FAST FIND : CM1363

Ristrutturazione edilizia tramite demo-ricostruzione: evoluzione normativa non recepita in giurisprudenza

ONERIZERO si occupa da diversi anni, in modo pressoché esclusivo, di verificare e recuperare oneri e sanzioni edilizie conteggiati in modo erroneo, con numerosissimi successi - alcuni dei quali sono recensiti dai nostri stessi clienti e visionabili sui nostri account - senza mai aver dovuto ricorrere al TAR.
ONERIZERO

Dal 2020, ma il percorso è partito qualche anno prima, il legislatore nazionale ha stabilito che nella ristrutturazione edilizia cd. “leggera”, ovvero quella riconducibile all’art.3, comma 1, lett. d), “… sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.”

Come ONERIZERO ci siamo chiesti moltissime volte: ma cosa c’è da capire oltre a quello che letteralmente c’è scritto? Perché, quando il legislatore nazionale ha avviato un rapido lavoro chiaramente proteso verso la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente in base all’interesse pubblico collegato:
 

- al recupero dell’edificazione esistente a scapito della nuova costruzione e del consumo del suolo;
- alla rigenerazione di detto patrimonio immobiliare;
- alla necessità di efficientare gli involucri anche dal punto di vista del consumo di energia, e con una specifica attenzione all’economia circolare e alla bioedilizia;
- al miglioramento della qualità della vita abitativa e non;
- alla valorizzazione e modernizzare dello spazio urbano, in molte situazioni, altamente degradato;
- al riordino delle città e delle urbanizzazioni anche per tutelare la coesione sociale e la disabilità.

 

La magistratura ha spesso “tirato la cinghia” interpretativa, qualificando, in più di qualche sporadica occasione, la demolizione e ricostruzione di manufatti incongrui e vetusti come nuova costruzione? Imponendo, in alcuni casi, la rinuncia all’intervento perché non prevista dalla pianificazione comunale, oppure rendendo particolarmente gravoso l’intervento dal punto di vista contributivo?


Ma perché tanta demonizzazione? Eppure, la demo-ricostruzione come “nuova costruzione” non è nemmeno prevista dalla legge, tenuto presente l’ultimo comma dell’art.3 del TU 380/2001 stabilisce che le “definizioni di cui al comma 1 prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi.”

Andando a rileggere l’art.3, c.1, lettera e), del TUE non si trova scritto da nessuna parte, nella pur variegata casistica delle tipologie edilizie ascrivibili a “nuova costruzione”, la demo-ricostruzione.
Ciò, nonostante moltissime pronunce, facendo esplicito riferimento alla normativa valida dopo l’entrata in vigore del DL 76/2020, si sono premurate di spiegare che nella ristrutturazione edilizia leggera “permane comunque la ratio qualificante l'intervento edilizio, che postulando la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare, è comunque finalizzata al recupero del medesimo, pur con le ammesse modifiche di esso. Tale impostazione è supportata dalla recente giurisprudenza che, nel definire gli interventi di ristrutturazione edilizia, afferma la necessità che venga conservato l’immobile preesistente, del quale deve essere comunque garantito il recupero. Allo stesso modo la ristrutturazione dei manufatti crollati o demoliti è possibile al solo fine del loro ripristino, termine quest'ultimo dal significato univoco nella parte in cui esclude la mera demolizione a vantaggio di un edificio diverso. La finalità di conservazione del patrimonio edilizio esistente propria della ristrutturazione contraddistingue tale intervento rispetto a quelli di nuova costruzione, strutturalmente connotati dalla assenza di una preesistenza edilizia. Pertanto, secondo la Corte, pur con le ampie concessioni legislative in termini di diversità tra la struttura originaria e quella frutto di ristrutturazione, l’intervento di ristrutturazione non può prescindere dal conservare traccia dell’immobile preesistente” (in tal senso, Cass. Pen. n. 1669/2023).

ONERIZERO sostiene, molto più semplicemente che - salvi puntuali limiti collegati alla natura o alla collocazione dell’immobile - l’interesse pubblico deve essere prevalente e “nell'applicare la legge non si può attribuirle altro senso che quello fatto palese dal proprio significato delle parole, secondo la connessione di esse” (art. 12 delle preleggi).

 

Il nostro intento non è quello di banalizzare la norma ma nemmeno di attribuire un sovra-significato che pare condurre ad una lettura contraria alla tutela degli interessi pubblici che la sottendono.

