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Ultimo aggiornamento
21/09/2021

Convenzioni urbanistiche, tipologie e contenuti

A cura di:
  • Dino de Paolis
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PREMESSA E TIPOLOGIE DI CONVENZIONI URBANISTICHE
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L’edilizia residenziale convenzionata

Con l’espressione “edilizia residenziale convenzionata” si fa riferimento a quegli interventi di edilizia residenziale (realizzazione di fabbricati a prevalente destinazione abitativa) posti in essere previa stipulazione di una convenzione con il Comune attraverso la quale, a fronte della concessione di benefici da parte dell’amministrazione pubblica (riguardanti di norma l’assegnazione delle aree su cui edificare o la riduzione del contributo concessorio), il privato attuatore assume o

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Natura delle convenzioni urbanistiche, conseguenze, giurisdizione

La convenzione urbanistica, a causa dei profili di stampo pubblicistico che si accompagnano ad uno strumento dichiaratamente e tipicamente contrattuale, rappresenta un istituto di complessa ricostruzione, e tuttavia la giurisprudenza è concorde nel ritenere che esso rappresenti l’incontro di volontà delle parti contraenti nell’esercizio dell’autonomia negoziale retta dal Codice civile (si vedano in tal senso: TAR Basilicata 06/02/2018, n. 106; C. Stato 10/01/

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LA “CONVENZIONE PEEP”
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Caratteristiche generali della convenzione PEEP

La cosiddetta “convenzione PEEP”, di cui all’art. 35 della L. 865/1971, si inserisce come detto nel più ampio procedimento di edilizia residenziale pubblica disciplinato dalla stessa

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Divieti e vincoli alla circolazione degli alloggi
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Vincoli all’alienazione e locazione degli alloggi validi fino al 15/03/1992

Nel testo originario dell’art. 35 della L. 865/1971, precedente all’abrogazione, avvenuta per effetto dell’art. 23 della L. 179/1992 (cosiddetta “legge Ferrarini-Botta”), dei divieti previsti dai commi dal 15 al 19 dell’art. 35 predetto:

a) per gli alloggi costruiti su aree concesse in diritto di superficie non era previsto legislativamente alcun divieto di alienazione o circolazione degli immobili;

b) per gli alloggi costruiti su

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Vincoli all’alienazione e locazione degli alloggi validi dal 15/03/1992

La L. 179/1992 ha alleggerito i divieti previsti dall’art. 35 della L. 865/1971 per gli alloggi su aree concesse proprietà, ivi inclusi quelli che costringevano a tenere conto del prezzo di vendita stabilito dall’UTE e che prevedevano la possibilità di vendita dell’alloggio soltanto a persone rivestenti i requisiti soggettivi

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Reintroduzione dei vincoli di prezzo dal 01/01/1997

Successivamente, con l’art. 3 della L. 662/1996, comma 63, lettera e), sono stati inseriti, tra i contenuti obbligatori della convenzione, “la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, sulla base del costo delle aree, così come defi

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Stato attuale dei vincoli

Allo stato attuale non sono pertanto più previsti, decorsi 5 anni dall’assegnazione o dall’acquisto, divieti di alienazione o locazione per gli alloggi insistenti su aree acquisite in proprietà. Tuttavia, non è escluso che in alcune convenzioni vengano inseri

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Rimozione dei vincoli

Si veda più avanti il paragrafo dedicato.

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LA “CONVENZIONE BUCALOSSI”

La cosiddetta “convenzione Bucalossi” consiste in un accordo stipulato tra il Comune e un soggetto che abbia richiesto una concessione edilizia, per effetto del quale detto soggetto si impegna ad eseguire direttamente le opere di urbanizzazione, risparmiando sul contributo concessorio, che in pratica, a seguito della convenzione stessa, viene limitato alla sola quota commisurata agli oneri di urbanizzazione,

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CESSIONE IN PROPRIETÀ DI AREE IN DIRITTO DI SUPERFICIE
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Iniziativa

