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Ultimo aggiornamento
10/11/2022

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare

A cura di:
  • Maurizio Tarantino
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CONTENUTI TIPICI DEL PRELIMINARE IMMOBILIARE
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Profili generali
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Il contratto preliminare nel Codice civile

Il contratto preliminare è il contratto che ha ad oggetto l’obbligo per le parti di concludere un successivo contratto, già delineato nei suoi elementi essenziali.

Il contratto preliminare è previsto dall’

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Elementi essenziali e accessori

Nella pratica si usa il termine, improprio, di compromesso, inteso come momento in cui le parti sottoscrivono un vero e proprio contratto (il preliminare di vendita, appunto), in cui si obbligano a concludere il contratto di vendita definitivo in un momento successivo. Nella prassi, il ricorso al preliminare di vendita è molto frequente perché consente di soddisfare due distinte esigenze:

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Registrazione e trascrizione del contratto preliminare

Il preliminare, purché corredato di tutti gli elementi essenziali, resta comunque valido ed efficace anche se non viene registrato, vincolando le parti alla stipula del definitivo. Difatti, la registrazione rappresenta infatti un adempimento prescritto a fini esclusivamente fiscali (D.P.R. 131/1986, Tariffa parte 1 art. 10

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Inadempimento del promissario venditore

Difatti, in materia di contratto preliminare, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativame

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Il negozio fiduciario

In base a quanto indicato dall’art. 1351 del Codice civile, il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. La ratio legis della norma in esame si spiega considerando che se una delle parti è inadempiente alla stipula del definitivo l’altra parte può agire giudizialmente ed ottenere una sentenza che produce il medesimo risultato che si sarebbe ottenuto con quest’ultimo: pertanto, è necessario che il preliminare rivesta la stessa forma del definitivo.

Possiamo quindi ritenere il contratto un vero e proprio negozio fiduciario; invero, questo negozio, non previsto espressamente dal nostro ordinamento, è ravvisabile allorquando un soggetto (il fiduciante) trasferisce un bene ad un altro soggetto (il fiduciario), non già per realizzare il tipico effetto traslativo, bensì per conferire l’incarico al fiduciario di amministrare il bene secondo le sue direttive, con il vincolo obbligator

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La successione temporale delle trattative

L’iter delle trattative prevede alcuni passaggi obbligati, qualunque sia la tipologia di immobile oggetto di vendita, scanditi dallo scambio di atti che suggellano la formalizzazione di ogni fase.

Questa successione temporale, sorta nella prassi del mercato immobiliare per agevolare da parte degli agenti immobiliari la conclusione delle operazioni di compravendita, si è formata e consolidata nel corso del tempo arricchendosi di ulteriori accordi o fasi negoziali “intermedie.


A) Reciproco interesse

Di solito, il primo contatto tra le parti si instaura presso la sede dell’agenzia immobiliare incaricata dal venditore (salvo i casi di contatti diretti tra le parti).

In casi di soggetto terzo, l’agente fornisce le informazioni sull’immobile non prima di aver raccolto una manifestazione di interesse all’acquisto unitamente a un “confidentiality agreement”, l’impegno a

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FORMA, CAUSA E CAPACITÀ DELLE PARTI NEL CONTRATTO PRELIMINARE
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Importanza della forma scritta

Nei contratti per i quali è prescritta la forma scritta “ad substantiam la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, “resepretium), che devono risultare dall’atto stesso e non possono ricavarsi aliunde, per cui ad esempio, qualora sia previsto un termine per la stipula del contratto definitivo, la modifica di detto elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiedono la forma scritta (Cass. civ. 30 marzo 2021, n. 8765).

Invero, la forma prescritta per il contratto definitivo è in correlazione al principio che ammette l’esecuzione specifica del c

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Le capacità contrattuali

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è lo strumento contrattuale con il quale colui che intende vendere o acquistare un immobile si impegna, per iscritto a pena di nullità (il contratto nullo non produce alcun effetto), a fare ciò.

