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21/12/2020

Contratto preliminare per immobile da costruire: indicazioni per la tutela delle parti

In tema di contratto preliminare per immobile da costruire, il Consiglio notarile di Milano ha fornito orientamenti operativi inerenti la sottoscrizione di una dichiarazione di intenti, precedente la stipula del contratto, ed il conferimento di un mandato per la cancellazione della successiva trascrizione dello stesso.

Il Consiglio notarile di Milano fornisce orientamenti operativi in tema di contrattazione preliminare relativa agli immobili da costruire, anche alla luce delle modifiche apportate dal Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza, di cui al D. Leg.vo 12/01/2019, n. 14, al D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122, il quale reca disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire (si veda in proposito Tutela degli acquirenti di immobili da costruire: nuove disposizioni nel Codice della crisi d'impresa ).

1. Dichiarazione di intenti
In particolare, l'art. 6 del D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122, indica gli elementi (informazioni, indicazioni e documenti) obbligatori che deve contenere il contratto preliminare, il quale deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
In proposito, il Consiglio notarile, evidenziando che la complessità dell’attività di istruttoria e preparazione dell’atto notarile richiede tempi che possono risultare disallineati rispetto alla dinamicità della contrattazione preliminare, rileva che può essere opportuno che i futuri contraenti (costruttore e promittente acquirente) fissino per iscritto, mediante documenti unilaterali o anche bilaterali, lo stadio delle trattative in corso, rinviando al preliminare la definizione del contratto.

Pertanto, il Consiglio notarile ritiene legittimo che, in vista della conclusione del contratto preliminare, le parti (costruttore e futuro acquirente) sottoscrivano una "puntuazione" contenente:
- gli elementi essenziali sui quali si è raggiunto un accordo (descrizione dell’immobile, prezzo, termini contrattuali, etc.),
- una reciproca e non vincolante dichiarazione di intenti - che evidenzi in modo inequivoco che detto documento non costituisce vincolo contrattuale - la quale potrà essere valutata ai sensi dell'art. 1337 del Codice civile, che sancisce il dovere di buona fede nelle trattative precontrattuali.

2. Mandato per la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare
Da altro punto di vista, la previsione che impone la forma autentica del contratto preliminare (art. 6, del D. Leg.vo 122/2005) porta con sé l’obbligo di trascrizione, ai sensi dell’art. 2645-bis del Codice civile.
Secondo il Consiglio notarile, l’efficacia della trascrizione del contratto preliminare, potrebbe penalizzare il costruttore-promittente venditore laddove il promittente acquirente si disinteressi dell’affare, trascurando immotivatamente di adempiere le proprie obbligazioni (quali l'esecuzione di eventuali versamenti in acconto).
In tal caso, il costruttore rischia di dover affrontare i tempi ed i costi di un giudizio per ottenere la risoluzione del contratto preliminare e, con essa, la cancellazione della relativa trascrizione, per poter reimmettere l'immobile nel mercato.

Per evitare tale situazione, il Consiglio notarile ritiene legittimo che il promittente acquirente di un immobile da costruire, nell’ambito dello stesso contratto preliminare o con separata scrittura, conferisca mandato o procura irrevocabile ad un soggetto terzo, incaricandolo di prestare, in suo nome e per suo conto, consenso alla cancellazione della trascrizione del contratto preliminare qualora, a fronte dell’intimazione ad adempiere fatta dal costruttore, il medesimo promittente acquirente non dia riscontro alla diffida entro il termine indicato nel mandato.
Potrà costituire riscontro idoneo a precludere l’esecuzione del mandato, alternativamente:
- la comunicazione dell’adempimento delle obbligazioni richieste o
- la mera contestazione della validità ed efficacia di quanto intimato con la diffida ad adempiere.
NdR: L'idoneità di quest'ultimo tipo di riscontro ad impedire l'esecuzione del mandato fa sorgere dei dubbi in merito all'effettiva utilità del mandato stesso poiché, se le parti sono in disaccordo sull'esecuzione del contratto preliminare (causa possibile del mancato versamento degli acconti), al promittente acquirente basterebbe rispondere alla diffida contestandone il contenuto per bloccare l'operatività del mandato; se invece tale disaccordo non sussiste, le parti potrebbero consentire direttamente (senza bisogno del mandato) alla cancellazione della trascrizione ai sensi dell'art. 2668, comma 4, del Codice civile.

Dalla redazione