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Ultimo aggiornamento
07/10/2020

La Cedolare secca sui contratti di locazione

PREMESSA E QUADRO NORMATIVO; NATURA, PRESUPPOSTI E AMBITO DI APPLICAZIONE (Natura della Cedolare secca; Tributi sostituiti dalla Cedolare secca; Ambito soggettivo e oggettivo di applicazione; Applicazione in relazione ad uno solo dei comproprietari/contitolari; Precisazioni sulla figura del conduttore; Unità immobiliari di proprietà condominiale; Contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno; Locazione di più immobili con lo stesso contratto; Locazione di solo una o più porzioni di unità abitative; Applicazione alle pertinenze; Sublocazioni, immobili all’estero e terreni; Locazioni concluse tramite agenzie immobiliari) - ALIQUOTE DELLA CEDOLARE SECCA (Aliquota ordinaria; Aliquota ridotta) - ESERCIZIO DELL’OPZIONE ED EVENTUALE REVOCA, CONSEGUENZE (Esercizio dell’opzione per la Cedolare secca ed eventuale revoca; Comunicazione preventiva al conduttore e rinuncia agli aggiornamenti del canone; Effetti dell’opzione ed ipotesi di pluralità di locatori) - CALCOLI DI CONVENIENZA (Variabili da considerare; Esempio pratico; Calcolo del reddito ai fini di benefici fiscali in caso di Cedolare secca; Cedolare secca e applicazione di altre detrazioni e deduzioni fiscali) - CASI PARTICOLARI CHIARITI DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE (Trasferimento di immobile locato in ipotesi di successione, donazione o cessione; Comproprietario non risultante dal contratto di locazione).
A cura di:
  • Stefano Baruzzi
  • Redazione Legislazione Tecnica
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PREMESSA E QUADRO NORMATIVO

La “Cedolare secca” sugli affitti è l’imposta sostitutiva, istituita nel 2011, con lo scopo di promuovere la locazione di unità immobiliari abitative agevolandone fortemente la tassazione e, attraverso ciò, di portare alla luce buona parte dei rapporti “in nero”.

La riduzione dei contratti sommersi è la vera finalità perseguita dal legislatore, con il dupli

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NATURA, PRESUPPOSTI E AMBITO DI APPLICAZIONE
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Natura della Cedolare secca

La Cedolare secca è un’imposta sostitutiva in quanto sostituisce una serie di altri tributi che, in via ordinaria, si ap

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Tributi sostituiti dalla Cedolare secca

Tali tributi sono:

- l’Irpef e le addizionali comunale e regionale all’Irpef, che colpiscono il reddito fondiario, ossia la differenza fra i canoni locativi e la

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Ambito soggettivo e oggettivo di applicazione
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Applicazione ordinaria a immobili abitativi e relative pertinenze

L’ambito di possibile applicazione della Cedolare secca è abbastanza ristretto, essendo limitata:

- alle unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo;

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Cedolare secca sugli immobili commerciali (contratti 2019)

Il comma 59 R dell’art. 1 della L. 145/2018 ha previsto l’estensione della disciplina della c.d. “Cedolare secca” sugli affitti anche alle unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe ovvero locali per attività

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Applicazione in relazione ad uno solo dei comproprietari/contitolari

La Cedolare secca può essere applicata anche in relazione ad una quota soltanto del canone, in quanto ciascun locat

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Esempio

Se l’immobile è posseduto (a titolo di proprietà o di usufrutto) pro quota da più persone fisich

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Precisazioni sulla figura del conduttore

Quanto alla figura del conduttore, la Circolare 26/E/2011 ha sottolineato che la Cedolare secca:

- non si può

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Unità immobiliari di proprietà condominiale

Secondo la Circolare 26/E/

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Contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno

Sempre secondo la citata Circolare 26/E/2011, l’opzione per la Cedolare secca può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni nell’anno, per i quali non s

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Locazione di più immobili con lo stesso contratto