Ebbene, i soggetti che stipulano un contratto preliminare di compravendita si obbligano giuridicamente, con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare l’immobile. Ciò significa che le parti del contratto - ovvero il promittente venditore (colui che desidera vendere l’immobile) ed il promittente acquirente (colui che vuole acquistare l’immobile) - si obbligano, rispettivamente, a vendere e acquistare la casa e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, il contratto definitivo di compravendita, con il quale avverrà il trasferimento di prop

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La causa del contratto

Quanto alla causa, prevale la teoria per cui ognuno dei due contratti (preliminare e definitivo ha una causa propria:

- preliminare ha come causa la stipulazione del definitivo;

- il definitivo ha la causa propria del contratto posto in essere, restando assolutamente in secondo piano la cosiddetta causa solutionis (ad esempio, il definitivo di vendita avrà la causa della vendita).

Il rapporto tra preliminare e definitivo va in realtà ricostruito caso per caso, per verificare se le parti si siano lasciate o meno una certa libertà di contrattazione in ordine a singole parti del definitivo, o se invece quest’ultimo non sia ridotto un semplice atto esecutivo,

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OGGETTO DEL contratto preliminare

Occorre precisare una differenza tra l’oggetto del contratto del preliminare e il bene oggetto del contratto. Difatti, l’oggetto del contratto preliminare è la prestazione del consenso necessario a costituire il futuro contratto; quindi, un atto di volontà, vale a dire un “fare” qualificato. Inoltre, le parti devono prestarsi a compiere quant’altro è necessario per dare esistenza giuridica al contratto futuro, vale a dire a predisporre tutte quelle forme che la legge all’uopo richiede.

Per meglio dire, l’oggetto del contratto preliminare è costituito non già dall’oggetto del futuro contratto, che con il preliminare le parti si obbligano a concludere, ma dalla conclusione stessa del contratto definitivo. Pertanto, ai fini della validità del preliminare non è necessaria l’indicazione completa di tutti gli elementi del futuro contratto, ma è sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali del futuro contratto (Cass. civ. 30 aprile 2014, n. 9528).


In particolare, nel preliminare di vendita di un bene immobile,

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EVENTUALE APPOSIZIONE DEL TERMINE CONTRATTUALE
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Differenza tra termine e condizione

In linea generale, nell’àmbito della stipula di un contratto tra le parti, le stesse hanno la possibilità di inserire una specifica previsione che possa limitarne nel tempo gli effetti o piuttosto stabilire un preciso momento entro il quale dovrà essere adempiuta una determinata obbligazione, mediante l’apposizione di un “termine, costituito da un evento futuro e certo dal quale trae origine appunto l’efficacia del negozio o la sua caducazione.

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Disciplina del termine nel contratto preliminare immobiliare

Nel caso del contratto preliminare di compravendita, l’inserimento di un termine è volto all’individuazione di un limite temporale entro il quale procedere alla stipula del contratto definitivo. Inoltre, nel contratto preliminare, ove i contraenti decidano di indicare espressamente un termine, quest’ultimo potrà essere qualificato come semplice o c.d. “essenziale”:

- nel primo caso, ove una delle parti non voglia o non possa stipulare il contratto definitivo entro il termine fissato, non si determinerà per ciò solo la risoluzione del preliminare e la caducazione del relativo vincolo;

- al contrario, l’apposizione di un termine c.d. “essenziale” indica la specifica volontà delle parti di ritenere il dato temporale un elemento, appunto, essenziale al soddisfacimento dell’interesse all’affare di una delle parti, determinando, in caso di inutile decorso del termine fissato, l’insussistenza di un’utilità economica scaturente dal contratto.


A questo proposito, inoltre, come precisato in giurisprudenza:

- qualora in un contratto preliminare di vendita immobiliare sia previsto un termine per l

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