Durata del contratto di locazione commerciale

A norma dell’art. 27 della L. 392/1978, la durata delle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali o di interesse turistico non può essere inferiore a 6 anni, oppure a 9 anni se l’immobile è adibito ad attività alberghiere.

Alla prima scadenza, il contratto stipulato per tale durata minima si rinnova automaticamente per un periodo di tempo equivalente, ad eccezione del caso in cui sussista uno dei motivi indicati all’art. 29 della L. 392/1978 che impedisce il rinnovo automatico.

In materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, il legislatore ha garantito al conduttore, in ragione di alcune particolari attività da questi svolte nell’immobile condotto in locazione, una congrua durata del rapporto e una continuità dello stesso.

La disciplina a tal fine prevista dagli artt. 27 e ss. della L. 392/1978 costituisce:

* una deroga all’

In tema di locazione di immobili per lo svolgimento di una delle attività indicate nell’art. 27 della L. 392/1978, è nell’autonomia delle parti pattuire una durata iniziale superiore a quella minima di legge, senza che però si possa esulare dal meccanismo legale del rinnovo alla prima scadenza per la durata minima di legge

Spesso, nella realtà economica, è possibile riscontrare l’espletamento di attività non necessariamente caratterizzate da stabilità, ma destinate a soddisfare esigenze occasionali; si pensi ad esempio alla vendita di un compendio ereditario, destinata a cessare con l’esaurimento dei beni, ovvero all’esercizio di attività collegate ad avvenimenti particolari (manifestazioni) di durata contenuta.

In tale contesto, la locazione a uso non abitativo è di carattere transitorio e sottoposta alla L. 392/1978, artt. 27 e 35.

L’

Premesso ciò, in argomento, i giudici hanno osservato che:

* qualora una locazione di immobile destinato all’esercizio di una delle attività previste dall’art. 27 della L. 392/1978 sia stipulata per una durata infer

Il contratto di locazione stagionale ad uso diverso da quello abitativo è disciplinato dal comma 6 dell’

Come precisato in giurisprudenza, la locazione di immobile stagionale è caratterizzata:

* dalla durata iniziale limitata al tempo in cui l’attività che il conduttore può esercitare nell’immobile è economicamente vantaggiosa e, quindi, dal collegamento funzionale del bene locato con l’esercizio di tale attività e dalla mancanza di interesse del conduttore alla utilizzazione del bene per il tempo residuo alla stagione;

* dalla rinnovabilità del contratto, “ad nutum” del conduttore, per il medesimo periodo in cui ricorrono le dette condizioni, per un massimo di 6 o 9 anni, con la facoltà del locatore di richiedere annualmente l’aggiornamento del canone

Le “grandi locazioni” vengono introdotte dal D.L. 12/09/2014, n. 133 (noto anche come “Decreto Sblocca Italia” - convertito in legge dalla L. 11/11/2014, n. 164) allo scopo di liberalizzare il mercato delle grandi locazioni ad uso non abitativo. Nell’introdurre queste locazioni, il legislatore ribalta il ragionamento secondo cui è necessario tutelare di più il conduttore in quanto parte debole del contratto. Difatti, con questa norma, ai contraenti è data la possibilità di derogare alla consueta disciplina contenuta nella L. 392/1978 proprio perché nelle grandi locazioni il conduttore dispone di capitali che lo pongono in una posizione di sostanziale parità con il locatore.

Il legislatore, con l’art. 28 della L. 392/1978, ha previsto che per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’art. 27 della L. 392/1978, il contratto si rinnova tacitamente di 6 anni in 6 anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, di 9 anni in 9 anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Ai sensi dell’art. 27 della L. 392/1978, il conduttore può recedere in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, previo preavviso di almeno 6 mesi. Per “gravi motivi”, si intendono fatti sopravvenuti alla conclusione del contratto, estranei alla volontà del conduttore, tali da impedirne la prosecuzione del contratto.

Invero, come sottolineato in giurisprudenza, le ragioni che consentono al locatario di liberarsi in anticipo del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti estranei alla

L’art. 29 della L. 392/1

La comunicazione del diniego non può limitarsi a fare un generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere nell’immobile un’attività non meglio specificata, sia pure rientrante nelle ipotesi di detta norma, ma deve indicare (incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità) quale attività particolare il locatore intende svol

La tassatività dell’art. 29 della L. 392/1978 è stata anticipata dal secondo comma dell’art. 28 della L. 392/1978 medesima, il quale ha introdotto per il locatore la possibilità di far cessare anticipatamente gli effetti del contratto a condizione che questo avvenga per i motivi elencati nella norma successiva, cioè quando il locatore intenda:

A* adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta (lett. a).

Invero, la serietà dell’intento deve essere provata quanto meno in ordine alla sua realizzabilità tecnica e giuridica, seppure non nella sua concreta realizzazione N24.

In tale contesto, cioè quando il diniego di rinnovo alla prima scadenza avviene per la necessità di adibire l’immobile ad abitazione propria del locatore o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, l’autorizzazione amministrativa all’esecuzione dei lavori non è necessariamente richiesta, contrariamente - come si vedrà più avanti - al caso in cui il rilascio del bene sia richiesto al fine di ristrutturarlo o restaurarlo ai sensi della lett. c) del citato art. 29 della L. 392/1978.

Quindi, nel caso di cui alla lett. a) in commento, il mancato conseguimento dell’autorizzazione per i n