Cessione di cubatura: condizioni di legittimità

FATTISPECIE
Nel caso di specie i ricorrenti erano stati condannati per i reati previsti dall’art. 44, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. c); e art. 181, comma 1, D. Leg.vo 42/2004 per aver realizzato - nelle rispettive qualità di proprietario/committente e di progettista/direttore dei lavori - un edificio di civile abitazione con annessa piscina in zona agricola vincolata, in assenza di permesso di costruire ed autorizzazione paesaggistica. In realtà gli imputati avevano richiesto ed ottenuto dal Comune gli atti autorizzatori per l'edificazione di un edificio destinato a deposito agricolo, ma tali atti erano stati ritenuti come“inesistenti” dalla Corte d’Appello, in quanto autorizzavano una volumetria superiore rispetto a quella esprimibile dal lotto, ottenuta in base ad un illecito asservimento urbanistico di terreni distanti (cessione di cubatura). In particolare i terreni erano tra loro distanti circa 4/5 Km ed inoltre, mentre il terreno edificato si trovava in zona paesaggisticamente vincolata, i fondi accorpati la cui volumetria era stata ceduta si trovavano in una zona di scarso pregio stante la vicinanza ad una centrale elettrica.

LA CESSIONE DI CUBATURA
La cessione di cubatura è un istituto di fonte negoziale in forza del quale è consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la "cessione" della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto. In tale modo il proprietario di quest’ultimo può chiedere al Comune un permesso di costruire con una cubatura maggiore rispetto a quella che avrebbe potuto realizzare in assenza della predetta cessione.

CONDIZIONI DI LEGITTIMITÀ
La Corte di Cassazione, con la sentenza 43253/2019, ha ribadito che il legittimo ricorso a tale meccanismo è tuttavia soggetto a determinate condizioni, una delle quali è costituita dall'essere i terreni, se non precisamente contigui, quanto meno dotati del requisito della “reciproca prossimità”. Ed infatti, secondo la giurisprudenza, in assenza di contiguità fisica tra tutte le particelle catastali interessate dalla nuova costruzione, i fondi devono pur sempre essere caratterizzati da una effettiva e significativa vicinanza.
Inoltre i terreni devono avere la stessa destinazione urbanistica e non devono essere caratterizzati da indici di fabbricabilità fra loro diversi.
La finalità dei predetti limiti ha lo scopo di garantire che non siano modificate in modo rilevante le previsioni degli strumenti urbanistici stante l’inderogabilità delle relative prescrizioni.

Aumento di volumetria in zona vincolata
A ciò va aggiunto, secondo la sentenza in discorso, che nel caso in cui il terreno edificato si trovi in zona paesaggisticamente vincolata, non è consentita una cubatura molto superiore a quella stabilita dal lotto in quanto la stessa determina un maggiore impatto urbanistico proprio per il pregio ambientale del sito.

PRINCIPIO DI DIRITTO
Conseguentemente la Corte di Cassazione ha affermato il principio secondo cui “la legittimità della cessione di cubatura tra fondi non contigui deve escludersi oltre che nei casi in cui gli stessi siano lontani, oppure esprimano diversi indici di fabbricabilità quando più elevato sia quello del fondo cedente, ovvero abbiano diversa destinazione urbanistica, anche laddove l'atto negoziale abbia consentito di realizzare una assai maggiore volumetria in un terreno paesaggisticamente vincolato”.

ILLECITO URBANISTICO E REATO PAESAGGISTICO
Infine, posto che nel caso di specie si era comunque verificata una totale difformità di quanto edificato rispetto a quanto richiesto con riguardo alla destinazione d’uso, la Corte ha confermato la condanna dei ricorrenti ritenendo sussistente sia l’illecito urbanistico, sia il reato paesaggistico in quanto:
- la costruzione di una casa di civile abitazione con piscina costituisce sul piano tipologico e di utilizzazione un aliud pro alio rispetto ad un deposito agricolo, con conseguente difformità totale c.d. "qualitativa", che integra, se commessa in zone vincolate, la contravvenzione di cui all'art. 44, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. c);
- il reato di cui all'art. 181, D. Leg.vo 42/2004 si configura in caso di lavori di qualsiasi genere eseguiti su beni muniti di tutela paesaggistica in assenza della prescritta autorizzazione o in difformità da essa, senza che assuma rilievo la distinzione tra ipotesi di difformità parziale e totale rilevante invece nella disciplina urbanistica.