Compravendite e locazioni immobiliari: prontuario operativo delle imposte indirette (IVA, registro, ipotecaria e catastale)

I concetti qui introdotti saranno utili per la corretta comprensione di quanto di seguito detto sul trattamento fiscale ai

Con riferimento alle operazioni di compravendita e locazione commerciale di beni immobili, è di fondamentale importanza stabilire la distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali. A tale proposito, come l’Agenzia delle Entrate ha chiarito in numerosi documenti di prassi, per definire un fabbricato come abitativo o strumentale occorre avere riguardo esclusivamente alla classificazione catastale, e non invece al concreto utilizzo che ne viene fatto.

Si cita per tutte la

Assume poi rilevanza la determinazione della data di ultimazione del fabbricato o dell’intervento di recupero, al fine di stabilire se sia avvenuto o meno il decorso dei periodi di tempo previsti dalla normativa per alcune fattispecie impositive, e stabilire dunque il corretto trattamento da applicare.

In proposito l’

In merito ai terreni edificabili, l’art. 36, comma 2, del D.L. 223/2006 (cosiddetto “decreto Bersani”, convertito in legge dalla L. 248/2006) ha stabilito che “un’area è da consid

Con l’espressione “reverse charge” (nota anche, nella traduzione italiana, come “inversione contabile”) si indica una particolare modalità di applicazione dell’IVA, la quale prevede che in alcuni casi, in deroga alle regole ordinarie, al pagamento dell’imposta è tenuto il soggetto che usufruisce della prestazione, e la fattura, ricevuta in questi casi senza addebito d’imposta, deve essere integrata dallo stesso soggetto con la relativa imposta, calcolata secondo l’aliquota prevista.

Il meccanismo comporta in estrema sintesi che l’acquirente, se soggetto passivo d’imposta nel territorio dello Stato, sia obbligato all’assolvimento dell’IVA in luogo del cedente, in dero

Si riporta di seguito una tabella che schematizza, in linea generale, la rilevanza ai fini IVA delle operazioni poste in essere su immobili. Sono poi, ovviamente, fuori campo IVA tutte le operazioni poste in essere da soggetti non in possesso di partita IVA.

TABELLA 2

Inquadramento generale delle operazioni su immobili effettuate da soggetti con partita IVA

Con le modifiche introdotte dal D.L. 83/2012, a partire dal 26/06/2012 l’impresa di costruzione o di ristrutturazione può applicare l’IVA sulla cessione dei fabbricati abitativi anche dopo il decorso dei 5 anni dalla fine dei lavori.

Infatti il nuovo art. 10 del D.P.R. 633/1972 (comma 1, n. 8-bis) prevede che sono imponibili ai fini dell’IVA:

Alla luce delle ultime modifiche normative introdotte dai provvedimenti sopra citati, nelle tabelle seguenti viene riepilogato il regime di imponibilità o di esenzione ai fini dell’IVA delle operazioni di compravendita immobiliare per i fabbricati abitativi, per quelli strumentali e per i terreni.

TABELLA 3

Regime IVA delle compravendite immobiliari di fabbricati abitativi

L’art. 10 del D. Leg.vo 23/2011 ha previsto, con decorrenza dal 01/01/2014, il riordino e la rimodulazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute nei trasferimenti a titolo oneroso di immobili (terreni e fabbricati) e nella costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento immobiliari (usufrutto, uso, abitazione, superficie, ecc.).

Per prima cosa, le numerose fattispecie in precedenza previste per i fabbricati dall’art. 1 del D.P.R. 131/1986 sono state sostituite da due sole fattispecie, caratterizzate quindi da due sole aliquote; è diminuita inoltre l’aliquota relativa al trasferimento dei terreni.

Nei due nuovi casi sopra richiamati relativamente ai fabbricati, corrispondenti al nuovo art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986, se dall’applicazione delle nuove aliquote - stabilite nella misura del 2% e del 9% - dovesse risultare un’Imposta di registro inferiore a 1.000 Euro, dal 01/01/2014 essa sarà co

In aggiunta a quanto sopra illustrato, l’art. 10 del D. Leg.vo 23/2011 (comma 4) ha previsto, a far data dal 01/01/2014, la soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, connesse ad atti immobiliari, traslativi o costitutivi di diritti reali di cui all’art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986.

Piccola proprietà contadina

Una specifica eccezione è poi stata prevista dalla L. 190/2014 (Legge di stabilità per il 2015), in relazione ai trasferimenti di terreni a favore di coltivatori diretti e di imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale (le cosiddette agevolazioni per la “piccola proprietà contadina”).

