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Ultimo aggiornamento
11/09/2020

Fabbricati “collabenti” (ruderi): disciplina catastale, edilizia e fiscale

DISCIPLINA CATASTALE SUI FABBRICATI COLLABENTI (Riferimenti normativi; Presupposti per l’iscrizione in catasto; Modalità per l’accatastamento; Compravendita e dichiarazioni catastali) - INTERVENTI EDILIZI SUI FABBRICATI COLLABENTI (Nuova costruzione o ristrutturazione; Prove della consistenza preesistente del rudere; Demolizione di rudere) - ASPETTI FISCALI SUI FABBRICATI COLLABENTI (Agevolazioni per ristrutturazioni e risparmio energetico; Imposta municipale propria (IMU); Agevolazioni prima casa).
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DISCIPLINA CATASTALE SUI FABBRICATI COLLABENTI
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Riferimenti normativi

Nell’ambito delle categorie catastali, la categoria F/2 - “Unità collabenti” (vedi Le categorie catastali, definizione e attribuzione), riguarda quelle unità immobiliari che, prese nello stato in cui si trovano, non sono in grado di produrre reddito: unità immobiliari fatiscenti, ruderi, unità immobiliari demolite

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Presupposti per l’iscrizione in catasto

A tale proposito, nella Nota dell’Agenzia entrate 30/07/2013, n. 29439 viene precisato che l’iscrizione nella categoria F/2 prevede la presenza di un fabbricato che abbia perso del tutto la sua capacità reddituale. Da ciò consegue che la stessa categoria non è ammissibile, ad esempio, quando l’unità che si vuole censire risulti ascrivibile in altra categoria cat

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Modalità per l’accatastamento

Occorre in proposito fare riferimento alle modalità semplificate per la denuncia delle costruzioni di scarsa rilevanza cartografica o censuaria di cui all’art. 7 del D.M. 28/1998, ed all’art. 6 del D.M. 28/1998 medesimo, comma 1, lettera c), ove si legge che tali modalità possono essere utiliz

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Compravendita e dichiarazioni catastali

L’art. 19 del D.L. 31/05/2010, n. 78 prevede che gli atti pubblici o scritture private aventi ad oggetto diritti reali su fabbricati, a pena di nulli

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INTERVENTI EDILIZI SUI FABBRICATI COLLABENTI
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Nuova costruzione o ristrutturazione

La ricostruzione di un rudere non può essere tecnicamente considerata un intervento di “demolizione e ricostruzione” (che a sua volta rientra nella categoria degli interventi di “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettera d), ma può ugualmente rientrare nel conce

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Prove della consistenza preesistente del rudere

La presenza di prove certe che consentano di verificare la consistenza preesistente dell’edificio è pertanto indispensabile per poter qualificare l’intervento di ricostruzione come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione.

In difetto - come spiegato chiaramente anche da

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Demolizione di rudere

Si segnala inoltre che TAR. Lazio Roma 27/03/2018, n. 3416, ha escluso che interventi di mera demolizione di opere già esistenti in co

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ASPETTI FISCALI SUI FABBRICATI COLLABENTI
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Agevolazioni per ristrutturazioni e risparmio energetico

Le agevolazioni in parola presuppongono l’intervento su un edificio “preesistente”, pertanto vanno in primo luogo richiamate le considerazioni sopra svolte in merito alla necessità di prove certe che consentano di determinare la preesistente consistenza del fabbricato, al fine di poter qualificare l’intervento di ricostruzione come “ristrutturazione edilizia” e considerarlo agevolabile ai fini dell’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986.

Resta fermo che Non è possibile beneficiare della detrazione in caso di spese sostenute a seguito di demolizione e ricostruzione con ampliamento in quanto tale intervento dà luogo ad una “nuova costruzione

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Imposta municipale propria (IMU)

Relativamente all’Imposta municipale propria (IMU), i fabbricati collabenti, essendo sprovvisti di rendita catastale, non sono soggetti in quanto privi dell’attitudine contributiva ai fini IMU (vedi comma 741 R, art. 1 della L. 160/2019).

