Nozione di gravi difetti dell’opera: rilevanza dei vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell’immobile

Nella fattispecie la Corte ha rigettato il ricorso contro la sentenza che aveva riconosciuto il diritto al risarcimento del danno degli acquirenti di alcune unità immobiliari derivante dai vizi e difetti riscontrati sull’immobile compravenduto. In particolare gli acquirenti lamentavano che l’edificio non aveva conseguito l’abitabilità, presentava fessurazioni nei muri esterni e non era dotato di impianto fognario a norma di legge.

Al proposito la Corte ha:
- ritenuto che il fatto che gli acquirenti abbiano abitato l’immobile non escluda l’incidenza dei vizi sul libero godimento del bene, posto che la valutazione va eseguita in termini oggettivi, dovendosi dare rilievo ai vizi che al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell'edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo;
- ribadito che i gravi difetti che, ai sensi dell'art. 1669 del Codice civile, fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. A tal fine, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile, come quelli relativi all'efficienza dell'impianto idrico (v. Cass. civ. 19/02/2007, n. 3752) o alla presenza di infiltrazioni e umidità (v. Cass. civ., 04/11/2005, n. 21351), ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell'edificio e non sulle singole proprietà dei condomini (v. Cass. civ. 03/01/2013, n. 84).