Insomma, ci permettiamo di dirlo in modo chiaro. Se non vi sono norme speciali di tutela del patrimonio edilizio derivanti da legge o da regolamento, la ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione di edificio con caratteristiche plano-volumetriche diverse dal preesistente è sempre ammessa, e non è una nuova costruzione.

 

Invece, solo nell’arco dell’ultimo mese, e da più regioni, sono arrivati a ONERIZERO almeno 10 casi di demolizione e ricostruzione configurati come nuova costruzione, in assenza totale di norme che ne possano giustificare una siffatta qualificazione.


Ma il disagio attuativo sul tema “ristrutturazione edilizia” si allarga ad altre problematiche come, ad esempio, l’innata vocazione di molte amministrazioni di confondere la manutenzione straordinaria con la ristrutturazione edilizia (vedi https://onerizero.it/2022/07/28/manutenzione-straordinaria-confusa-con-ristrutturazione/) finendo per far diventare onerosi interventi assolutamente gratuiti.

Oppure ritenere la ricostruzione degli edifici crollati o demoliti, prevista allo stesso articolo 3, c.1, lettera d) del TUE, una ristrutturazione edilizia pesante o peggio, una nuova costruzione, anche nei casi di fedele ricostruzione (vedi https://onerizero.it/2022/06/26/edifici-crollati/).

E non si è fatta menzione al fatto che l’attuale ristrutturazione edilizia leggera può prevedere anche aumenti di volume. Se già è complicato far passare il concetto che la ricostruzione pari volume di un edificio esistente può essere - salvi eventuali puntuali limiti imposti dalla norma - una ristrutturazione edilizia leggera, figuriamoci rendere fluido il concetto dell’aumento all’interno della stessa categoria edilizia.
Sull’argomento ci siamo permessi ancora nel 2021 di pubblicare un articolo (vedi https://onerizero.it/2021/03/25/ristrutturazione-edilizia-leggera/) che contiene una Tabella con tutti i riferimenti alle norme sulla rigenerazione urbana (al 2021) regione per regione.

Insomma, l’argomento ristrutturazione edilizia è davvero un tema caldissimo per chi opera nel settore immobiliare, non senza contare le ripercussioni che ha classificare come nuova costruzione o come ristrutturazione edilizia pesante un intervento di ristrutturazione edilizia leggera, considerata la conseguente impossibilità di accedere alle agevolazioni fiscali più rilevanti.

 

 

 

ONERIZERO
Verifica dei contributi di costruzione e recupero del credito versato erroneamente alle pubbliche amministrazioni
 

 


Visitate la pagina web di ONERIZERO - https://onerizero.it/ - o il profilo LinkedIn della fondatrice - https://www.linkedin.com/in/lorena-maristella-pigozzo-onerizero/ - per scoprire articoli e post sull’argomento RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, e sulla difficile convivenza tra la “veloce” evoluzione imposta dal legislatore ed il “lento” recepimento da parte della giurisprudenza.


Purtroppo, questo lento recepimento ha notevoli riflessi - e non certamente sempre positivi - sull’operato delle pubbliche amministrazioni.
 

 

 

Tel +39 380 368 2766 | WhatsApp +39 380 368 2766

https://onerizero.it/ | info@onerizero.it
 

 

 

Dalla redazione

Rinforzo e consolidamento su edifici esistenti in muratura: risarcitura delle lesioni

In questo articolo si riportano alcune indicazioni tecniche tratte dal documento “Linee guida per riparazione e rafforzamento di elementi strutturali, tamponature e partizioni” - a cura di Dipartimento della Protezione Civile, Rete dei Laboratori Universitari di Ingegneria Sismica (ReLUIS) - concernenti interventi volti ad incrementare la resistenza dei maschi murari mediante la tecnica della risarcitura delle lesioni ovvero ristilatura dei giunti, identificando e indicando le voci di capitolato con cui è possibile realizzare tali interventi ed i relativi costi medi.
A cura di:
  • Osservatorio Prezzi Edilizia

L’ausilio del BIM alle frontiere "mobili" dell'ingegneria economica e del Project Construction Management. Parte quarta: Processi nel settore Architecture, Engineering and Construction (AEC)

