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Ultimo aggiornamento
11/09/2020

Fabbricati “collabenti” (ruderi): disciplina catastale, edilizia e fiscale

DISCIPLINA CATASTALE SUI FABBRICATI COLLABENTI (Riferimenti normativi; Presupposti per l’iscrizione in catasto; Modalità per l’accatastamento; Compravendita e dichiarazioni catastali) - INTERVENTI EDILIZI SUI FABBRICATI COLLABENTI (Nuova costruzione o ristrutturazione; Prove della consistenza preesistente del rudere; Demolizione di rudere) - ASPETTI FISCALI SUI FABBRICATI COLLABENTI (Agevolazioni per ristrutturazioni e risparmio energetico; Imposta municipale propria (IMU); Agevolazioni prima casa).
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  • Redazione Legislazione Tecnica
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DISCIPLINA CATASTALE SUI FABBRICATI COLLABENTI
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Riferimenti normativi

Nell’ambito delle categorie catastali, la categoria F/2 - “Unità collabenti” (vedi Le categorie catastali, definizione e attribuzione), riguarda quelle unità immobiliari che, prese nello stato in cui si trovano, non sono in grado di produrre reddito: unità immobiliari fatiscenti, ruderi, unità immobiliari demolite

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Presupposti per l’iscrizione in catasto

A tale proposito, nella Nota dell’Agenzia entrate 30/07/2013, n. 29439 viene precisato che l’iscrizione nella categoria F/2 prevede la presenza di un fabbricato che abbia perso del tutto la sua capacità reddituale. Da ciò consegue che la stessa categoria non è ammissibile, ad esempio, quando l’unità che si vuole censire risulti ascrivibile in altra categoria cat

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Modalità per l’accatastamento

Occorre in proposito fare riferimento alle modalità semplificate per la denuncia delle costruzioni di scarsa rilevanza cartografica o censuaria di cui all’art. 7 del D.M. 28/1998, ed all’art. 6 del D.M. 28/1998 medesimo, comma 1, lettera c), ove si legge che tali modalità possono essere utiliz

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Compravendita e dichiarazioni catastali

L’art. 19 del D.L. 31/05/2010, n. 78 prevede che gli atti pubblici o scritture private aventi ad oggetto diritti reali su fabbricati, a pena di nulli

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INTERVENTI EDILIZI SUI FABBRICATI COLLABENTI
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Nuova costruzione o ristrutturazione

La ricostruzione di un rudere non può essere tecnicamente considerata un intervento di “demolizione e ricostruzione” (che a sua volta rientra nella categoria degli interventi di “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettera d), ma può ugualmente rientrare nel conce

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Prove della consistenza preesistente del rudere

La presenza di prove certe che consentano di verificare la consistenza preesistente dell’edificio è pertanto indispensabile per poter qualificare l’intervento di ricostruzione come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione.

In difetto - come spiegato chiaramente anche da

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Demolizione di rudere

Si segnala inoltre che TAR. Lazio Roma 27/03/2018, n. 3416, ha escluso che interventi di mera demolizione di opere già esistenti in co

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ASPETTI FISCALI SUI FABBRICATI COLLABENTI
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Agevolazioni per ristrutturazioni e risparmio energetico

Le agevolazioni in parola presuppongono l’intervento su un edificio “preesistente”, pertanto vanno in primo luogo richiamate le considerazioni sopra svolte in merito alla necessità di prove certe che consentano di determinare la preesistente consistenza del fabbricato, al fine di poter qualificare l’intervento di ricostruzione come “ristrutturazione edilizia” e considerarlo agevolabile ai fini dell’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986.

Resta fermo che Non è possibile beneficiare della detrazione in caso di spese sostenute a seguito di demolizione e ricostruzione con ampliamento in quanto tale intervento dà luogo ad una “nuova costruzione

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Imposta municipale propria (IMU)

Relativamente all’Imposta municipale propria (IMU), i fabbricati collabenti, essendo sprovvisti di rendita catastale, non sono soggetti in quanto privi dell’attitudine contributiva ai fini IMU (vedi comma 741 R, art. 1 della L. 160/2019).

Tuttavia occorre anche in questo caso fare un “distinguo”: un manufatto collabente ma ancora in piedi non produce reddito IMU, mentre un manufatto già quasi raso al suolo, magari solo con poche file di mattoni fuori terra, non può più essere considerato un fabbricato e va invece

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Agevolazioni prima casa

L’Agenzia delle entrate, con Interpello 30/08/2019, n. 357 Visualizza PDF, ha chiarito che non è possibile estendere le agevolazioni prima cas

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