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St. CNN 10/09/2003, n. 4673/A

Il terzo condono edilizio: considerazioni generali
Approvato dalla Commissione Studi il 21 ottobre 2003
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[Premessa]



Il decreto legge 30 settembre 2003, n. 269, pubblicato nel Supplemento Ordinario della Gazzetta Ufficiale del 2 ottobre 2003, n. 229, ed entrato in vigore lo stesso giorno, ha aperto la strada a quello che dovrebbe essere qualificato come «terzo condono».

Quest'ultimo trovasi interamente disciplinato nell'art. 32 del decreto legge, rubricato con l'espressione «Misure per la semplificazione urbanistica, ambientale e paesaggistica, per l'incentivazione dell'attività di repressione dell'abusivismo edilizio, nonché per la definizione degli illeciti edilizi e delle occupazioni di aree demaniali».


Di questa norma meritano menzione i seguenti commi.

Commi dal 14 al 24. Mirano a far acquisire al soggetto che abbia realizzato una costruzione abusiva su aree appartenenti al demanio o al patrimonio dello Stato la proprietà dell'area (nel c

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Problemi di commercializzazione dei fabbricati

L'art. 32 in esame tace in ordine alla commercializzazione delle costruzioni, cioè non prevede apposita norma intesa a disciplinare la validità dell'atto carente di dichiarazioni che riportino strumenti abilitativi della costruzione e che pertanto incidano sulla regolarità urbanistica del bene negoziato.

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Beni su aree demaniali

La sorte degli immobili realizzati su aree del demanio o appartenenti al patrimonio (indisponibile e disponibile dello Stato) subisce oggi un notevole mutamento.

L'art. 14 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, aveva riguardo alle opere eseguite su suoli di proprietà dello Stato o di enti pubblici. E prevedeva che qualora fosse accertata l'esecuzione di opere da parte di soggetti diversi dalle amministrazioni statali, in assenza di concessione ad edificare, ovvero in totale o parziale difformità dalla medesima, su suoli del demanio o del patrimonio dello Stato o di enti pubblici, il sindaco ordinava, dandone comunicazione all'ente proprietario del suolo, previa diffida non rinnovabile al responsabile dell'abuso, la demolizione ed il ripristino dello stato dei luoghi. La demolizione doveva essere eseguita a cura del comune ed a spese dei responsabili dell'abuso.

Analoga disposizione è oggi contenuta nell'art. 35, commi 1 e 2 del testo unico dell'edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

Deve osservarsi peraltro, al di la dei profili di irregolarità urbanistica del bene, l'opera realizzata non poteva che divenire di proprietà pubblica (dello Stato o di altro ente) ed era da escludersi una diversa destinazione che non fosse quella della demolizione o del godimento da parte del soggetto divenutone titolare .

In virtù dei commi 14 e ss. dell'art. 32 del D.L. 30 settembre 2003, n. 269 è oggi possibile sanare le opere eseguite da terzi su aree di proprietà dello Stato o appartenenti al demanio. Si noti come la disposizione attiene - per ovvi motivi - ai soli terreni appartenenti allo Stato e non concerne più altri enti pubblici.

Pertanto per le opere realizzate su aree demaniali o appartenenti al patrimonio dello Stato, è possibile conseguire il titolo abilitativo in sanatoria a condizione che lo Stato manifesti la disponibilità in tal senso.

Quanto ai beni realizzati su aree appartenenti al patrimonio dello Stato ciò avviene attraverso l'Agenzia Demanio che deve comunicare la disponibilità a cedere a titolo oneroso l'area in questione, in modo tale da consentire che anche la proprietà dell'opera venga ad afferire al privato che divenga proprietario del sedime.

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Abuso di necessità

Con una espressa disposizione, il comma 39 dell'art. 32, il legislatore prevede l'inapplicabilità dei commi 13, 14, 15 e 16, dell'art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, i quali disciplinano, nel secondo con

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Il silenzio assenso sul piano amministrativo

Il comma 37 dell'art. 32 prevede il silenzio-assenso per le nuove domande, per la cui formazione è necessario:

- che siano stati pagati gli oneri concessori;

- che sia stata presentata la documentazione necessaria per l'instaurazione del procedimento di sanatoria, e cioè la dichiarazione del richiedente resa ai sensi dell'art. 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15 e successive modificazioni e integrazioni (evidente l'erroneo riferimento alla norma abrogata, oggi sostituita dal D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445), R con allegata documentazione fotografica, dalla quale risulti la descrizione delle opere per le quali si chiede il titolo abilitativo edilizio in sanatoria e lo stato dei lavori relativo, la perizia giurata sulle dimensioni e sullo stato delle opere e una c

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Sul piano della commerciabilità

Sul piano della commerciabilità, tuttavia, continua a trovare applicazione l'art. 2, comma 58,

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Vincoli

Il precedente art. 32 della legge 47 del 1985, che disciplinava i vincoli era strutturato in modo da prevedere:

a) una norma che si potrebbe ritenere di carattere generale, per la quale se il parere sul vincolo non veniva formulato entro 180 giorni, esso doveva ritenersi reso in senso favorevole (e quindi come una sorta di silenzio-assenso);

b) una norma che faceva eccezione alla predetta regola valevole per i vincoli ambientali e per opere non comportanti aumento di superficie o di volume: il parere dopo i 120 gg. (non più entro 180 gg.) si intendeva reso in senso favorevole. In questo modo tra norma generale e norma particolare la differenza era data dal tipo di vincolo e dal termine minore per il calcolo del silenzio assenso;

c) altra e più intensa norma di eccezione alla regola, valevole per ogni tipo di opera e purché si trattasse di beni sottoposti a vincolo artistico, oppure a vincolo ambientale, o a vincolo di parco o idrogeologico: in tal caso il mancato parere oltre 180 giorni aveva valore non più di parere favorevol

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Conclusioni riassuntive sul raffronto tra i vari condoni
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1. Norme applicabili

Queste le norme applicabili:

a) Primo condono: esclusivamente la legge 47 del 1985 la quale ha costituito la normativa base; ha rappresentato un organico di disciplina coordinata; ha rappresentato la base per realizzare una interpretazione di assieme per la soluzione di ogni problema.

b) Secondo condono:

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2. Data dell'abuso

- 1° ottobre 1983 per il primo condono

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3. Termine per la domanda

- 30 giugno 1987 per il primo condono

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4. Normativa di riferimento ai fini della commerciabilità

a) per i fabbricati ante '67 l'art. 40 della legge 47 del 1985;

b) per i fabbricati

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