Plusvalenze da vendita immobili con interventi Superbonus

La Legge di bilancio 2024 (L. 30/12/2023, n. 213) ha introdotto una nuova disciplina per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili, riferita ai casi in cui sull'immobile oggetto di cessione siano stati eseguiti interventi agevolabili con il Superbonus.

In particolare, il comma 64 dell'art. 1 della L. 213/2023 ha modificato l’art. 67 del D.P.R. 917/1986 (c.d. "TUIR"), al comma 1, mediante l’aggiunta della lettera b-bis), la quale include tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati dal c.d. “Superbonus” di cui all’art. 119 del D.L. 34/2020, che si siano conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione.
Sono esclusi da tale nuova disciplina gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione (o per la maggior parte di tale periodo, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni).

La plusvalenza di cui sopra è determinata (ai sensi dell'art. 68 del D.P.R. 917/1986) dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (in presenza di immobili acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante).
Tuttavia, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene si prevede che, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura:
* nel caso in cui gli interventi si siano conclusi da non più di 5 anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative agli interventi Superbonus.
* se invece gli interventi agevolati si siano conclusi da più di 5 anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50% delle spese relative agli interventi Superbonus.

Per i medesimi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Il comma 65 prevede che alle plusvalenze di cui sopra può applicarsi l’imposta sostituiva dell'imposta sul reddito nella misura del 26%, come già previsto dall’art. 1 della L. 266/2005 nel caso di caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni.

Le disposizioni sopra illustrate si applicano agli atti stipulati a decorrere dal 01/01/2024.