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ISSN 1721-4890
Fondata nel 1933
Direttore Dino de Paolis

Rivalutazione dei terreni edificabili e agricoli e delle partecipazioni non negoziate
- Stefano Baruzzi
- Redazione Legislazione Tecnica
Rivalutazione dei terreni edificabili e agricoli e delle partecipazioni non negoziate
Rivalutazione dei terreni edificabili e agricoli e delle partecipazioni non negoziate

La tassazione delle Plusvalenze immobiliari
DISCIPLINA DELLA RIVALUTAZIONE DEI TERRENI EDIFICABILI E AGRICOLI |
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Regole generali del meccanismo e vantaggiLa rivalutazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola è un’opportunità (non un obbligo) prevista - in favore unicamente delle persone fisiche che agiscano in veste privata e non imprenditoriale, nonché di società semplici ed enti non commerciali - dall’art. 7 della L. 28/12/2001, n. 448. Detti art |
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Tempistiche, termini di scadenza e aliquota d’impostaL’opportunità offerta dal menzionato art. 7 della L. 28/12/2001, n. 448 era inizialmente prevista unicamente per l’anno 2002, con riferimento ai terreni posseduti al 1° gennaio del medesimo anno, ma è stata successivamente prorogata prima per il 2003 dall’art. 2 del D.L. 24/12/2002, n. 282, comma 2, ed in seguito, puntualmente anno per anno, fino al 2023. |
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Dettagli della disciplinaRiassumendo e dettagliando i punti cardine della normativa: - tutti i tipi di terreno (lottizzati, edificabili, agricoli) possono essere rivalutati, i fabbricati invece no; - il valore del bene viene determinato tramite perizia giurata redatta ad opera di un tecnico abilitato N2; |
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Recupero delle imposte pagate in eventuali precedenti rivalutazioniOltre alle norme sopra citate, rilevano quelle di cui alle lettere ee) e ff) dell’art. 7 del D.L. 70/2011, comma 2, non richiamate dalle ultime di proroga, ma comunque applicabili in quanto trattasi di norme “a regime”. In particolare: |
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Esempi pratici applicativiSi forniscono di seguito alcuni esempi pratici applicativi. Terreno sottoposto a rivalutazione per la prima volta
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PRINCIPALI INDICAZIONI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE |
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Versamento effettuato oltre la scadenzaIl versamento dell’intera imposta sostitutiva (ovvero della sua prima rata) oltre il termine previsto dalla norma no |
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Mancato utilizzo del valore rivalutatoL’opzione per la rideterminazione dei valori, e la conseguente obbligazione tributaria, si considerano perfezionate con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva oppure, in caso di pagamento rateale, con il versamento già della prima rata (Circ. Agenzia entrate 24/10/2011, n. 47/E). Di conseguenza, coloro che abbiano effettuato il versamento dell’imposta dovuta oppure di una o più rate della stessa, qualora in sede di determinazione delle plusvalenze realizzate per effetto della cessione dei terreni (o delle partecipazioni) decidano di non tenere comunque conto del valore rideterminato N6: - non hanno diritto al rimborso dell’imposta pagata; - sono altresì tenuti, nell’ipotesi di pagamento rateale, a completare il pagamento con i versamenti successivi. |
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Mancato versamento delle rate successiveQualora il contribuente abbia effettuato il versamento della prima rata nei termini di legge ed abbia omesso di effettuare |
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Giuramento perizia successivo all’attoIl giuramento della perizia (necessario a termini di legge per accedere alla rivalutazione) può essere anche succes |
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Omessa indicazione del valore rivalutato nell’attoL’omessa indicazione in atto della rivalutazione non è causa di perdita dei benefici qualora lo scostamento d |
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VALUTAZIONI DI CONVENIENZA |
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Variabili di convenienza generaliOccorre in primo luogo valutare quanto segue: - grado di probabilità che i terreni posseduti, agricoli o edificabili, siano trasferiti in tempi ragionevolmente brevi. In caso negativo, la rivalutazione non ha ragione d’essere, |
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Variabili di convenienza specifiche per le varie tipologie di terreni ed esempiNel caso la risposta alle domande di cui sopra sia affermativa, è opportuno effettuare ulteriori valutazioni in base al tipo di terreno che si possiede e che si ritiene di cedere; infatti, il grado di interesse |
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Terreni agricoliPer i terreni agricoli l’interesse alla rivalutazione può non sussistere o essere ridotto in quanto: - le eventuali plusvalenze sono imponibili solo se realizzate mediante cessione a titolo oneroso entro 5 anni dall’acquisizione del bene, escluse quelle relative ai terreni pervenuti per successione N8; - sussiste la possibilità, offerta dall’art. 1 della L. 266/2005, comma 496 R, di tassare l’eventuale plusvalenza, in sede di atto notarile, con un’imposta sostituiva del 26% N12, sempre che essa configuri un reddito diverso imponibile e quindi che non siano ancora decorsi i 5 anni fiscalmente rilevanti N9. Esempio 1
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Terreni edificabiliPer i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria N10 l’interesse alla rivalutazione è alto in quanto: - la normativa prevede la loro tassabilità senza limiti di tempo e anche se pervenuti per successione o donazione N11; - non è possibile richiedere la tassazione della plusvalenza con imposta sostitutiva in sede di atto notarile come avviene invece per i terreni agricoli. Le uniche attenuazioni di cui gode questa fattispecie sono date dal fatto che: - in alternativa alla tassazione progressiva IRPEF è prevista la tassazione separata con applicazione dell’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio precedente a quello in cui la plusvalenza è stata conseguita, di re |
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Terreni lottizzatiPer i terreni di cui all’art. 67 del D.P.R. 917/1986, comma 1, lettera a- ossia per i terreni oggett |
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Valutazioni in caso di trasferimento di diritti reali di godimentoLe regole di tassazione delle plusvalenze relative alla piena proprietà dei terreni sono applicabili anche agli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento (usufrutto, superficie, diritti volumetrici, ecc.) a essi relativi (art. 9 del D.P.R. 917/1986, comma 5). |
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Riepilogo delle variabili di convenienzaNel prospetto seguente abbiamo riepilogato i principali elementi da tenere in considerazione, in base agli artt. 67 e 68 del D.P.R. 917/1986, per tassare le plusvalenze realizzate con la cessione di terreni, in confronto ai quali può essere effettuata una valutazione comparativa circa l’opportunità e la convenienza di procedere alla rivalutazione. Tabella riassuntiva delle variabili di convenienza in relazione alla rivalutazione
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RIVALUTAZIONE DI PARTECIPAZIONI SOCIETARIEOpportunità analoga alla rivalutazione dei terreni è offerta dall’art. 5 della L. 448/2001 anche con riferimento alle partecipazioni societarie non negoziate in mercati regolamentati, sia che si tratti di partecipazioni “non qualificate” oppure “qualificate” |
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MODALITÀ DI VERSAMENTO E INDICAZIONE IN DICHIARAZIONE DEI REDDITIPer il versamento dell’imposta sostitutiva occorre utilizzare il modello F24, facendo uso dei codici tributo, già esistenti in relazione a precedenti rivalutazioni, 8055 (per le partecipazioni non quotate) e 8056 (per i terreni). Si possono così compensare eventuali crediti spettanti. I dati relativi al valore rivalutato da perizia, all’imposta sostitutiva dovuta in relazione al predetto valore, all’imposta sostitutiva eventualmente già versata in occ |
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