Tuttavia occorre anche in questo caso fare un “distinguo”: un manufatto collabente ma ancora in piedi non produce reddito IMU, mentre un manufatto già quasi raso al suolo, magari solo con poche file di mattoni fuori terra, non può più essere considerato un fabbricato e va invece

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Agevolazioni prima casa

L’Agenzia delle entrate, con Interpello 30/08/2019, n. 357 Visualizza PDF, ha chiarito che non è possibile estendere le agevolazioni prima cas

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Le categorie catastali, definizione e attribuzione

LE CATEGORIE CATASTALI PER L’ATTRIBUZIONE DELLA RENDITA (Categorie catastali, classi e tariffe; Tabella delle categorie catastali) - ELEMENTI E CRITERI PER PER ATTRIBUIRE CATEGORIA E CLASSE CATASTALE (GRUPPO A - Abitazioni, uffici, studi privati; GRUPPO B - Uso collettivo; GRUPPO C - Attività commerciali/artigiane, pertinenze; GRUPPO D - Immobili a destinazione speciale; GRUPPO E - Immobili a destinazione particolare; GRUPPO F - Entità urbane; Ulteriori elementi e criteri integrativi; Classe (immobili appartenenti alle categorie A, B, C)) - RAPPORTO TRA CATEGORIE CATASTALI E CATEGORIE URBANISTICHE.
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Classificazione, regime e procedure per la realizzazione degli interventi edilizi

CLASSIFICAZIONE DEGLI INTERVENTI EDILIZI IN BASE AL T.U. EDILIZIA - ELENCO DEGLI INTERVENTI EDILIZI CON REGIME E TITOLO ABILITATIVO NECESSARIO PER LA REALIZZAZIONE (Abbaino; Accorpamento o frazionamento di unità immobiliari; Ampliamento; Apertura esterna; Area ludica; Arredo di aree pertinenziali; Ascensore o montacarichi; Barbecue o forno in muratura; Barriere architettoniche (eliminazione); Camper; Canna fumaria; Carotaggio; Casa mobile; Comignolo; Controsoffitto non strutturale; Controsolaio (controsoffitto strutturale); Coperture; Decorazioni e finiture; Demolizione e ricostruzione; Demolizione senza ricostruzione; Deposito; Deposito di GPL; Deposito per attrezzi; Dissuasore; Fabbricato collabente; Finestra; Frazionamento di unità immobiliari; Gazebo; Grata; Grondaia o pluviale; Imbarcazione; Impianto produttivo all’aperto; Impianto tecnologico (riparazione, rinnovamento, messa a norma); Impianto tecnologico (realizzazione, integrazione); Inferriata; Infissi e serramenti interni ed esterni; Intercapedine interrata; Intonaco; Locale tecnico; Locale tombato; Loggia/Loggiato; Magazzino; Manto di copertura; Manufatto leggero o prefabbricato; Manufatto leggero o prefabbricato in struttura ricettiva all’aperto; Montacarichi; Movimento terra; Muro di cinta; Muro di contenimento; Muro divisorio interno; Muro portante; Nuova costruzione; Opera contingente o temporanea; Opere strutturali; Parapetto; Pannelli solari fotovoltaici; Parcheggio; Passo carrabile; Pavimento interno; Pavimento esterno; Pensilina; Pergotenda; Pertinenza; Piattaforma elevatrice; Piscina; Pompa di calore (potenza inferiore a 12 kW); Porticato o portico; Pressostruttura; Rampa; Rivestimento e intonaco interno ed esterno (facciate e prospetti); Recinzione; Ricerca nel sottosuolo; Ringhiera; Ripostiglio; Roulotte; Rudere, ricostruzione; Sanitari; Sbarra o separatore; Scala; Serra; Serramenti; Servizio igienico mobile; Servoscala; Solaio; Soppalco abitabile; Soppalco non abitabile; Sopraelevazione; Superfetazione (eliminazione); Stand fieristico; Tensostruttura; Tenda o pergolato; Terrapieno; Tettoia; Tinteggiatura; Tramezzo; Trave; Vano (apertura); Vasca di raccolta delle acque; Veranda) - ALTRI TITOLI DI LEGITTIMAZIONE A CARATTERE NON EDILIZIO - VARIANTI IN CORSO D’OPERA - MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D’USO - AGIBILITÀ - PERMESSO DI COSTRUIRE O SCIA IN SANATORIA.
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Punti di ricarica per veicoli elettrici: norme edilizie, urbanistiche e incentivi

