Vizi accertati nell’immobile ottenuto con il preliminare ad effetti anticipati

Il contratto preliminare ad effetti anticipati è una particolare figura di contratto preliminare. L’attribuzione di una tale efficacia è dovuta alla necessità prettamente materiale del promissario acquirente di entrare in diretto contatto con la res, ancor prima che si realizzi l’effetto traslativo della vendita ovvero ancor prima che si perfezioni l’accordo sul trasferimento della proprietà del bene immobile.

ANALISI NORMATIVA - In generale, l’art. 1490 del Codice civile, comma 1 prevede che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Tuttavia, come indicato dall’art. 1491 del Codice civile, la garanzia non è dovuta se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
In caso di vizi, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge, questi devono essere denunciati entro 8 giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive in un anno dalla consegna del bene (art. 1495, Codice civile). In presenza di vizi, in base all’art. 1492 del Codice civile, il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione.
In ogni caso (art. 1494 del Codice civile), il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve, altresì, risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa.

IL CONTRATTO PRELIMINARE - È il contratto che ha ad oggetto l’obbligo per le parti di concludere un successivo contratto, già delineato nei suoi elementi essenziali. Il contratto preliminare è previsto dall’art. 1351 del Codice civile.
Il contratto preliminare è un contratto che obbliga le parti, venditore e compratore, a stipulare un altro distinto contratto definitivo predeterminandone il contenuto: con esso il compratore e il venditore si impegnano al trasferimento successivo della proprietà (o di altro diritto reale) in relazione ad un determinato bene, con ogni conseguenza giuridica, compresa la corresponsione del prezzo convenuto nel termine di solito stabilito alla stipula dell’atto definitivo di compravendita.
Pur trattandosi di un contratto preparatorio di un futuro contratto, esso deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo (art. 1325 del Codice civile):
* l’accordo delle parti, una manifestazione di volontà espressa da un soggetto capace di esprimerla;
* l’oggetto, bene promesso in vendita e prezzo promesso per l’acquisto;
* la causa, la ragione essenziale del contratto.
Vedi per dettagli Il contratto preliminare di compravendita immobiliare.

IL PRELIMINARE DI VENDITA AD EFFETTI ANTICIPATI - È un rapporto negoziale con cui si producono effetti giuridici in maniera anticipata rispetto a quelli che ci si sarebbe potuto attendere da un simile contratto, se non avesse avuto un richiamo esplicito all’anticipazione di alcune conseguenze giuridiche.
Si pensi, giusto per citare il caso più comune, a un preliminare di compravendita che permette all’acquirente di poter entrare nell’immobile ancora prima che si perfezioni il passaggio della proprietà del bene immobile.
Come sostenuto dai giudici (Trib. Prato 08/10/2020, n. 475):

* il c.d. contratto preliminare ad effetti anticipati non costituisce figura atipica, ma correla il contratto preliminare ad obblighi accessori - funzionalmente connessi e, tuttavia, autonomi rispetto ad esso - che rispondono ciascuno ad una precisa tipica funzione economico-sociale e, pertanto, disciplinati ciascuno dalla pertinente normativa sostanziale. Con tali contratti collegati, le parti pervengono ad una regolamentazione, se pur provvisoria tuttavia ben definita, dei rapporti accessori collegati al principale e nei quali vanno ravvisati:
- quanto alla concessione dell’utilizzazione della res da parte del promittente venditore al promissario acquirente, un comodato;
- quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore, un mutuo gratuito;

* il contratto preliminare, invece, ha la sua causa nella stipulazione del contratto definitivo in funzione della quale si modellano le obbligazioni principali delle parti alle quali occorre fare riferimento per valutare se il contratto abbia avuto o meno parziale esecuzione.

TUTELE IN CASO DI VIZI NELL’IMMOBILE OTTENUTO IN MANIERA ANTICIPATA - La giurisprudenza si è interrogata sulla possibilità di estendere a tale fattispecie l’esperibilità delle azioni edilizie, assimilando dunque la posizione giuridica del promissario acquirente a quella dell’acquirente tout court.
In particolare, secondo i giudici di legittimità, nell’ipotesi di contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della stipula dell’atto definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente, senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all’art. 1495 del Codice civile per la denuncia dei vizi della cosa venduta:
* a opporre l’exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore che gli chieda di stipulare il contratto definitivo e pagare il saldo;
* in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore oppure la condanna di quest’ultimo a eliminare a proprie spese i vizi della cosa (Cass. civ. 11/10/2013, n. 23162).
Per meglio dire, la consegna dell’immobile avvenuta prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza ex art. 1495, Codice civile “per opporre i vizi, né comunque quello di prescrizione”, in quanto tali limiti presuppongono “l’avvenuto trasferimento del diritto”.
Quindi, in tal caso, qualora il promissario acquirente non volesse domandare la risoluzione del contratto, potrebbe chiedere, anche disgiuntamente dall’azione prevista dall’art. 2932 del Codice civile (Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto), l’eliminazione dei vizi, oppure, in alternativa, la riduzione del prezzo.
Secondo i giudici di merito, tali azioni mirano entrambe ad assicurare, in modo alternativo tra loro, il mantenimento dell’equilibrio del rapporto economico di scambio previsto dai contraenti, costituendo mezzi di tutela di carattere generale che, in quanto tali, devono ritenersi utilizzabili anche per il contratto preliminare (Trib. Bari 02/05/2013, n. 1424: nel caso concreto, in base alle risultanze istruttorie, era emerso che l’immobile promesso in vendita, dopo la conclusione del preliminare, risultava affetto da vizi, imputabili alla promittente venditrice, con un’apprezzabile diminuzione del valore economico dello stesso. Di talché, era risultato giustificato il rifiuto del promissario acquirente del pagamento del residuo prezzo alla scadenza pattuita e della stipula del rogito).