FAST FIND : AR47

Ultimo aggiornamento
16/11/2022

Tutela degli acquirenti di immobili da costruire

A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
284835 9344246
NORMATIVA DI RIFERIMENTO ED ENTRATA IN VIGORE

Il D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122, attuativo della delega contenuta nella L. 02/08/2004, n. 210, reca disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire ed è entrato in vigore il quindicesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, e quindi dal 21/07/2005.

L’

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344247
AMBITO DI APPLICAZIONE
IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344248
Immobili ai quali si applica la normativa

Il D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122 si applica agli immobili da costruire in genere, vale a dire sia agli edifici residenziali che a quelli ad uso diverso, quali ad esempio box, negozi, uffici ecc.

 

La lettera d) dell’art. 1 del D. Leg.vo 122/2005 definisce con precisione cosa si debba intendere per “

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344249
Soggetti coinvolti nell’applicazione del sistema delle garanzie

I soggetti coinvolti nell’applicazione delle disposizioni in esame sono principalmente due, dei quali l’art. 1 del D. Leg.vo 122/2005 fornisce precise definizioni: il costruttore e l’acquirente.

 

L’art. 1 del D. Leg.vo 122/2005, lettera b), riprendendo testualmente la definizione già contenut

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344250
Tipologie contrattuali interessate dalla disciplina

Come detto, il D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122 si applica in tutti i casi di vendita di un immobile da costruire, tramite la stipula di un contratto preliminare o di ogni altro atto equipollente, compreso quello di leasing, che possa avere per effetto il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire. In altri termini, è decisivo per l’applicazione della disciplina il riferimento alla non immediatezza del trasferimento (che presuppone l’esistenza di un contratto preliminare o di altro contratto che ha per effetto l�

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344251
LE GARANZIE A FAVORE DEGLI ACQUIRENTI
IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344252
Generalità, operatività delle garanzie

Il D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122 prevede forme di tutela a favore degli acquirenti di immobili, volte a garantire agli stessi la restituzione delle somme pagate nei casi di insolvenza del costruttore a seguito di fallimento o altra procedura

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344253
Garanzia fideiussoria
IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344254
Generalità, approvazione del modello standard

Sulla Gazzetta Ufficiale 24/08/2022, n. 197 è stato pubblicato il D.M. 06/06/2022, n. 125 N1. Il provvedimento, in attuazione dell’art. 3 del D. Leg.vo 122/2005, comma 7-bis, definisce il modello standard della fideiussione cui è obbligato il costruttore all’atto, oppure in un momento precedente alla stipula di un contratto che abbia come finalità i

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344255
Durata ed efficacia della fideiussione

Ai sensi dell’art. 2 del modello standard di fideiussione approvato con l’Allegato A R del D.M. 125/2022, l’efficacia della fideiussione decorre dalla data della stipula del contratt

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344256
Consegna della fideiussione e importo

Il comma 1 dell’art. 2 del D. Leg.vo 122/2005 dispone che il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente, al più tardi all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità o comunque come effetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire (si veda l’elencazione di cui sopra), una fideiussione di importo corrispondente alle somme ed al valore di qualsiasi altro

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344257
Conseguenze della mancata consegna

La mancata consegna della fideiussione comporta la nullità del contrat

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344258
Unicità della fideiussione, fideiussione progressiva

La prevalente interpretazione ritiene inoltre che debba essere comunque rilasciata una sola fideiussione, ai sensi dell’

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344259
Modalità di escussione

Si tratta sostanzialmente di una fideiussione che può essere riscossa “a prima richiesta” da parte del soggetto beneficiario, ma limitatamente alle somme effettivamente versate.

Per questo motivo, allo scopo di assicurare il fideiussore sull’avvenuto pagamento, il provvedimento in esame ha previsto, nell’ambito dei contenuti obbligatori del contratto preliminare (art. 6 del D. Leg.vo 122/2005), l’obbl

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344260
Polizza assicurativa dell’immobile
IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344261
Generalità, approvazione dello schema tipo

L’art. 4 del D. Leg.vo 122/2005 attua la delega disposta dall’art. 3 della L. 210/2004, comma 1, lettera e), relativa alla previsione dell’obbligo, a carico del costruttore, di fornire garanzie per gli eventuali vizi e difformità che si manifestino successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o dell’atto definitivo di assegnazione.

 

Il D. Leg.vo 122/2005 ha stabilito che la polizza assicurativa è l’unica forma di garanzia a favore dell’acquirente per i vizi e le difformità di cui sopra, ed ulteriormente rafforzato la portata di tale garanzia, precisando che la polizza deve essere consegnata all’acquirent

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344262
Ambito temporale di applicazione

Il D.M. 20/07/2022, n. 154 si applica alle sole polizze stipulate successivamente al 05/11/2022 (data di entrata in vigore), mentre non si applica alle polizze emesse anteriormente a tale data, ferma restando la facoltà del contraente (il costruttore) di chiedere a proprie spese l’adeguamento facoltativo della polizza al modello.

