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Ultimo aggiornamento
05/01/2022

Le agevolazioni prima casa sugli atti di trasferimento immobiliare

A cura di:
  • Dino de Paolis
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PREMESSA

L’ordinamento fiscale contempla agevolazioni applicabili ai fini delle imposte indirette (Imposta di registro, Imposta ipotecaria, Imposta catastale) agli atti di trasferimento di immobili da adi

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TIPOLOGIA DI IMMOBILI CHE POSSONO ESSERE CONSIDERATI “PRIMA CASA”

Le agevolazioni prima casa sono applicabili in riferimento agli immobili ad uso abitativo N1, purché non appartenenti ad una delle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile

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Agevolazioni prima casa e immobili da destinare ad abitazione

La Corte di Cassazione ammette l’applicabilità delle agevolazioni “prima casa” anche all&r

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Agevolazioni prima casa e immobili in costruzione

L’agevolazione “prima casa” compete ai fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/

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Agevolazioni prima casa e fabbricati collabenti

L’Agenzia delle entrate, con Interpello 30/08/2019, n. 357

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REQUISITI PER LA FRUIZIONE
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Ubicazione degli immobili

Per poter usufruire delle agevolazioni occorre che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza anagrafica, o in caso contrario la stabilisca entro il termine di 18 mesi N7 dal rogito, come da dichiarazione che deve essere espressamente inserita nell’atto N8 (lettera a del comma 1, nota II-bis all’art. 1 della Tariffa,

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Requisiti soggettivi dell’acquirente

A tale proposito è prescritto che l’acquirente debba dichiarare nell’atto di acquisto

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Non possesso di altro immobile nello stesso comune

L’acquirente deve dichiarare di non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione (pertanto, anche non acquistata con i benefici “prima casa”) nel territorio dello stesso comune in cui è situato l’immobile da acquistare (lettera b del comma 1, nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, del D.P.R. 26/04/1986, n. 131 R).


A tal proposito, la giurisprudenza ritiene che ricorra il requisito per l’applicazione del beneficio anche nell’ipotesi di disponibilità di un alloggio il quale, tuttavia, non sia concretamente idoneo - ad esempio perché inagibile oppure perché oggettivamente inidoneo per dimensioni e caratteristiche complessive - a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della famiglia.

L’apprezzamento di tali caratteristiche sarà eventualmente rimesso alla discrezionale valutazione del Giudice (Cass. 08/01/2010, n. 100; Cass. 11564/2006; Cass. 17938/2003; Cass. 10935/2003; Cass. 6492/2003; Cass. 2418/2003).

La giurisprudenza della Corte di Cassazione (ad esempio, Cass. 22/07/2021, n. 20981) ha prevalentemente aderito all’interpretazione secondo cui la mera titolarità di un cespite immobiliare non sia ostativa al riconosci

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Non possesso di altro immobile agevolato in tutto il territorio nazionale

L’acquirente deve dichiarare di non essere titolare (neanche pro quota, anche in regime di comunione legale) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile su tutto il territorio nazionale acquistato con le agevolazioni prima casa o con le altre agevolazioni menzionate alla lettera c) del comma 1, nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, del D.P.R. 26/04/1986, n. 131

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Sospensione dei termini

L’art. 24 del D.L. 08/04/2020, n. 23 - come modificato dal

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A. Termini fruizione agevolazioni prima casa

Sono sospesi nel periodo compreso tra il 23/02/2020 e il 31/12/2021 i termini previsti dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa parte I, allegata al D.P.R. 131/1986 (Testo unico Imposta di registro). Si tratta in particolare dei seguenti termini:

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B. Termine fruizione credito d’imposta per riacquisto prima casa dopo alienazione

È sospeso nel periodo compreso tra il 23/02/2020 e il 31/12/2021 il termine previsto dall’

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Esempi pratici

La misura contenuta nell’

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Acquisto prima casa effettuato il 01/07/2019

1) Il termine di 18 mesi di cui al paragrafo A-1 precedente, che normalmente dovrebbe scadere il 01/01/2021, decorre fino al 22/02/2020 compreso (quindi per 7 mesi e 22 giorni

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Vendita infraquinquennale effettuata il 01/07/2019

4) Il termine di un anno di cui al paragrafo B precedente, che normalmente dovrebbe scadere il 01/07/2020, decorre fino al

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Termini che sono iniziati a decorrere durante il periodo di sospensione

Per i termini che sono iniziati a decorrere durante il periodo di sospensione, il computo inizierà a far data dalla

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Esenzioni temporanee per i giovani con meno di 36 anni

Il Decreto Sostegni-bis (D.L. 73/2021) prevede che, dal 26/05/2021 al 31/12/2022 (termine prorogato dalla Legg

