Infiltrazioni da tubazioni dell’impianto centralizzato condominiale

A cura di Maurizio Tarantino

LA VICENDA
Danno da infiltrazioni subìto nell’autorimessa adibita a magazzino della libreria sita nell’edificio condominiale
Tizio, titolare dell’omonima ditta esercente attività di vendita libri, riviste e fumetti, conveniva in giudizio il Condominio, in persona del legale rappresentante, per sentirlo dichiarare tenuto e condannare al risarcimento dei danni subìti all’unità immobiliare in sua proprietà (autorimessa adibita a magazzino della libreria sita al p.t. dell’edificio condominiale) in conseguenza di copiose infiltrazioni idriche causate dallo scoppio di una tubatura del riscaldamento centralizzato del Condominio, allocata tra il secondo e terzo piano dell’edificio. La quantificazione dei danni era stata determinata dal CTU con il precedente giudizio in ATP ex art. 696 e 696-bis del Codice di procedura civile nell’importo di circa 18 mila euro. Il Condominio, sia nel precedente che in questo giudizio, non aveva svolto osservazioni.

IL RAGIONAMENTO DEL GIUDICE
Scoppio di una tubatura del riscaldamento centralizzato
A seguito dell’istruttoria di causa era emerso che lo scoppio di una tubatura del riscaldamento centralizzato presso il Condominio aveva provocato il parziale allagamento dell’immobile attoreo; nel giudizio, inoltre, l’attore aveva dimostrato il danneggiamento di parte dei beni ivi contenuti nell’immobile con la denuncia di sinistro indirizzata dall’Amministratore all’assicuratore (circostanze provate anche tramite prova testimoniale). In particolare, la titolarità dei beni mobili danneggiati in capo all’attore era coerente con l’ubicazione degli stessi all’interno del locale di proprietà di Tizio e con l’oggetto sociale della ditta (commercio libri, ecc.).

La prova dei danni
In argomento, giova ricordare che il proprietario dell'immobile danneggiato da infiltrazioni potrà ottenere il risarcimento provando il danno, il nesso tra danno e la cosa che lo ha generato e il rapporto di custodia. Si determina, in pratica, un'inversione dell'onere della prova per cui, nella fattispecie in esame, assolto l’onere probatorio da parte dell’attore sarà il Condominio, per liberarsi da responsabilità, a dover dimostrare l'esistenza di un fattore esterno idoneo ad escludere la relazione causale tra il danno lamentato e il bene condominiale che lo ha provocato, quale il caso fortuito, inteso nel senso più ampio, comprensivo del fatto del terzo e della colpa del danneggiato.
Per meglio dire, l’art. 2051 del Codice civile pone a carico del custode una presunzione di responsabilità dell’evento dannoso che può essere vinta solo dalla prova che il danno è derivato esclusivamente dal caso fortuito, inteso nel senso più ampio, comprensivo del fatto del terzo e della colpa del danneggiato (Cass. civ. 15 marzo 2004, n. 5236; Cass. civ. 11 gennaio 2005, n. 376; Cass. civ. 11 marzo 2011, n. 5910). Sulla base di queste premesse, il giudice torinese ha dichiarato la responsabilità del Condominio convenuto nella produzione dell’evento dannoso per cui è causa.

La responsabilità da custodia del Condominio
Accertata la prova del danno e il nesso di causalità, il giudicante, conformemente all’orientamento giurisprudenziale in materia, ha osservato che il Condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051 del Codice civile dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo (Cass. civ. 12 marzo 2020, n. 7044; Cass. civ. 12 luglio 2011, n. 15291; Cass. civ. 30 ottobre 2008, n. 26051).

Pertanto, il proprietario dell'appartamento danneggiato dalla cosa comune, anche se in uso esclusivo, è un terzo che subisce un danno per l'inadempimento dell'obbligo di conservazione della cosa comune (Cass. civ. 29 gennaio 2015, n. 1674); il che implica la chiara natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al Condominio.
Nell'ambito di tale tipo di responsabilità, poi, deve ritenersi che la fattispecie più adeguata di imputazione del danno sia quella di cui all'art. 2051 del Codice civile, per il rapporto intercorrente tra soggetto responsabile e cosa che ha dato luogo all'evento (Cass. civ., S.U., 10 maggio 2016, n. 9449).

Liquidazione del danno pari al valore commerciale dei beni e valutazione dell’ulteriore danno dell’indisponibilità del magazzino
Sulla quantificazione dei danni, la stima della CTU in ATP consentiva di quantificare l’entità del risarcimento dovuto, determinato tenendo conto del valore commerciale dei beni oggetto di esame, nella misura di circa 18 mila euro.