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344263
Contenuti

Il modello recante il “contenuto minimo”, le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard - contenuto nell’Allegato A R del

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344264
Somma assicurata, scoperti, franchigie, massimali

Posto il limite minimo di 500.000 Euro per la sola responsabilità civile, la copertura assicurativa è ispirata al criterio della copertura tendenzialmente “integrale” del danno, salvo limiti di indennizzo, scoperti e franchigie eventualmente previsti nella stessa scheda tecnica o nelle condizioni generali di assicurazione N5.

La possibile presenza di franchigie, limitazion

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344265
Attivazione della copertura assicurativa

L’attivazione della copertura assicurativa impone due preliminari adempimenti ad opera delle parti:

1) contraente e assicuratore compilano e sottoscrivono la scheda tecnica conte

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344266
Beneficiario e contraente

Se in passato era controverso che potesse essere il “beneficiario” della polizza, con il D.M. 154/2022 viene posta fine a tale incertezza, atteso che tale figura può coincidere:

- con l’acquirente;

- con il suo

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344267
Operatività in caso di interventi edilizi sul patrimonio preesistente

Il D.M. 154/2022, nell’Allegato A R, definisce l’immobile come “l’edificio, ovvero qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto; che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome comprensiva del preesistente nel caso di ristrutturazione integrale, con esclusione delle ipotesi di ristrutturazione leggera, oppure formato dall’insieme delle opere realizzate a nuovo oggetto di collaudo statico dall’Immobile e dal Preesistente, nel caso di ampliamenti o sopraelevazioni”.

Prima dell’entrata in vigore del D.M. 154/2022 in commento era controverso se la normativa sugli immobili da costruire trovasse applicazione anche a interventi edilizi sul patrimoni

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344268
I CONTENUTI OBBLIGATORI DEL CONTRATTO PRELIMINARE

Gli elementi obbligatori che dovrà contenere il contratto preliminare, il quale deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, sono individuati dall’

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344269
IL FONDO DI SOLIDARIETÀ PER GLI ACQUIRENTI

L’art. 12 del D. Leg.vo 122/2005, in attuazione dell’art. 3 della L. 210/2004, comma 1, lettere da f) a l), dispone l’istituzione di un Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire (Fondo).

L’

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
284835 9344270
ALTRE DISPOSIZIONI, MODIFICHE ALLA DISCIPLINA DEL FALLIMENTO

Si segnala che l’art. 8 del D. Leg.vo 122/2005 dispone che il notaio rogante non può stipulare l’atto di compravendita qualora anteriormente o contestualmente allo stesso non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento del titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.

 

Inoltre l’art. 7 del D. Leg.vo 122/2005, modificando il testo unico in materia bancaria e creditizia (D. Leg.vo 385/1993), dispone, in relazione a quanto illustrato al paragrafo

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.

Dalla redazione

  • Edilizia e immobili
  • Compravendita e locazione

Compravendita di immobili e cessioni di cubatura

A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Studio Groenlandia
  • Perizie e consulenze tecniche
  • Mutui e finanziamenti immobiliari
  • Compravendita e locazione
  • Professioni
  • Edilizia e immobili

Credito immobiliare ai consumatori, disciplina e tutele

NORMATIVA DI RIFERIMENTO - SINTESI DELLA DISCIPLINA.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Mutui e finanziamenti immobiliari
  • Edilizia e immobili

Il finanziamento alle imprese garantito dal trasferimento di beni immobili

NORMATIVA DI RIFERIMENTO - SINTESI DELLA DISCIPLINA.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Edilizia privata e titoli abilitativi
  • Edilizia e immobili

Il contratto di appalto di lavori privati

A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Studio Groenlandia
  • Professioni
  • Edilizia e immobili
  • Abusi e reati edilizi - Condono e sanatoria
  • Attività in cantiere (direzione lavori, collaudo, coordinamento sicurezza, ecc.)

Responsabilità del direttore dei lavori negli appalti privati

A cura di:
  • Emanuela Greco
  • Imprese
  • Edilizia e immobili
  • Terremoto Centro Italia 2016
  • Calamità/Terremoti
  • Compravendita e locazione
  • Provvidenze
  • Calamità
  • Finanza pubblica
  • Protezione civile

Sisma centro Italia 2016: termine sospensione versamenti mutui e canoni di locazione finanziaria (attività economiche e privati con prima casa distrutta o inagibile)

  • Terremoto Centro Italia 2016
  • Calamità/Terremoti
  • Edilizia privata e titoli abilitativi
  • Norme tecniche
  • Protezione civile
  • Edilizia e immobili
  • Costruzioni in zone sismiche

Contributi per la ripresa delle attività economiche e produttive nei territori colpiti dal sisma a far data dal 24/08/2016