PIANO PER LE INFRASTRUTTURE DI RICARICA DI VEICOLI ELETTRICI (Generalità; Approvazione e aggiornamento del Piano; Contenuti del Piano; Categorie di aree individuate dal Piano; Attuazione del Piano e finanziamenti; Definizioni; Specifiche tecniche) - ASPETTI EDILIZI E URBANISTICI DELLE COLONNINE DI RICARICA (Generalità; Obblighi ai fini del conseguimento del titolo edilizio; Documentazione da allegare alla SCIA ; Maggioranze condominiali; Norme di carattere urbanistico; Linee guida di prevenzione incendi) - DETRAZIONI FISCALI PER PUNTI DI RICARICA NON ACCESSIBILI AL PUBBLICO (Soggetti beneficiari e spese ammissibili; Pagamenti e disposizioni attuative; Possibilità di fruire della detrazione maggiorata al 110%).
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Le detrazioni fiscali per interventi di risparmio energetico (c.d. “Ecobonus”)

ASPETTI GENERALI E NORMATIVA DI RIFERIMENTO (Norme legislative; Decreti attuativi concernenti i requisiti tecnici; Altri aspetti generali; Superbonus potenziato al 110%) - TIPOLOGIE DI INTERVENTI AMMESSI E REQUISITI (Interventi di riqualificazione globale di edifici esistenti; Interventi sull’involucro edilizio e schermature solari; Installazione di pannelli solari; Interventi di tipo impiantistico; Interventi su parti comuni di edifici) - ASSETTO AGGIORNATO, RIEPILOGO IMPORTI E PERCENTUALI (Proroghe e modifiche introdotte con la Legge di bilancio 2020Tabelle riepilogative aggiornate; Chiarimenti sul limite di detrazione) - SOGGETTI BENEFICIARI (Soggetti ammessi; Titoli validi di possesso o detenzione dell’immobile; Trasferimenti dell’immobile e altri chiarimenti vari) - EDIFICI INTERESSATI (Tipologia e destinazione d’uso degli edifici agevolabili; Presenza, anche parziale, di impianto di riscaldamento; Intervento di demolizione e ricostruzione; Intervento di ristrutturazione con ampliamento parziale, Piano casa; Riepilogo casistica interventi di demolizione e ricostruzione e/o ampliamento; Immobili strumentali e immobili “merce” delle imprese) - DOCUMENTAZIONE TECNICA E ADEMPIMENTI (Adempimenti preventivi; Asseverazione da parte di un tecnico abilitato o del direttore dei lavori; Attestato di prestazione energetica (APE); Scheda descrittiva relativa agli interventi realizzati; Tabella riepilogativa della documentazione tecnica richiesta; Modalità di pagamento delle spese e fatturazione; Adempimenti nei confronti dell’Agenzia delle entrate) -CESSIONE DEL CREDITO - ALIQUOTE IVA SUGLI INTERVENTI - GUIDE, APPROFONDIMENTI E ALTRE RISORSE (Sito web ENEA per l’inoltro della documentazione; Vademecum ENEA per i vari tipi di interventi e risposte a FAQ; Guida Agenzia entrate risparmio energetico).
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