Per detti trasferimenti sono dunque rimaste in vigore le agevolazioni previste dall’art. 2 del D.L. 194/2009 (comma 4-bis) e dall’art. 1 della L. 220/2010 (comma 41). Ai sensi di dette norme, gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, nonché le operazioni fondiarie operate attraverso l’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (ISMEA), sono soggetti alle imposte di registr

Si riportano di seguito tre tabelle contenenti il riepilogo delle aliquote e degli importi applicabili alle compravendite di fabbricati abitativi e strumentali e di terreni.

TABELLA 7

Aliquote e importi applicabili alle compravendite di fabbricati abitativi

Quanto agli immobili in corso di costruzione, si legge nella Circ. Ag. Entrate 01/03/2007, n. 12/E che si tratta di beni da considerare ancora nel circuito produttivo, e la cui cessione è quindi da assoggettare ad IVA con l’aliquota ordinaria, ferma restando peraltro la possibilità di applicare - ove ne ricorrano i presupposti - l’aliquota ridotta per la prima casa di abitazione, ovvero l’aliquota agevolata prevista dal n. 127-undecies della Tabella A, parte III, di cui al D

La normativa prevede che in presenza degli elementi soggettivo ed oggettivo che fanno desumere il vincolo di pertinenzialità (soggettivo: volontà manifestata dal proprietario dell’immobile principale di creare un vincolo di strumentalità; oggettivo: destinazione durevole ed attuale dell’immobile secondario a servizio o ad ornamento del principale, ai f

L’art. 7 del D.L. 30/04/2019, n. 34 contempla agevolazioni fiscali per gli atti di trasferimento di interi fabbricati da demolire e ricostruire o ristrutturare a favore di imprese nonché per i successivi atti di rivendita delle singole unità immobiliari.

Le agevolazioni consistono nell’applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e ca

Si veda Trattamento IVA costruzione, compravendita e locazione di r

Per la determinazione, nelle compravendite, della base imponibile alla quale applicare le aliquote d’imposta illustr

Questa regola generale è stata derogata, con decorrenza dal 01/01/2006, dal comma 497 della L. 266/2005, che ha introdotto nel nostro ordinamento tributario la regola del cosiddetto “prezzo-valore”, consentendo di determinare la base imponibile per le cessioni di beni immobili, esclusivamente per le compravendite di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze realizzate tra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di imprese, arti e professioni, secondo il criterio di valutazione automatica (o “catastale”), basato cio&egra

Si riporta qui di seguito la tabella riepilogativa dei moltiplicatori catastali vigenti, ed esempi di calcolo.

TABELLA 10

Coefficienti moltiplicatori per il calcolo del “valore catastale”

Per effetto delle modifiche introdotte dal D.L. 83/2012, a partire dal 26/06/2012, alla norma di riferimento, costituita dall’art. 10, comma 1, numero 8, del D.P.R. 633/1972, in combinato disposto con quelle già apportate dal precedente

Alla luce delle modifiche da ultimo introdotte ad opera dei provvedimenti sopra citati, nelle tabelle seguenti viene riepilogato il regime di imponibilità o di esenzione ai fini dell’IVA delle operazioni di locazione (anche finanziaria) immobiliare per i fabbricati abitativi, per quelli strumentali e per i terreni.

TABELLA 11

Regime IVA delle locazioni immobiliari di fabbricati abitativi

L’art. 3 del D. Leg.vo 23/2011 ha introdotto, con decorrenza 2011, la facoltà per il contribuente persona fisica di applicare un regime tributario sostitutivo sui redditi da locazione di immobili ad uso abitativo (cosiddetta “Cedolare secca”), consistente nell’applicazione di un’aliquota fissa del 21%, ridotta al 10% N16 per i redditi derivanti da contratti stipulati a canone concordato, relativi ad immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa).

L’imposta sostitutiva tiene luogo delle imposte sul reddito e relative addizionali, nonché del

Si riportano di seguito tre tabelle contenenti il riepilogo delle aliquote e degli importi applicabili alle locazioni di fabbricati abitativi e strumentali e di terreni N18.

TABELLA 14

Aliquote e importi applicabili alle locazioni di fabbricati abitativi

Le locazioni relative a case di civile abitazione, destinate all’esercizio di un’attività turistico alberghiera, sono comunque soggette ad IVA. Al riguardo la tabella A, parte III di cui al D.P.R. 633/1972, prevede al n. 120 che sono soggette all’

Il rapporto di sublocazione, sebbene ai sensi dell’art. 1595 del Codice civile ri

Si può ravvisare la sussistenza di una “locazione con servizi aggiuntivi” quando il contratto sia caratterizzato da una pluralità di p

Ai sensi dell’art. 1

Si veda Trattamento fiscale della compravendita di pertinenze

Si veda Il rent to buy e i contratti di locazione con clausola di f

Si veda Trattamento fiscale delle convenzioni urbanistiche e degli atti conseguenti.