Tuttavia, parte attrice aveva richiesto anche la liquidazione di un’ulteriore voce di danno, relativa alla temporanea indisponibilità degli spazi del magazzino, occupati dai beni danneggiati dalle infiltrazioni, a far data dal sinistro e fino a conclusione delle operazioni di accertamento tecnico. Sul punto, precisa il giudicante, la liquidazione equitativa del danno patrimoniale, ai sensi degli artt. 2056 e 1226 del Codice civile, richiede comunque la prova, anche presuntiva, che un danno si sia effettivamente concretizzato, prova in difetto della quale non può esservi spazio per alcuna forma di attribuzione patrimoniale.

La domanda sul punto non è stata accolta difettando la prova di qualsivoglia pregiudizio in capo all’istante con riferimento all’esercizio delle proprie facoltà di godimento e disposizione dell’immobile, direttamente riconducibile al sinistro di cui è causa. Secondo il Tribunale, nella presente fattispecie, Tizio non aveva dedotto di non aver potuto fare un diverso e maggiormente proficuo uso dell’immobile, né aveva provato la prolungata inagibilità dell’immobile. Quindi, non si trattava di mancato utilizzo dell’immobile, tenuto conto che i beni conservati al suo interno avevano continuato a rimanervi custoditi anche per il periodo necessario allo svolgimento degli opportuni accertamenti tecnici.

In conclusione, per le ragioni esposte, il Condominio è stato condannato solo al risarcimento dei danni da infiltrazioni e delle spese di ATP e del presente giudizio.

CONCLUSIONI SU INFILTRAZIONI PROVENIENTI DALLE TUBAZIONI CONDOMINIALI E PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI
Nel caso di guasti al sistema di riscaldamento, il vero e unico elemento discriminante per l'individuazione della responsabilità è l'accertamento sulla natura comune o privata delle tubazioni che si estendono sotto il pavimento. Operazione questa di non particolare difficoltà poiché non vi è dubbio (come indubitabile è sempre stato per le tubazioni dell'acqua, del gas e anche del riscaldamento che porta ai termosifoni) che anche a esse debba applicarsi la previsione che si ricava dall'art. 1117 del Codice civile laddove sono indicate fra le parti “oggetto di proprietà comune ... gli impianti per il riscaldamento e simili, sino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.

Premesso ciò, in un precedente di merito, i giudici hanno sottolineato che le infiltrazioni derivanti all'impianto in corrispondenza della diramazione a servizio esclusivo dell'attore erano a questi addebitabili (Trib. Milano 6 novembre 2010, n. 12868: nella specie, la CTU aveva confermato che la rottura che aveva causato le infiltrazioni era avvenuta all'interno dell'appartamento dell'attore in assenza della prova che gli elementi radianti potevano considerarsi parti comuni).
Secondo altro provvedimento, invece, il proprietario dell'appartamento nel quale sono in atto lavori di ristrutturazione dell'impianto di riscaldamento non può essere ritenuto responsabile - quale custode ex art. 2051 del Codice civile ovvero quale committente ex art. 2049 del Codice civile - dei danni causati da infiltrazioni di acqua nella unità immobiliare sottostante qualora, pur essendosi attivato al fine di ottenere lo svuotamento dell'impianto di riscaldamento centralizzato ad opera dell'impresa incaricata della sua gestione e manutenzione, quest'ultima abbia disatteso la richiesta avanzata in tal senso dall'amministratore di Condominio, limitandosi a ridurre il livello dell'acqua presente nel circuito, posto che se avesse provveduto allo svuotamento non ci sarebbe stata alcuna fuoriuscita dalle tubazioni (Trib. Nocera Inferiore 20 settembre 2005).

Quindi, nel caso in cui risulti che fra le diverse parti di tubazione che attraversano muri e solai o soffitti di una porzione immobiliare ve ne siano tanto di pertinenza comune quanto di derivazione a servizio esclusivo degli elementi scaldanti della proprietà esclusiva del singolo condomino, per attribuire la responsabilità al Condominio occorre preventivamente accertare quale di tali parti dell'impianto abbia determinato i danni, verificando se le perdite d'acqua provengano effettivamente dalla parte dell'impianto di proprietà comune (Trib. Milano 5 ottobre 1995, n. 9018).

In caso di accertamento di responsabilità esclusiva in capo al Condominio, la compagnia assicurativa, con la quale l’ente di gestione abbia stipulato un contratto assicurativo che preveda, tra gli eventi assicurati, la rottura accidentale di condutture ed impianti fissi idrici, igienici, di riscaldamento e di condizionamento, tecnici e antincendio, compresi quelli interrati, grondaie e pluviali, pertinenti al fabbricato stesso, menzionando espressamente tra le spese indennizzabili quelle sostenute per riparare o sostituire le parti di condutture e dei relativi raccordi che hanno dato origine allo spargimento d'acqua, deve condannarsi al pagamento dell'indennizzo in favore del Condominio, relativamente ai danni cagionati dalle copiose infiltrazioni di acqua verificatesi all'interno degli appartamenti di alcuni condomini e causate dalla rottura delle tubature condominiali (Trib. Milano 24 febbraio 2020, n. 1689).