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Ultimo aggiornamento
03/11/2023

Il contratto di locazione commerciale, aspetti generali

A cura di:
  • Maurizio Tarantino
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ASPETTI GENERALI

Il contratto di locazione commerciale (o di immobili “ad uso diverso” dall’abitativo) è un accordo mediante il quale una parte, il locato

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Elementi del contratto di locazione commerciale
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Elementi obbligatori e facoltativi

Il legislatore ha provveduto anche ad indicare alcune disposizioni circa la struttura del contratto di locazione ad uso commerciale, il quale prevede una serie di elementi obbligatori, oltre a contenerne anche altri facoltativi.

In particolare, il contratto di locazione commerciale deve indicare:

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Attestato di prestazione energetica

Infine, come precisato anche dall’Agenzia dell’Entrate, i nuovi contratti di locazione devono contenere una clauso

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LA LOCAZIONE COMMERCIALE

La L. 27/07/1978, n. 392, cosiddetta “legge sull’equo canone”, ha dato compiuta regolamentazione alle locazioni ad uso diverso.

Si è trattato, nelle intenzioni del legislatore del 1978, di dare il giusto equilibrio ad una fondamentale esigenza delle attività sia economiche sia di diverso contenuto. Ciò per consentire alle imprese e alle altre iniziative comprese nella normativa (art. 42 della L. 392/1978), di garantirsi una sede o unità locale senza la necessità del forte esborso conseguente all’acquisto dell’immobile. Dunque, oggi, la locazione assolve almeno due importanti esigenze: la disponibilità del bene con un costo mensile rappresentato dal canone; la flessibilità nella fissazione della sede o dell’unità ove svolgere la propria attività.

Invero, come osservato in dottrina N1, l’acquisita stabilità della normativa dettata in tema di locazione di immobili adibiti ad usi diversi da quello dell’abitazione, supportata ed integrata dalla copiosa

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LA FORMA DEL CONTRATTO
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Quando è prevista la forma scritta a pena di nullità

Per tali contratti, la legge prescrive la forma scritta a pena di nullità solamente se la durata è pari o superiore ai 9 anni (vedi Durata del contratto di locazione commerciale).

L’art. 1350 del Codice civile, infatti, chiarisce che devono effettuarsi per iscritto, a pena di nullità, i contratti di locazione di beni immobili dalla durata superiore a 9 anni, che andranno anche trascritti presso i registri immobiliari ai sensi dell’art. 2630 del Codice civile.

Tuttavia, gli adempimenti fiscali necessari inducono le

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Contratti stipulati dalla pubblica amministrazione

Diversamente, nel settore pubblico, la Suprema Corte ha precisato che i contratti stipulati “

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LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
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Registrazione obbligatoria del contratto di locazione

Nonostante tale precisazione sulla forma contrattuale, nella prassi, in realtà, si ricorre praticamente sempre alla forma scritta, sia per le garanzie che essa offre, sia ai fini dell’obbligatoria registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, che deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula, personalmente o tramite un intermediario.

Infatti, come chiarito dalle stesse Entrate, tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili con durata superiore a 30 giorni, compres

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Perimetro della nullità del contratto non registrato

In proposito si è molto discusso di questa “nullità” in quanto, solo la mancanza dei requisiti essenziali di un contratto, a tenore del Codice civile, può determinare la nullità dello stesso, mentre, l’adempimento fiscale non è un requisito del contratto richiesto dal Codice civile. Anzi, la registrazione è un adempimento successivo che presuppone perfezionato il contratto.

Quindi, ai fini di una maggiore comprensione del problema, occorre richiamare quant

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Patto volto a occultare parte del canone

Diverso è il caso di un accordo simulatorio cui consegua la registrazione tardiva non dell’intero contratto ma del solo patto dissimulato volto ad occultare un canone maggiore. A tal proposito, la citata Cass. civ. S.U. 09/10/2017, n.

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Ulteriori profili individuati dalla giurisprudenza

Posteriore conclusione e registrazione di altro contratto

Nel contratto di loca

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Applicazione delle sanzioni

La tardiva registrazione del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo di durata pluriennale determina l’irrogazione della sanzione amminis

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Ravvedimento operoso

La registrazione tardiva del contratto di locazione sana, con efficacia ex tunc, il contratto nullo non registrato, con applicazione delle relative sanzioni al

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Registrazione quale elemento del contratto

La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso non abitativo, è causa di nullità del contratto mede

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Modalità per la registrazione
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Registrazione telematica

In tal caso è necessario essere registrati a Fisconline/Entratel. L’applicazione utilizzata, sia per la registrazione del contratto sia per il versa

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Registrazione in ufficio

I soggetti diversi da quelli che hanno l’obbligo della registrazione telematica (sono obbligati alla registrazione telematica i possessori di almeno dieci immobili e gli agenti immobiliari) possono richiedere la registrazione presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non necessariamente, presso l’ufficio competente in relazione al pr

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Registrazione tramite intermediario

Come precisato dal Fisco, l’intermediario, in primo luogo, deve rilasciare, nel momento in cui assume l’incarico, una dichiarazione datata e sottoscritta con

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Registrazione tramite delegato

La registrazione di un contratto di locazione può essere affidata a un soggetto appositamente delegato con adeguata capacità tecnica, economica, fina

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L’EVENTUALE CONTRATTO PRELIMINARE
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Scopo del contratto preliminare di locazione commerciale

La finalità del contratto preliminare di locazione è di vincolare le parti alla conclusione della locazione, rinviando ad un momento successivo la sua effettiva conclusione e l’immissione del promissario conduttore nella disponibilità dell’immobile che formerà oggetto della locazione.

Tale finalità può rispondere a varie esigenze, ivi compresa quella che una o entrambe le parti d

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Forma, contenuto ed elementi del preliminare di locazione
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Forma

Per quanto concerne la forma del contratto preliminare, dovendo quest’ultimo rivestire la stessa forma di quello definitivo ex art. 1351 del Codice civile (form

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Contenuto

Il contratto preliminare di locazione deve contenere gli elementi essenziali del contratto definitivo in maniera tale che, in caso di inadempimento, gli

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Termini

È necessario che le parti individuino ed indichino nel contratto preliminare il termine entro il quale esse si obbligano a concludere il conseguente ed attuativo contratto definitivo di locazione.

Tuttavia, la m

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Approvazione reciproca delle clausole

L’efficacia delle clausole onerose è subordinata alla specifica approvazione per iscritto nei

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Elementi accessori al contratto

Rientra nell’autonomia negoziale delle parti la regolamentazione dell’efficacia del contratto fra le stesse stipulato, l’apposizione di un elemen

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Registrazione

La dottrina è favorevole alla registrazione del preliminare; la giurisprudenza, al contrario, ritiene l’obbligo della registrazione solo per il definitivo.

Invero, secondo i giudici, l’obbligo di registrazione previsto dall’art. 1 della L. 311/2004, comma 346

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