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06/12/2022

Compravendita immobiliare, conseguenze della mancanza di agibilità

La Corte di Cassazione riepiloga le conseguenze della mancanza del certificato di agibilità (ora segnalazione certificata di agibilità) sul contratto di compravendita immobiliare.

CERTIFICAZIONE DI AGIBILITÀ - La certificazione di agibilità, sostituita dal 2016 con la Segnalazione certificata di agibilità, attesta che, previo adeguato accertamento, le caratteristiche di un determinato immobile sono tali da renderlo idoneo all’uso che per esso è stato dichiarato. Questo accertamento riguarda sia gli aspetti relativi alla salute e alla sicurezza delle persone, sia la regolarità edilizio-urbanistica dell’immobile.
A seguito delle modifiche introdotte dal D. Leg.vo 222/2016 al Testo unico dell’edilizia di cui al D.P.R. 380/2001, il rilascio del certificato di agibilità da parte dell’Amministrazione è stato sostituito dalla presentazione da parte dell’interessato della Segnalazione certificata di agibilità (artt. 24-26, D.P.R. 380/2001). Per approfondimenti vedi La certificazione di agibilità degli edifici.
Posto che tale certificazione costituisce un requisito essenziale per l’utilizzazione dell’immobile, dalla sua mancanza derivano conseguenze sia sui contratti di compravendita di immobili, sia sui contratti di locazione (vedi Conseguenze della mancanza dell’agibilità sui contratti di compravendita e locazione).

CONSEGUENZE DELLA MANCANZA DEL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ - In proposito C. Cass. civ. 21/11/2022, n. 34211 ha ribadito che il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile, e che la violazione di tale obbligo può legittimare:
- sia la domanda di risoluzione del contratto,
- sia quella di risarcimento del danno,
- sia l'eccezione di inadempimento ex art. 1460, c.c..
Inoltre la mancanza del certificato di agibilità non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile (Cass. n. 1701 del 2009). Ed infatti il certificato di agibilità non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile, salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico, ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità.

La Corte ha dunque enunciato il principio secondo il quale nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.

RISARCIMENTO DEL DANNO - I giudici hanno inoltre precisato che, in assenza di patti contrari, tale inadempimento, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato. Tale risarcimento, ove accertato nell'an, va liquidato dal giudice in via equitativa, tenendo conto del minore valore di scambio del bene o nei costi sostenuti per procurare l'agibilità dell'immobile.

VALIDITÀ DEL CONTRATTO - Sul tema si evidenzia che la Corte di Cassazione aveva già chiarito (vedi C. Cass. civ. 05/06/2020, n. 10665) che la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità o l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato incidono sul piano dell'adempimento e non su quello della validità del contratto. Ne consegue che il contratto di compravendita dell’immobile privo del certificato non è nullo, ma costituisce un contratto valido (anche se nei casi estremi può essere soggetto a risoluzione).

Dalla redazione