Mancata consegna del certificato di agibilità e risoluzione contratto di compravendita

A cura di Maurizio Tarantino

LA VICENDA
Risoluzione del contratto di compravendita di un immobile
Tizio (venditore) aveva proposto ricorso per Cassazione avverso la sentenza della Corte d’Appello, la quale aveva accolto le contestazioni di Caio (compratore) valutando che gli inadempimenti riconducibili al venditore (e, in particolare, il mancato ottenimento del certificato di agibilità/abitabilità) non potevano reputarsi di scarsa rilevanza per l’interesse del compratore.
Per le ragioni esposte, Tizio aveva eccepito la violazione o falsa applicazione degli artt. 1455 e 1489 del Codice civile giacché (a suo dire) la Corte territoriale aveva accordato la risoluzione del contratto, sulla scorta del disposto di cui all’art. 1489 del Codice civile, nonostante il compratore fosse stato reso edotto dell’irregolarità dell’immobile, come sarebbe risultato dalle testimonianze, tanto che le parti avevano disposto una riduzione dell’originario prezzo.
Inoltre, a parere del ricorrente, la pronuncia era affetta da violazione o falsa applicazione degli artt. 1175 e 1375 del Codice civile - artt. 1147 e 1148 del Codice civile - in relazione all’art. 360 del Codice di procedura civile, comma 1, n. 3), in quanto la Corte territoriale aveva fatto mal governo sia dei principi di correttezza e buona fede oggettiva, sia dei principi di cui agli artt. 1147 e 1148 del Codice civile, omettendo di considerare che controparte aveva rifiutato la prestazione convenuta con l’atto di assenso e, per l’effetto, l’adempimento della ricorrente alle obbligazioni assunte con la sottoscrizione del contratto di compravendita.

LA SOLUZIONE DEL GIUDICE
Valutazione dell’importanza della gravità dell’omissione del certificato di abitabilità
Secondo la Cassazione, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.
Pertanto, ove in corso di causa si accerti che l’immobile presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio, e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate, la risoluzione non può essere pronunciata (in tal senso Cass. civ. 5 dicembre 2017, n. 29090).
Tuttavia, a parere della Cassazione, nella vicenda in commento, la sentenza impugnata, pur attenendosi al principio esposto, aveva valutato non solo la carenza del certificato di abitabilità, ma anche che il complesso delle difformità emerso in esito alla CTU avrebbe reso l’inadempimento non di scarsa importanza per l’interesse del compratore.

L’irrilevanza dell’accordo verbale
Il provvedimento impugnato, inoltre, aveva valutato l’atto di assenso non decisivo, alla luce dell’omesso riferimento all’abuso da sanare, ed esaminato l’offerta di adempimento da parte della venditrice, affermando che gli interventi necessari per ottenere il certificato di abitabilità avrebbero inciso in modo sostanziale sulla struttura dell’immobile, così da rendere giustificato il rifiuto del compratore di consentirne l’esecuzione.
D’altronde, sul piano probatorio la Corte territoriale aveva a sua volta valutato irrilevante l’accordo (art. 2722 del Codice civile) e valorizzato invece la parità di prezzo col contratto definitivo, considerando altresì che l’atto di assenso successivo era privo dell’indicazione dell’abuso da sanare.

In conclusione, il ricorso del venditore è stato rigettato e, per l’effetto, è stato confermato il provvedimento di merito della risoluzione del contratto di compravendita.

CONCLUSIONI SUL MANCATO OTTENIMENTO DEL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ/ABITABILITÀ E PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI
La pronuncia della Corte di legittimità offre lo spunto sulle conseguenze della mancata consegna del certificato di agibilità. Inadempimento che legittimerebbe la risoluzione solo in caso di “gravità da accertare caso per caso”.

Secondo quanto affermato dalla Corte d’Appello di Bari, il certificato di abitabilità integra un requisito giuridico essenziale ai fini non solo del legittimo godimento, ma anche della normale commerciabilità del bene.
Si è dunque in presenza di un inadempimento idoneo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di “aliud pro alio”, quando detto certificato non venga formalmente rilasciato e l’immobile presenti insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera dell’acquirente.
Infatti, a parere dei giudici baresi, soltanto nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l’ottenimento del certificato in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche può ipotizzarsi nella mancata consegna del documento un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita; viceversa, nelle altre ipotesi, occorre una verifica dell’importanza e gravità dell’inadempimento in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione dell’immobile.

Peraltro, già prima della entrata in vigore del Testo unico edilizia (D.P.R. 380/2001) e del D.P.R. 425/1994 era pacifico che, nella negoziazione di beni immobili con destinazione residenziale, fra i documenti che il promittente o l’alienante deve mettere a disposizione, a norma dell’art. 1477del Codice civile, è da intendersi compreso anche il certificato di abitabilità, dato che il possesso di tale documento è indispensabile ai fini della piena realizzazione della funzione socio-economica del contratto (App. Bari 9 giugno 2022, n. 922).
In sostanza, secondo altro provvedimento, nella vendita di immobili abitativi, la mancata consegna dell’agibilità impone un’indagine volta ad accertare la causa effettiva di tale situazione, posto che il suo omesso rilascio può dipendere da molteplici cause, quali una grave violazione urbanistica, la necessità di interventi edilizi oppure dall’esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici che non attengono alla oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione. Pertanto, l’eventuale inadempimento del venditore può assumere connotazioni di diversa gravità senza necessariamente essere tale da dare luogo a risoluzione del contratto (App. Milano 18 marzo 2021, n. 871).

In definitiva, secondo l’orientamento innanzi esposto, il certificato di abitabilità integra un requisito giuridico essenziale ai fini non solo del legittimo godimento dell’immobile, ma anche della normale commerciabilità del medesimo. Di talché costituisce inadempimento idoneo alla risoluzione del contratto il formale rilascio di detto certificato in relazione ad un immobile recante insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, poiché in tal caso il cespite va ritenuto oggettivamente non in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione ad opera del compratore (Trib. Vicenza 3 maggio 2019, n. 1019).
Del resto, il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto di compravendita di un immobile privo del certificato di abitabilità o di agibilità è giustificato, perché l’acquirente ha interesse a ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali (Cass. civ. 14 gennaio 2019, n. 622).