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Ultimo aggiornamento
15/02/2023

La manutenzione e l'utilizzo del tetto condominiale

A cura di:
  • Maurizio Tarantino
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IL TETTO CONDOMINIALE
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Aspetti generali sulla funzione di copertura del tetto

Il tetto può essere definito come l’insieme delle opere destinate a preservare l’interno dell’edificio dagli agenti atmosferici, nella sua parte superiore.

Quanto al condominio, come precisato dall’art. 1117 del Codice civile, comma 1, n. 1), sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.

La norma è inequivoca per cui trattasi di proprietà condominiale e non di presunzione di proprietà condominiale. Difatti, i tetti vengono classificati “espressamente” dal Legislatore come beni comuni.

Il tetto, quindi, come indicato in dottrina N1, da una parte, corrisponde a

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Ripartizione delle spese

In generale, si osserva che nel caso i beni comuni sono al servizio dell’intero stabile, le spese manutentive dovranno essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Qualora, invece, le spese riguardino beni destinati al servizio di una sola parte dell’edificio, le stesse dovranno essere suddivise solo fra

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A) Obbligazioni dei condomini

Nessun condomino può sottrarsi dal contribuire alle spese necessarie per la conservazione dei beni comuni o per l’erogazione dei servizi nell’interesse di tutti, neppure rinunciando ai propri diritti sulle cose e sui servizi predetti.

L’obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge con la delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione che può, peraltro, anche mancare ove esistano le tabelle millesimali, strumento

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B) Ripartizione tra i condomini in misura proporzionale al valore delle proprietà

In tema è stato sottolineato che la ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all’uso delle cose comuni o correlate all’utilità che se ne tragga non si giustifica con riferimento a quelle parti, come il tetto o la facciata, che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale e indifferenziata le varie unità immobiliari dell’edificio.

In proposito, i giudici hanno evidenziato che, in tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le relative spese vanno ripartite - salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e

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C) Il condominio parziale

Nell’ambito dell’edificio condominiale è possibile individuare delle parti comuni, quali, ad esempio, il tetto, l’area di sedime, i muri maestri, le scale, l’ascensore, il cortile, che risultino destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato, configurando tale ipotesi, la fattispecie del condominio parziale ex lege.

Tale fattispecie ricorre tutte le volte in cui un bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio. Il bene rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene N9.


In materia condominiale, il nesso di condominialità, in relazione alle parti comuni di un edificio, trae origine dalla regola

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D) Spese urgenti sostenute dal singolo condomino per la gestione dei beni comuni

Il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 del Codice civile, l’urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, devono essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini.

Inoltre, ai fini della operatività dell’art. 1134 del Codice ci

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UTILIZZO DEL TETTO COMUNE

In presenza di tetto comune, ogni condomino è libero di utilizzarlo osservando i limiti indicati dall’art. 1102 del Codice civile.

Invero, i condomini possono realizzare nel tetto finestre, lucernari e abbaini senza dover richiedere autorizzazioni all’assemblea condominiale. Ciò in conformità agli usi autorizzati dall’art. 1102 del Codice civile qualora non espressamente vietati dal regolamento contrattuale.

Tali aperture devono essere poste in essere a perfetta regola d’arte, non devono pregiudicare la funzione di copertura del tetto, né ledere i diritti su quest’ultimo spettanti agli altri condomini.

In giurisprudenza sussiste una vasta casistica:

a) si riconosce il diritto del condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, di effettuarne la parziale trasformazione in terrazza destinata al proprio uso esclusivo, purché risulti salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene. L’esistenza di una terrazza o di un lastrico solare di proprietà comune consente al proprietario dell’ultimo piano di sopraelevare con il solo obbligo di rispettare i limiti d

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Il TETTO DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA

Secondo l’art. 1117 del Codice civile, il tetto è sempre di proprietà comune, salvo che il titolo - talora rappresentato dal regolamento contrattuale di condominio, talaltra dal rogito d’acquisto - disponga diversamente. Cioè, sebbene sia ricompreso fra le parti comuni dell’edificio contemplate dall’art. 1117 del Codice civile, il tetto può essere oggetto di proprietà esclusiva in forza di un valido titolo contrario.

Innanzitutto, l’art. 1117 del Codice civile espressamente prevede che un titolo contrario possa attribuire la proprietà di una “parte” ad uno specifico partecipante (ancorché la medesima sia contemplata nell’elenco riportato in tale norma) N25.

Con tale termine si intende un accordo, contenuto in un documento, avente pacifica natura contrattuale, cioè approvato dall’unanimità dei consensi degli aventi diritto (tutt

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