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Ultimo aggiornamento
28/09/2021

La certificazione di agibilità degli edifici

A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Studio Groenlandia
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PREMESSA
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Scopo e funzione della certificazione di agibilità o abitabilità

Il certificato di agibilità, sostituito dal 2016 con la Segnalazione certificata di agibilità, è un atto a

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Schema dell’evoluzione storica della certificazione di agibilità o abitabilità

L’attuale disciplina della certificazione di agibilità è il frutto di una lunga evoluzione normativa che può sintetizzarsi nello schema che segue.

 

Periodo anteriore al 1934 - Regolamenti locali di polizia sanitaria risalenti all’800

L’adibizione di immobili ad abitazione è soggetta ad apposita autorizzazione comunale a sua volta rimessa all’esito di una ispezione dell’immobile al fine di verificarne la condizioni di salubrità.

Vigenza degli artt. 220-227 del R.D. 27/07/1934, n. 1265 (Testo unico delle leggi sanitarie)

Autorizzazione sanitaria, poi certificato di abitabilità: “gli edifici o parti di essi non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell�

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SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI AGIBILITà DEGLI EDIFICI

L’art. 3 del D. Leg.vo 25/11/2016, n. 222 ha istituito la Segnalazione certificata di agibilità e ha disposto la sostituzione con tale istituto del certificato di agibilità, che pertanto deve ritenersi abolito a decorrere dall’entrata in vigore della disciplina dettata del predetto decreto.

Ai fini dell’agibilità, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento va dunque presentata allo Sportello unico per l’edilizia una segnalazione certificata che attesti:

- la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità,

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Obbligo di conseguire l’agibilità
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Interventi edilizi soggetti all’onere di conseguire l’agibilità

L’agibilità è obbligatoria per i seguenti interventi:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, total

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Edifici soggetti all’onere di conseguire l’agibilità

L’istituto dell’agibilità è applicabile a qualsiasi tipologia di edificio (TAR. Toscana 12/07/2010, n. 2503). L’onere di conseguire l’agibilità è tuttavia

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Agibilità parziale

Ai fini dell’agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:

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Agibilità degli edifici e regolarità urbanistico-edilizia, differenze

Occorre distinguere tra:

a) la conformità alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (c.d. “conformità sanitaria”);

b) la conformità alle norme edilizio-urbanistiche (c.d. “conformità urbanistica”).

Il testo vigente dell’ar

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CONSEGUENZE DELL’ASSENZA DELLA CERTIFICAZIONE DI AGIBILITÀ
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Conseguenze sanzionatorie

La mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 Eu

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Carenza della certificazione di agibilità ed ordinanza di sgombero

L’attuale normativa della segnalazione di agibilità richiama le norme generali sulla SCIA e in particolare i commi 3 e 6-bis dell’art. 19 della L. 241/1990 secondo i quali:

- l’Amministrazione competente, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti, nel termine di 30 giorni dal ricevimento della segnalazione, adotta motivati divieti e prescrizioni;

- qualora sia possibile conformare l’immobile alla normativa vigente, l’Ammini

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Conseguenze sugli atti di compravendita e locazione e sull’uso dell’immobile

In caso di compravendita, il venditore è tenuto a consegnare al compratore i documenti che attestano l’agibilità.

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AGIBILITÀ DEGLI IMMOBILI CONDONATI
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Immobili condonati e agibilità

In tema di sanatorie edilizie, si è spesso posta la questione se al rilascio del condono edilizio consegua automaticamente l’agibilità degli immobi

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Derogabilità delle norme regolamentari e salubrità degli immobili

Gli immobili condonati in base alle normative speciali che hanno nel corso degli ultimi decenni contraddistinto il quadro normativo della materia, possono derogare alle norme fissate da norme di rango secondario (regolamenti statali e comunali) ma non alle norme di rango primario (leggi, decreti legislativi o del Presidente della Repubblica delegati, decreti-legge).

Infatti, ai sensi del comma 14, art. 35 della L. 47/1985 (Legge sul primo condono edilizio), a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia

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Inderogabilità delle norme sulle altezze

Secondo un orientamento giurisprudenziale, tra le norme che attengono alla tutela della salute, come tali inderogabili, rientrano le disposizioni che regolano le altezze minime degli ambienti ed in particolare dei locali pubblici (così TAR Piemonte-Torino 25/03/2016, n. 388; TAR Lazio-Roma 10/01/2012, n. 178; C. Stato13/04/1999, n. 414; vedi anche, analogamente, con riferimento al condono d

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Conseguenze e questioni collegate

L’interpretazione che ritiene inderogabili le norme sulle altezze determina una serie di problematiche che interessano sia gli immobili già condonati, sia gli immobili per i quali si intenda richiedere la sanatoria.

Ed infatti potrebbe verificarsi che sia stato ottenuto il condono relativamente a locali (ad esempio sottotetti, mansarde, cantine e seminterrati) che non rispettino i requisiti di altezza minima previsti dal

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