Il singolo condomino, per realizzare un'opera strettamente pertinenziale alla propria unità immobiliare, anche sulle parti comuni dell'edificio, non ha bisogno di richiedere il previo assenso degli altri condomini; egli infatti, in virtù del combinato disposto degli art. 1102, Cod. civ. (facoltà del comunista di servirsi delle cose comuni), art. 1105, Cod. civ. (concorso di tutti i condomini alla cosa comune) e art. 1122, Cod. civ. (divieto al condomino di realizzare opere che danneggino le cose comuni), può, in ipotesi, ottenere a proprio nome anche un permesso di costruire, sempreché si tratti di opere: a) come detto, strettamente pertinenziali all'unità immobiliare, nel senso civilistico della sussistenza di un vincolo di destinazione a servizio o ad ornamento di essa; b) insuscettibili di comportare, per la relativa portata, limitazioni all'uso comune o di stravolgere l’assetto funzionale dei beni condominiali.

Il diritto di sopraelevare (art. 1127, Cod. civ.) spetta ex lege al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, o al proprietario esclusivo del lastrico solare, e non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini. Tale diritto, ricomprendente sia l'esecuzione di nuovi piani sia la trasformazione di locali preesistenti con aumento delle superfici e delle volumetrie, spetta - ove l'ultimo piano appartenga pro diviso a più proprietari - a ciascuno di essi nei limiti della propria porzione di piano, con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante la stessa.

I limiti al diritto di sopraelevazione, previsti nel secondo e terzo comma dell'art. 1127, Cod. civ. assumono carattere assoluto solo per quanto concerne il profilo statico dell'edificio, residuando la possibilità di eventuali opposizioni dei condomini per le diverse ragioni di ordine architettonico o di notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti, in ordine alle quali, tuttavia, le controversie ricadono nella giurisdizione del giudice ordinario, trattandosi di questioni prettamente civilistiche senza compromissioni nella sede amministrativa, ove il rilascio del titolo abilitativo edilizio deve ritenersi conseguibile, nella materia in esame, fatti salvi i diritti dei terzi.

In caso di SCIA edilizia, decorso il termine di 30 giorni dalla relativa presentazione, l'amministrazione può assumere determinazioni soltanto nel rispetto delle condizioni prescritte per l'esercizio dei poteri di autotutela dall'art. 21-nonies della L. 241/1990. La SCIA, una volta perfezionatasi, costituisce, infatti, un titolo abilitativo valido ed efficace (sotto tale profilo equiparabile quoad effectum al rilascio del provvedimento espresso), che può essere rimosso, per espressa previsione legislativa, solo attraverso l'esercizio del potere di autotutela decisoria. Ne consegue l'illegittimità del provvedimento inibitorio avente ad oggetto lavori che risultano oggetto della SCIA già perfezionatasi (per effetto del decorso del tempo) e non previamente rimossa in autotutela.

La clausola del disciplinare di gara che subordini l’avvalimento dell’attestazione SOA alla produzione, in sede di gara, dell’attestazione SOA anche della stessa impresa ausiliata si pone in contrasto con gli artt. 84 e 89 del D. Leg.vo 50/2016, comma 1, ed è pertanto nulla ai sensi dell’art. 83 del D. Leg.vo 50/2016 medesimo (comma 8, ultimo periodo). La nullità della clausola ai sensi dell’art. 83, comma 8 del D. Leg.vo 50/2016 configura un’ipotesi di nullità parziale limitata alla clausola, da considerare non apposta, che non si estende all’intero provvedimento, il quale conserva natura autoritativa. I provvedimenti successivi adottati dall’amministrazione, che facciano applicazione o comunque si fondino sulla clausola nulla, ivi compresi il provvedimento di esclusione dalla gara o la sua aggiudicazione, vanno impugnati nell’ordinario termine di decadenza, anche per far valere l’illegittimità derivante dall’applicazione della clausola nulla.

Il procedimento volto ad attestare l’agibilità di un immobile non interferisce con l’esercizio del potere di repressione degli illeciti edilizi. I due procedimenti hanno un differente oggetto: l’uno è finalizzato unicamente a verificare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (cfr. art. 24, D.P.R. 380/2001), mentre l’altro è volto a sanzionare l’attività urbanistico-edilizia, laddove non sia stata realizzata in rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi. Pertanto, il precedente rilascio del certificato di agibilità non è sintomo di contraddittorietà della irrogata sanzione demolitoria.

l presupposto per l’adozione di un’ordinanza di ripristino non è l’accertamento di responsabilità nella commissione dell’illecito, bensì l’esistenza di una situazione dei luoghi contrastante con quella prevista nella strumentazione urbanistico-edilizia: sicché sia il soggetto che abbia la titolarità a eseguire l’ordine ripristinatorio - ossia in virtù del diritto dominicale il proprietario - che il responsabile dell’abuso sono destinatari della sanzione reale del ripristino dei luoghi e quindi legittimati attivi all’impugnazione della sanzione. D’altra parte, l’acquirente dell’immobile abusivo o del sedime su cui è stato realizzato succede in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi relativi al bene ceduto facenti capo al precedente proprietario, ivi compresa l’abusiva trasformazione, subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria, sia dell’ingiunzione di demolizione successivamente impartita, pur essendo l’abuso commesso prima del passaggio di proprietà.

Ai sensi dell'art. 22, D.P.R. 380/2001 sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività (oggi segnalazione certificata di inizio attività) le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Pertanto qualora si siano realizzate modifiche volumetriche e di destinazione incidenti sui parametri urbanistici, la DIA (ora SCIA) appare del tutto insufficiente, non ravvisandosi il rispetto dei limiti normativamente previsti dalla normativa regionale e nazionale. Ne consegue che la presentazione della DIA (SCIA) non impedisce al Comune di intervenire in via repressiva senza la previa attivazione dei poteri di autotutela. (Nel caso di specie non è stata ritenuta sufficiente una DIA per il cambio di destinazione d’uso di due livelli (piani terra e quarto) destinati ad uso abitativo e per l’ampliamento degli appartamenti agli altri piani di un complesso immobiliare).