A seguito delle modifiche introdotte dall’art. 22-bis del D.L. 77/2021, il comma 47, art. 3

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Corrispettivo delle aree cedute

Il comma 48, art. 31 della L. 448/1998, dispone in particolare che:

- il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal Comune, su parere del proprio Ufficio tecnico, in misura pari al 60% di quello determinato ai sensi del comma 1, art. 5-bis del D.L. 333/1992, escludendo la riduzione prevista dal secondo periodo dello stesso comma (il nuovo parametro di calcolo sostituisce quello previsto in precedenza che prevedeva la determinazione attraverso il valore venale del bene, con la facoltà per il comune di abbattere tale valore fino al 50%);

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TRASFORMAZIONE DELLA CONVENZIONE PEEP IN CONVENZIONE BUCALOSSI
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La convenzione sostitutiva

Con la L. 448/1998 è stato disposto che anche la convenzione Bucalossi può rientrare nell’ambito del procedimento di edilizia residenziale pubblica tracciato dalla L. 865/1971, potendo detta convenzione, nei casi previsti dall’

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Durata minima della convenzione sostitutiva

L’art. 23-ter del D.L. 95/2012 (cosiddetto “decreto spending review”, convertito in le

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RIMOZIONE DEI VINCOLI SU PREZZO E CANONE DI LOCAZIONE
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Giurisprudenza della Cassazione sulla permanenza dei vincoli di prezzo

Secondo Cass. S.U. 16/09/2015, n. 18135, la fissazio

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L’intervento legislativo del 2011

Il Legislatore, nell’intento di agevolare la commerciabilità degli immobili costruiti in regime di edilizia agevolata, stimolando in questo modo il mercato immobiliare in periodo di crisi, è inter

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Rimozione dei vincoli sul prezzo e sul canone di locazione fino al 18/12/2018
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Introduzione della facoltà di rimozione dei vincoli dal 2011

Questa facoltà è stata come detto introdotta dall’art. 5 del D.L. 70/2011, comma 3-bis, che ha inserito il nuovo comma 49-bis nel

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Presupposti per la rimozione dei vincoli fino al 18/12/2018

Fino a tale data la rimozione dei vincoli era esercitabile:

- per le c

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Giurisprudenza della Cassazione sulla rimozione dei vincoli fino al 18/12/2018

Come già accennato, secondo Cass., S.U., 16/09/2015, n. 18135 - dato che la possibilità di rimuovere i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione nonché del canone massimo di locazione è

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Rimozione dei vincoli sul prezzo e sul canone di locazione a partire dal 19/12/2018
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Presupposti per la rimozione dei vincoli

Con la conversione in legge del D.L. 23/10/2018, n. 119 (ad opera della L. 17/12/2018, n. 136, pubblicata sulla G.U. 18/12/2018, n. 293, ed in vigore dal 19/12/2018), sono state introdotte importanti disposizioni che ampliano la possibilità di rimozione dei vincoli sul prezzo di vendita e/o sul canone di locazione, prevedendo altresì una sorta di “sanatoria” postuma degli atti stipulati in violazione dei vincoli stessi.

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Procedimento per la rimozione dei vincoli

Spetta al singolo interessato (in precedenza solo al singolo proprietario) assumere l’iniziativa per la rimozione dei vincoli, richiedendo al Comune la stipula dell’atto

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Corrispettivo di affrancazione

Per la rimozione dei vincoli di prezzo è richiesto il pagamento di un corrispettivo di affrancazione proporzionale alla quota millesimale N4 dell’alloggio interessati, determinato (sia per le unità immobiliari in diritto di proprietà che per quelle in diritto di superficie) in misura pari ad una percentuale sulla somma risultante dall’applicazione de

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Effetti degli atti di trasferimento in pendenza della rimozione dei vincoli

È previsto (comma 49-quater dell’art. 31 della L. 448/1998) che, in pendenza della rimozione dei vincoli:

- il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato;

- l’eventuale pretesa di rimborso de

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