Se sono locati con il medesimo contratto più immobili abitativi, il locatore può optare per la Cedolare secca anche in relazione ad alcuni soltanto d

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Esempio

Contratto di locazione per tre immobili con corrispettivo contrattuale complessivo annuo di 45.000 Euro:

A) immobile abitativo di categoria catastale A1, rendita catastale 1.100 Euro;

B

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Locazione di solo una o più porzioni di unità abitative

L’opzione per la Cedolare secca può essere esercitata anche se il locatore ha locato soltanto una o più

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Esempio

Sono stipulati i seguenti contratti di locazione per differenti porzioni di una data unità immobiliare abitativa:

- porzione A, c

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Applicazione alle pertinenze

La Cedolare secca trova applicazione anche per le pertinenze, senza limiti di numero, sia se locate congiuntamente all’immobile abitativo sia se

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Sublocazioni, immobili all’estero e terreni

La Cedolare secca non può essere applicata con riferimento:

- ai contratti di sublocazione in quanto i relativi redditi non rientrano nella ca

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Locazioni concluse tramite agenzie immobiliari

In presenza delle normali condizioni previste dalla legge, il locatore può esercitare l’opzione per la Cedolare secca anche se fa ricorso a un’agenzia che opera come mero intermediario tra locatore e conduttore (Circolare 26/E/2011).

Il tema è stato approfondito nel corso di un “question time” alla Camera dei Deputati in data 12/03/2014 12 marzo 2014. Nell’occasione, sentita l’Amministrazione finanziaria, è stato precisato - a integrazione della Circolare 26/E/2011 - che la Cedolare secca può essere applicata anche se il proprietario dell&

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ALIQUOTE DELLA CEDOLARE SECCA
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Aliquota ordinaria

L’aliquota ordinaria della Cedolare secca è stabilita nella misura del 21% per i contratti di locazion

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Aliquota ridotta
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Contratti a canone concordato nei comuni con “tensione abitativa”

È poi prevista un’aliquota ulteriormente ridotta per i contratti di locazione stipulati a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini in base all’art. 2 della L. 431/1998 (comma 3), nonché relativi ai comuni c.d. “ad alta tensione abitativa” e con carenza di soluzioni abitative (si tratta dei seguenti comuni: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia; Comuni confinanti con quelli di cui all’elenco precedente; altri comuni capoluogo di provincia; altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dalla Delibera CIPE 87/2003).

Tale aliquota ridotta:

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Contratti a canone concordato nei comuni con eventi calamitosi

Con l’art. 4 del D.L. 30/12/2019, n. 162, comma 3-novies, l’aliquota ridotta al 10% per la cedolare secca sui contratti stipulati a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini in base all’art. 2 della L. 431/1998 (comma 3), è stata estesa ad altri comuni:

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Contratti transitori

Secondo quanto indicato dalla

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ESERCIZIO DELL’OPZIONE ED EVENTUALE REVOCA, CONSEGUENZE
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Esercizio dell’opzione per la Cedolare secca ed eventuale revoca
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Termini per esercitare l’opzione

Se il locatore reputa di optare per l’applicazione della Cedolare secca può farlo sin dal momento in cui procede alla registrazione del contratto di locazione, e l

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Esercizio dell’opzione in caso di proroga del contratto

L’art. 3-bis del D.L. 34/2019 (convertito in legge dalla L. 58/2019) ha disposto l’abrogazione delle sanzioni previste in relazione all’obbligo della comunicazione della proroga dei contratti di locazione in regime di cedolare secca (ultimo periodo del comma 3,

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Opzione solo per le annualità successiva

Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto o in sede di proroga, è comunque possibile applicare la Cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il ver

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Opzione per annualità successiva in caso di pagamento anticipato dell’intera Imposta di registro

Tale modalità deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al momento della registrazione al fine di usufruire della riduzione dell’Imposta di registro prevista dall’

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Opzione per i contratti senza obbligo di registrazione

Come già accennato, la Cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste obbligo di registrazione: tali sono i contratti in forma di scrittura privata (purché non autenticata) di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, durata da determinare computando t

