATTAMENTO FISCALE DELLE PERTINENZE |
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RENT TO BUY E CONTRATTI DI LOCAZIONE CON CLAUSOLA DI FUTURO RISCATTO |
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TRATTAMENTO FISCALE DELLE CONVENZIONI URBANISTICHE E DEGLI ATTI CONSEGUENTI |
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