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Ultimo aggiornamento
02/11/2022

Limitazioni e diritti dei condomini all’uso dei beni comuni

A cura di:
  • Maurizio Tarantino
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I BENI COMUNI IN CONDOMINIO
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Aspetti generali sulle parti comuni condominiali

Le parti comuni del condominio sono, da sempre, causa di conflitti tra i condomini.

In generale, ogni condomino può usare i beni comuni in quanto ne è comproprietario per una quota pari ai propri millesimi. Ma il diritto dei condomini sui beni comuni deve, tuttavia, conciliarsi con il pari uso di tutti gli altri. Difatti, chi utilizza un’area comune al condominio deve tenere conto del fatto che anche gli altri condomini devono poterne godere. E quindi non può essere un diritto “esclusivo” o “limitativo” di quello degli altri, come invece succede con l’appartamento.


Premesso ciò, il Legislatore, con l’

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La presunzione di condominialità dei beni

I giudici di legittimità hanno sottolineato che l’elenco di beni/impianti, contenuto nell’art. 1117 del Codice civile, non è tassativo e ha funzione meramente esemplificativa (Cass. civ. 5 marzo 2015, n. 4501).

Per meglio dire, l’elencazione ex art. 1117 del Codice civile, meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune, laddove tali parti siano necessarie, quindi, per l’esistenza dell’edificio stesso, ovvero, siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune (Trib. Milano 4 gennaio

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L’USO DEI BENI COMUNI
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Utilizzo della cosa comune e diritti degli altri

Con la disposizione ex art. 1102 del Codice civile, il Legislatore ha evidenziato che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; quindi, in base al precetto in esame, il condomino può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

L’interpretazione della norma in esame porta alla preliminare considerazione che la nozione di pari uso della cosa

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Derogabilità della norma e limitazioni imposte dal regolamento

Il regolamento di condominio è lo strumento di regolamentazione della vita della collettività. In base al suo contenuto, il regolamento condominiale si distingue in:

1) regolamento assembleare;

2) regolamento contrattuale.


Il contenuto del primo si rinviene nell’

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LIMITAZIONI ALL’USO DELLE PARTI COMUNI

La libertà del condomino di usare la cosa comune soggiace a due ordini di limitaz

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Divieto di mutamento di destinazione del bene comune

La destinazione della cosa comune dev’essere determinata attraverso:

- elementi economici, quali gli interessi collettivi appagabili con l’uso della cosa;

- elementi giuridici, quali le norme tutelanti quegli interessi;

- elementi di fatto, quali le caratteristiche della cosa.

Quindi, configura mutamento di destinazione, rilevante ex art. 1102 del Codice civile, nel senso di rendere illegittimo l’uso particolare di un comunista o condomino, la direzione della funzione della cosa comune - pur lasciata immutata nella sua natura (il passaggio, la presa di aria o luce, ecc.) - a vantaggio di beni esclusivi di un comunista o un condomino, rispetto ai quali i comproprietari non avevano inteso “destinare” il bene comune (Cass. civ. 16 maggio 2019, n. 13213). Dunque, se è vero che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri comproprietari, è altrettanto vero che mediante questa utilizzazione non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di quest’ultimi.

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Divieto di limitare l’uso degli altri condomini

La nozione di pari uso della cosa comune non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri.

Ne consegue che - qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune - la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, atteso che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica, solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. civ. 28 agosto 2020, n. 18038).

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Sintesi e conclusioni

Alla luce delle considerazioni esposte, in particolare dalla variegata casistica giurisprudenziale, costituisce facoltà del singolo condomino eseguire opere che, ancorché incidano su parti comuni de

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VALUTAZIONE DEGLI ABUSI REALIZZATI DAI CONDOMINI

In prima analisi della trattazione, appare interessante la riflessione secondo cui l’abuso di una cosa comune può essere diverso dall’abuso su una cosa comune.

Ebbene - anche se sia in dottrina che in giurisprudenza si tratta di azioni spesso, sovrapponibili - in proposito, alcuni autori hanno opinato per una differenza di condotte poste in essere dai condomini e dal condominio. Difatti, secondo questa dottrina N7:

- tra i casi di abuso della cosa comune, possiamo annoverare ad esempio quelli di apposizione di una canna fumaria sulla facciata dell’edificio, il collocamento di una caldaia sulla facciata, oppure scivoli di accesso alla propria abitazione per facilitare l’ingresso di cicli e motocicli. In questi casi, trattasi di violazioni poste in essere dai condomini in spregio alle condizioni indicate dall’art. 1102 del Codice civile;

- tra i casi di abuso sulla cosa comune, vanno invece annoverati quelli relativi all’uso abusivo, in quanto contrario alla legge e/o al titolo. Cioè, secondo l’aut

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AZIONI A TUTELA DELLE PARTI COMUNI

Per prassi si ricorre ad una delibera assembleare con la duplice finalità:

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Poteri dell’amministratore

Ciò non toglie, però, che l’amministratore può agire anche senza il consesso assembleare.

Difatti, nonostante la citata prassi, resta inteso che in materia condominiale, allorquando oggetto della lite sia l’abuso della cosa comune da parte di uno dei condomini, deve r

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Poteri dei singoli condomini

Quanto ai poteri dei singoli condomini, le azioni a difesa o a vantaggio della cosa comune possono essere esperite dai singoli comproprietari, senza che sia necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti alla comunione.

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Le valutazioni del giudice

Come suggerito da autorevole dottrina in materia N8 la “prevenzione” dell’uso - prior in tempore potior in iure, ossia chi arriva prima acquista un maggiore diritto di uso - potrebbe spiegare effetti soltanto nel senso che - attesa la possibilità di ogni utilizzazione futura della cosa comune (ovviamente nei limiti di cui all’art. 1102 del Codice civile) - l’opera, lecita nel momento in cui viene eseguita da un condomino, non potrà essere frustrata da un’utilizzazione successiva pretesa dagli altri, ossia non potrà divenire illecita in vista di un uso, da altri preteso e oggettivamente possibile, che, se fosse stato esercitato prima, avrebbe impedito la realizzazione dell’opera che gli è di ostacolo.

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