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Il modello “RLI” per la gestione dei contratti di locazione

L’Agenzia delle Entrate ha rilasciato il modello “RLI” (con le relative procedure informatiche) -

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Revoca dell’opzione

L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione della Cedolare secca per tutta la durata del contratto o della proroga, ovvero, in caso di opzione esercitata a decor

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Comunicazione preventiva al conduttore e rinuncia agli aggiornamenti del canone
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Rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione

Laddove il locatore opti per l’applicazione della Cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT verificatasi nell’anno precedente (da applicarsi in base Indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati con riferimento all’anno precedente, c.d. “Indice FOI

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Decorrenza degli aggiornamenti in caso di opzione e successiva revoca

La Circolare 26/E/2011 ha evidenziat

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Rinuncia in caso di immobile posseduto da più contitolari

Altra precisazione molto rilevante ai fini pratici contenuta nella

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Comunicazione della rinuncia con lettera raccomandata

L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

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Casi di esclusione dell’obbligo di comunicare la rinuncia

L’obbligo di inviare la comunicazione preventiva di rinuncia agli aggiornamenti del canone è escluso (

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Effetti dell’opzione ed ipotesi di pluralità di locatori
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Opzione

L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della Cedolare secca per l&rsqu

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Revoca

Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui &egra

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Presenza di più locatori

Come già segnalato, l’opzione per la Cedolare secca può essere esercitata anche se ci sono più locatori: in tali casi, l’opzione deve essere esercita distintamente da ciascun locatore con e

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Esempio

Contratto di locazione con corrispettivo annuo di 10.000 Euro. I locatori posseggono le seguenti quote di proprietà:

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CALCOLI DI CONVENIENZA
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Variabili da considerare

Come detto, tra i tributi che vengono meno nel caso di opzione per la Cedolare secca vi sono anche le imposte sui redditi (Irpef, addizionale comunale, addizionale regionale).

I calcoli di convenienza, per queste imposte, variano di caso in caso in quanto:

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Esempio pratico

Ipotizziamo un canone di locazione di Euro 10.000 annui e un locatore che ricade nello scaglione intermedio di reddito con aliquota Irpef del 38% (40,5% considerando anche le addizionali).


Nel caso di mancato esercizio dell’opzione per la Cedolare secca sono stimabili i seguenti esborsi per i vari tributi dovuti per la locazione:

- marche da bollo 96 Euro (per i tre originali del contratto), interamente a carico del conduttore;

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Calcolo del reddito ai fini di benefici fiscali in caso di Cedolare secca

Merita di essere sottolineato che, anche se si applica la Cedolare secca, e quindi si escludono i redditi da locazione dalla tassazione progressiva Irpef, di tali canoni bisogna comunque tenere conto per valutare se spettino o meno altri benefici fiscali o se si abbia accesso a prestazioni di natura sociale o assistenziale collegati alla situazione reddituale.

L’

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Cedolare secca e applicazione di altre detrazioni e deduzioni fiscali

La Cedolare secca non influenza, invece, l’applicazione di altre deduzioni e detrazioni d’imposta, quali, ad esempio, quelle per il recupero edilizio o per il risparmio

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CASI PARTICOLARI CHIARITI DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE
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Trasferimento di immobile locato in ipotesi di successione, donazione o cessione

L’opzione per la Cedolare secca esercitata dal dante causa, in ipotesi di successivo trasferimento mortis causa o per atto tra vivi (donazione o cessione), cessa

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Comproprietario non risultante dal contratto di locazione

Se il comproprietario dell’immobile ha stipulato solo a proprio nome il contratto di locazione, senza indicare il nominativo dell’altro comproprietario che, comunque, ha sempre indicato nella dichiarazione (Unico o Mod. 730) la quota di sua spettanza del reddito derivante dalla locazione, anche quest’ultimo può comunque esercitare l’opzione per la Cedolare secca trasmettendo telematicamente il model

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  • Redazione Legislazione Tecnica
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