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Ultimo aggiornamento
25/01/2017

Lastrico solare o terrazza ad uso esclusivo: responsabilità per danni da infiltrazione e ripartizione delle spese

Questo articolo approfondisce dettagliatamente, attraverso un'analisi puntuale della normativa nazionale e della giurisprudenza di legittimità, il tema della ripartizione delle spese per il rifacimento o la manutenzione del lastrico solare. Tra gli aspetti esaminati, il criterio di ripartizione delle varie spese, il problema delle unità immobiliari parzialmente coperte e della responsabilità dei danni da infiltrazioni.
A cura di:
  • Giuseppe Bordolli
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Premessa

Il lastrico solare è quella struttura che funge da copertura dell’edificio, intesa come manufatto composto da un piano orizzontale, analogo ma non identico al tetto, che si differenzia per essere costituito da due o più falde.

Se il lastrico è comune, tutti i condomini devono partecipare alle spese di conservazione sulla base dei millesimi

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La terrazza a livello: un’applicazione analogica dell’art. 1126 del Codice civile

La disposizione dettata dall’art. 1126 del Codice civile esplicitamente contempla soltanto i “lastrici solari”, ma nell’espressione si comprendono anche le “terrazze a livello”, quando costituiscono la copertura (anche parziale) dell’edificio

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Il criterio di ripartizione previsto dall’art. 1126 del Codice civile

La norma prescrive una ripartizione degli oneri di manutenzione astratta, disposta a prescindere dall’utilità fornita nel concreto, che già prevede le quote di debito in relazione alla duplice funzione svolta dal lastrico solare esclusivo (calpestio e copertura) N4.

In particolare le spese di manutenzione devono gravare per un terzo sull’utilizzatore del lastrico (o della terrazza) N5 e, nel caso in cui i titolari del diritto esclusivo di godimento siano più d’uno, tra questi andrà effettuata un’ulteriore ripartizione che tenga presente la quota di comproprietà di tale diritto esclusivo N6.

La quota-parte di spesa di due terzi si addebita a quei condomini che sono serviti dal lastrico solare, cioè coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o costruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura N7.

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Il problema delle unità immobiliari parzialmente coperte dal lastrico

È possibile che tra le unità immobiliari situate nella zona dell’edificio sottostante al lastrico (o della terrazza) ve ne sia qualcuna che è “coperta” solo in parte o, magari, anche solo per una piccolissima parte della sua superficie.

In tale situazione è necessario stabilire se addebitare totalmente la spesa relativa alla loro quota millesimale sia ai proprietari i cui appartamenti siano interamente coperti dal lastrico solare, sia a quelli coperti solo in parte, magari anche minima.

A tale proposito la Cassazione ha affermato come per il riparto delle spese dei due terzi fra tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, il concorso nella suddetta quota si determini avendo riguardo al valor

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Le varie spese previste dall’art. 1126 del Codice civile

Il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello aventi la funzione di copertura dei piani sottostanti, fissato dall’art. 1126 del Codice civile, è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura N12.

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Il problema della ripartizione dei danni da infiltrazioni

È frequente che, nel corso del tempo, si verifichino infiltrazioni nei piani sottostanti a causa del deteriorarsi di parti del lastrico solare, come potrebbe accadere nel caso in cui la pavimentazione si danneggi e successivamente causi danni allo strato impermeabilizzante.

In tali casi, secondo una tesi delle Sezioni Unite, che per lungo tempo è stata dominante in giurisprudenza, la responsabilità dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, deve gravare su tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 del Codice civile, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo N18.

Si è infatti notato che, poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Di conseguenza, per questa opinione la fonte della responsabilità è rappresentata dall’inadempimento delle obbligazioni di tutelare l’integrità del lastrico solare che si concreta nel difetto di manutenzione, da cui, sul piano materiale e di fatto, possono derivare danni all’appartamento sottostante.

Non si è inquadrato il fenomeno, quindi, nell’ambito della responsabilità extracontrattuale N19.

La sentenza ora richiamata però non ha uniformato la giurisprudenza successiva, essendosi registrate decisioni che hanno ricondotto la vicenda in esame all’ambito di applicazione dell’art. 2051 del Codice civile (“responsabilità extracontrattuale da custodia”).

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