Abusi edilizi - Inammissibilità della sanatoria condizionata

FATTISPECIE E TESI DEL TAR - Nel caso di specie il Comune contestava la sentenza del TAR che aveva annullato il diniego di sanatoria e l’ordine di demolizione relativo, tra l’altro, ad una tettoia adibita ad autorimessa realizzata senza il rispetto delle norme sule distanze.
Secondo il TAR, la tettoia avrebbe potuto essere trasformata in un manufatto leggero (pergolato), come proposto nella domanda di accertamento di conformità. In particolare, aveva ritenuto che, se per ricondurre un abuso edilizio entro i confini della legittimità è sufficiente una demolizione parziale e la trasformazione contestuale del resto del manufatto, tale soluzione dovrebbe essere preferita rispetto alla demolizione con successiva costruzione, in quanto meno onerosa e afflittiva per il privato a parità di soddisfazione dell’interesse pubblico. Sarebbe dunque consentito al Comune formulare le prescrizioni necessarie per il passaggio a una categoria edificatoria ammissibile.

INAMMISSIBILITÀ DELLA SANATORIA CONDIZIONATA - C. Stato 15/11/2023, n. 9776, ha invece ribadito che l’accertamento di conformità non può essere subordinato alla realizzazione di ulteriori interventi edilizi che rendano l’abuso conforme agli strumenti urbanistici. Questa conformità deve infatti già sussistere precedentemente e non all’esito di una futura ed ulteriore attività da parte del richiedente.
La cosiddetta “sanatoria condizionata”, caratterizzata dal fatto che i suoi effetti vengono subordinati all’esecuzione di specifici interventi aventi lo scopo di far acquisire alle opere il requisito della conformità alla disciplina edilizia e urbanistica che non posseggono, non è prevista dall’assetto normativo del T.U. edilizia, in quanto l’art. 36, D.P.R. 380/2001 si riferisce esplicitamente ad interventi già ultimati.
La disciplina stabilisce che la “doppia conformità” debba sussistere sia al momento della realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Un eventuale permesso di costruire in sanatoria contenente prescrizioni sarebbe in contrasto con tale disciplina normativa in quanto postulerebbe una sorta di conformità ex post, condizionata all'esecuzione delle prescrizioni e quindi non esistente al tempo della presentazione della domanda di sanatoria, ma, eventualmente, solo alla data futura ed incerta in cui il richiedente avrebbe ottemperato alle prescrizioni.

CARATTERISTICHE DELLA TETTOIA - Ciò posto, con riferimento alla possibilità di sanatoria del manufatto oggetto di contestazione, è stato ricordato che per essere considerata tale, la tettoia deve essere realizzata in struttura leggera di legno o altro materiale di minimo peso, risultare facilmente amovibile e fungere da sostegno per piante rampicanti, attraverso le quali realizzare riparo e/o ombreggiatura di superfici, ma di modeste dimensioni.
La realizzazione di una tettoia va invece considerata dal punto di vista urbanistico come intervento di nuova costruzione - necessitante di permesso di costruire - ogni qual volta integri un manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione e collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera.

Contrariamente a quanto sostenuto dal TAR, la tettoia di cui trattasi, se trasformata in pergolato, avrebbe mantenuto comunque dimensioni (156 mq) e struttura (stabilmente ancorata al suolo con solidi pali di sostegno e travi in legno) tali da non incidere, modificandola, sulla natura del manufatto. Si sarebbe trattato comunque di una costruzione con un notevole impatto urbanistico, soggetta al rispetto della disciplina in materia di distanze dal confine prevista dalle NTA del PRG, con conseguente preclusione della sua sanatoria.

Sul tema si veda anche la Nota: Pergolato e tettoia: differenze e regime edilizio e la Nota: Chiarimenti sulla necessità del permesso di costruire per la realizzazione di una tettoia.