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Requisiti soggettivi

L’art. 64, commi 6-11, del D.L. 25/05/2021, n. 73 prevede che gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’

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Requisiti oggettivi

È richiesta la sussistenza delle ulteriori condizioni previste dalla nota II-bis all’

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Oggetto dell’agevolazione

Il beneficio fiscale in esame non si estende ai contratti preliminari di compravendita, atteso che la norma agevolativa fa esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi di diritti a titolo oneroso. Resta salvo il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare (a conferma di quanto già espresso dall’Agenzia del

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Credito d’imposta da riacquisto
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Credito d’imposta per l’IVA pagata

Inoltre, per i suddetti atti, relativi a cessioni soggette ad IVA, è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell&rsq

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Esenzione dalle imposte per finanziamenti

Infine, i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo pe

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TRASFERIMENTI PER SUCCESSIONE O DONAZIONE
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Successione o donazione

La disciplina agevolativa riservata alla prima casa di abitazione - come visto dettata ai fini dell’Imposta di registro dalla nota II-bis all’art. 1 della Tarif

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Successione o donazione seguita da acquisto o viceversa

Importante a tal proposito segnalare i chiarimenti forniti rispetto al fatto di potere o meno reiterare la fruizione delle agevolazioni in caso di successione o donazione seguita da acquisto o viceversa di acquisto seguito da successione o donazione, dalla Circolare Agenzia entrate 29/05/2013, n. 18/E, nonché dalla Risoluzione Agenzia entrate 04/07/2017, n. 86/E. Rispetto ai summenzionati casi l’amministrazione finanziaria ha chiarito quanto segue:

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Successione di immobili precedentemente posseduti in comproprietà

Si segnala in proposito il chiarimento fornito dalla Risoluzione Agenzia entrate 17/10/2017, n. 126/E. Il documento, In riferimento al caso prospettato in cui, per effetto della successione mortis causa, un contribuente diviene pieno proprietario di immobili in precedenza posseduti in comproprietà con il coniuge, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che è possi

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PERTINENZE

Qualora sussistano tutti i requisiti sopra elencati, le agevolazioni sono applicabili anche all’acquisto di pertinenze dell’immobile principale (comma 3, nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, del D.P.R. 26/04/1986, n. 131 R).

A tal proposito la norma stabilisce che sono ricomprese tra le pertinenze le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali:

- C/2 (es. cantina);

- C/6 (es. box auto);

- C/7 (es. lastrico solare);

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ALIQUOTE DI IMPOSTA APPLICABILI AL TRASFERIMENTO

Se il trasferimento è soggetto all’Imposta di registro, si applicano:

- Imposta di registro con aliquota del 2% N3 (Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986, art. 1 R);

- Imposta ipotecaria e Imposta catastale nella misura fissa di 50 Euro cadauna.

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DECADENZA DALL’AGEVOLAZIONE E SANZIONI
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Cause di decadenza dalle agevolazioni

Il contribuente decade dalle agevolazioni nei seguenti casi:

1) dichiarazioni mendaci rese nell’atto riguardo alla sussistenza dei requisiti relativi all’ubicazione dell’immobile (trasferimento della residenza) e relativi all’acquirente (non possesso di abitazione nello stesso comune o di abitazione acquistata con agevolazioni sull’intero territorio nazionale - comma 4, primo periodo, nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, del D.P.R. 26/04/1986, n. 131 R);

2) vendita dell’immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima del decorso di cinque anni

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Sanzioni, revoca delle dichiarazioni

Le conseguenze della decadenza dell’agevolazione consistono nell’applicazione delle imposte sull’atto in misura ordinaria (recupero della differenza fra l’imposta calcolata in base all&rs

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Termini per l’accertamento da parte delle entrate

Quanto ai termini a disposizione dell’amministrazione delle entrate per l’accertamento della decadenza dei requisiti, con conseguente recupero della maggiore imposta e delle sanzioni, questi sono di tre anni (entro tale termine al contribuent

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Credito d’imposta in caso di alienazione prima casa e riacquisto entro un anno

Ai sensi dell’art. 7 della L. 23/12/1998, n. 448, in caso di alienazione di immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, e successivo acquisto (

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CASI PARTICOLARI
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Acquisto di unità immobiliare da accorpare ad altra (o altre) già in possesso

In diversi documenti di prassi, l’Agenzia delle entrate ha preso in esame la possibilità di usufruire delle agevolazioni nel caso di acquisto di unità immobiliare da accorpare in seguito ad altra (o altre) già in possesso del richiedente.

In particolare:

- con la Circolare 12/08/2005, n. 38/E è stato chiarito che il regime di favore si applica anche all’acquisto del nuovo immobile a condizione che l’abitazione conservi, anche dopo la riunione, le caratteristiche previste (cioè che la categoria catastale in cui è classificata la casa di abitazione,

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