Riconoscimento dell’avviamento per la locazione commerciale

L’avviamento commerciale è la capacità dell’impresa di generare utili in virtù della notorietà acquisita nel tempo presso la clientela e legata all’ubicazione dei locali. Il Legislatore è stato piuttosto esaustivo nel prevedere la tipologia delle attività che meritano di essere tutelate attraverso la corresponsione dell’indennità al termine della locazione. Tuttavia, in caso di inadempimento del locatore, occorre comunque valutare il diritto e l’ammontare dell’indennità dovuta.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

L’AVVIAMENTO COMMERCIALE - L’avviamento può dipendere da diversi fattori, tra i quali rileva, però, anche la stabilità della clientela che l’impresa ha acquisito grazie ad una particolare ubicazione sul territorio. Il bene tutelato dalla legge è appunto costituito dall’avviamento creato dal conduttore a mezzo dello svolgimento della propria attività nell’immobile locatogli e l’indennità è volta a ripristinare l’equilibrio economico e sociale normalmente turbato per effetto della cessazione della locazione, così da compensare il conduttore della utilità perduta e da evitare che il locatore si avvantaggi dell’incremento di valore acquisito dall’immobile per effetto dell’attività svoltavi dal conduttore.
L’istituto dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è disciplinato dagli artt. 34 e 35 della L. 392/1978.

RICONOSCIMENTO DELL’AVVIAMENTO E INDENNITÀ - Ai sensi dell’art. 34, L. 392/1978, in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’art. 27 della L. 392/1978, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal R.D. 16/03/1942, n. 267, il conduttore ha diritto:
- per le attività indicate ai numeri 1 e 2 dell’art. 27 (attività industriali, commerciali e artigianali o di interesse turistico) ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto;
- per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
Il diritto all’indennità presuppone inoltre che si tratti di attività a contatto con il pubblico.

CONTATTI DIRETTI CON IL PUBBLICO - L’art. 35, L. 392/1978 stabilisce infatti che per avere diritto all’indennità in commento, l’attività svolta nell’immobile locato deve innanzi tutto comportare contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Ciò presuppone che l’immobile sia utilizzato dal conduttore come luogo aperto alla frequentazione diretta della generalità indifferenziata dei destinatari dell’offerta dei beni e dei servizi.
Dunque, come precisato in giurisprudenza, ai fini del riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, rileva che i locali locati siano effettivamente destinati ad attività che comportino il contatto con il pubblico e che, quindi, tali locali siano aperti alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti che abbiano necessità e interesse ad entrare in contatto con l’impresa mentre non ha alcun rilievo l’entità numerica della cerchia degli avventori raggiunta o il mancato reperimento di essa tra i passanti nella pubblica via antistante i locali locati (C. Cass. civ. 20/03/2017, n. 7039).

IPOTESI DI USO PROMISCUO - Quando il locale, strutturalmente unitario ed oggetto di un rapporto unico ed indistinto, sia adibito a più usi commerciali, in parte come deposito, ed in parte destinato al contatto diretto con il pubblico, il diritto all’indennità per la perdita di avviamento sorge, e va commisurato all’intero canone di locazione, solo se risulti prevalente l’attività di contatto diretto con il pubblico (C. Cass. civ. 07/07/2016, n. 13936).
Diversamente, l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, non è dovuta in caso di cessazione di un rapporto di locazione di un immobile adibito dal conduttore a deposito ed esposizione di oggetti, non trattandosi di attività comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, a meno che non si riesca a provare il contrario, e, cioè, che nei locali a ciò adibiti, il pubblico abbia libero accesso, senza l’ausilio di intermediari o di accompagnatori (Trib. Roma 09/04/2015, n. 7667).

ESCLUSIONE DEL DIRITTO ALL’AVVIAMENTO - L’espressione “contatto diretto col pubblico dei consumatori” deve intendersi come svolgimento di una attività che contempli la frequentazione dei locali da parte della generalità dei destinatari finali del prodotto, escludendo da tale ipotesi quei locali adibiti ad esposizione in cui il pubblico non possa accedere (C. Cass. civ. 20/05/2015, n. 10261).
Inoltre, a norma dell’art. 35 della L. 392/1978, non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori i luoghi destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
In tema, come sottolineato dai giudici, l’esercente di uno studio professionale non può considerarsi titolare d’azienda; conseguentemente, nel trasferimento o nella cessione di studio professionale non può sussistere un valore di avviamento. Il c.d. intuitus personae che connota il rapporto tra professionista e cliente esclude, infatti, che la capacità professionale di attrarre la clientela possa essere assimilata ad un bene immateriale autonomamente trasferibile.

ORIENTAMENTI SUL RICONOSCIMENTO DELL’AVVIAMENTO IN CASO DI MANCATO RISPETTO DELLE PRESCIZIONI AMMINISTRATIVE - Il locatore è tenuto a pagare al conduttore l’indennità per la perdita dell’avviamento di cui all’art. 34 della L. 392/1978 anche se il locatario ha svolto nei locali un’attività commerciale, implicante rapporti con terzi, senza il rispetto delle prescrizioni amministrative, fattispecie differente e non sovrapponibile a quella di attività svolta senza alcuna autorizzazione e, dunque, in diretta violazione di legge, il cui accertamento spetta al giudice, mentre è riservata all’autorità amministrativa preposta alla contestazione ed alla irrogazione della sanzione, senza possibilità di surroga del giudice civile, la valutazione dell’illiceità della condotta esercitata senza ottemperare alle prescrizioni (C. Cass. civ. 14/07/2023, n. 20330: in applicazione del principio, la S.C. ha affermato che l’accesso della clientela al punto vendita tramite un vano piuttosto che per un altro, in difformità rispetto al nulla osta sanitario, non incide sul diritto all’indennità per la perdita di avviamento).
Secondo altro orientamento, invece, non può essere riconosciuta al conduttore che eserciti quell’attività senza le “prescritte autorizzazioni”, poiché il presupposto della tutela risiede nella liceità dell’esercizio dell’attività medesima, in quanto si fornirebbe altrimenti protezione a situazioni abusive (C. Cass. civ. 22/11/2013, n. 26225).