Il contratto di compravendita è valido anche se manca il certificato di agibilità

Nel caso di specie la società ricorrente chiedeva, tra l’altro, la dichiarazione della nullità dei contratti preliminari - con la quale si era impegnata all’acquisto di una porzione di fabbricato da adibire a lavanderia industriale - sul presupposto della non agibilità degli immobili promessi in vendita e della incompatibilità della loro destinazione urbanistica con l'attività dalla stessa esercitata. La Corte d’Appello rigettava il ricorso, giudicando tali profili irrilevanti ai fini della validità del contratto preliminare, in quanto estranei alla causa del contratto di compravendita.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza C. Cass. civ. 05/06/2020, n. 10665 ha al riguardo affermato che per i contratti di compravendita - e quindi a maggior ragione per i contratti preliminari di compravendita - la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità o l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato incidono sul piano dell'adempimento e non su quello della validità del contratto. Ne consegue che il contratto di compravendita (e il contratto preliminare) dell’immobile privo del certificato non è nullo, ma costituisce un contratto valido.

Tuttavia, il mancato rilascio integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460, Cod. civ., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza. Per approfondimenti vedi Conseguenze della mancanza dell’agibilità sui contratti di compravendita e locazione.

A tale ultimo riguardo si evidenzia che secondo la consolidata giurisprudenza le conseguenze della mancanza dell’agibilità al momento della stipula del contratto sono influenzate in modo determinante dal comportamento delle parti e dalle specifiche clausole contrattuali che caratterizzano la singola fattispecie. Le parti, ad esempio, possono avere nei loro accordi contemplato il caso dell’assenza del certificato, ovvero può accadere che il compratore sia a conoscenza dell’assenza dell’agibilità e l’abbia accettata magari per ottenere un prezzo più vantaggioso. In tema di preliminare di compravendita è stato pertanto affermato che l’eccezione di inadempimento basata su mancanza del certificato di abitabilità - ora agibilità - dell’immobile non può essere proposta quando risulti che il promissario acquirente sia a conoscenza di tale situazione.