La realtà virtuale unitamente all'intelligenza artificiale ed alle innovative tecnologie di rilievo costituiscono l’ossatura dei nuovi processi di rappresentazione degli elementi territoriali, sia naturali che antropici, nelle loro tre dimensioni, lasciando pochissimo spazio, anzi sostituendo l'ormai obsoleto metodo a due dimensioni (2D).
A cura di:
  • Francesco Guzzo
  • Giuseppe Funaro
  • Massimo Micieli
  • Professioni

I profili di responsabilità amministrativa nell'esercizio delle funzioni tecniche: considerazioni sul nuovo Codice appalti

Il presente contributo si propone di analizzare l’evoluzione dei profili di responsabilità amministrativa a carico delle figure tecniche coinvolte nelle procedure di programmazione, progettazione, affidamento, esecuzione e collaudo di lavori pubblici, in seguito alle novelle introdotte dal Nuovo Codice Appalti, Decreto Legislativo 31 marzo 2023, n. 36.
A cura di:
  • Andrea Notaro

I sistemi desolidarizzanti sono anche sistemi impermeabili?

È necessario che gli applicatori utilizzino specifici sistemi conoscendone le reali caratteristiche tecniche e i relativi campi di applicazione. Allo stesso modo è indispensabile che i tecnici/progettisti richiedano l’impiego di sistemi avendo piena cognizione delle reali caratteristiche tecniche di ciò che prescrivono nei loro elaborati.
A cura di:
  • Arcangelo Guastafierro
  • Mario Monardo

L’ausilio del BIM alle frontiere "mobili" dell'ingegneria economica e del project construction management. Parte terza: il quadro di riferimento normativo nazionale

È stata volutamente effettuata una trattazione “a scomparti”, seguendo prima le indicazioni di merito e metodo a livello di normazione, in modo tale che fosse poi più agevole la loro integrazione narrativa nell’ambito del processo di produzione legislativa che attualmente è approdata, come testo unico, al Nuovo Codice degli Appalti Pubblici, approvato con Decreto legislativo 31 marzo 2023, n. 23 per la digitalizzazione della Pubblica Amministrazione con riferimento alla individuazione e formalizzazione del processo di offerta ed aggiudicazione di forniture, opere e servizi.
A cura di:
  • Francesco Guzzo
  • Giuseppe Funaro
  • Massimo Micieli

Dalle Aziende

Geolite di Kerakoll: da oltre 10 anni ripristini monolitici a durabilità garantita

Geolite è la gamma di geomalte minerali per recuperare, rasare e proteggere in un’unica soluzione il calcestruzzo ammalorato. Una famiglia di prodotti che si arricchisce con una nuova geomalta-rasante per la ricostruzione e la rasatura del calcestruzzo.
  • Edilizia e immobili

Chi è il coordinatore della sicurezza CSP e CSE e quali strumenti lo aiutano nella professione

Il coordinatore della sicurezza svolge un ruolo fondamentale all'interno dei cantieri edili. È, infatti, incaricato di vigilare sulla salute e sulla sicurezza sul luogo di lavoro, garantendo il coordinamento tra le varie imprese al fine di ridurre i rischi connessi alle attività.

La progettazione di strutture e collegamenti in acciaio con il software FaTA Next

Modellazione, progettazione, collegamenti e verifiche attraverso le soluzioni fornite da FaTA Next.
  • Materiali e prodotti da costruzione
  • Edilizia residenziale
  • Edilizia e immobili
  • Norme tecniche

Le prestazioni acustiche di pareti: il confronto in Europa Parte 2

Possibili varianti alle classiche modalità realizzative di pareti in laterizio per il raggiungimento di prestazioni acustiche più elevate.
  • Norme tecniche
  • Informatica
  • Costruzioni in zone sismiche

CDJ Win release 2024 – Computer Design of Joints

CDJ Win 2024 software all’analisi FEM per la progettazione ed il calcolo di connessioni in acciaio.
  • Costruzioni in zone sismiche
  • Informatica
  • Norme tecniche

CDS Win 2024 – Sistema costruttivo Platform Frame

CDS Win 2024 ulteriormente potenziato con il calcolo e la verifica di strutture Platform Frame
  • Informatica

La gestione dei progetti edilizi: strategie per il successo con usBIM.resolver

Scopri come gestire efficacemente i progetti edilizi, dalla pianificazione alla consegna: affrontare al meglio le problematiche e le sfide e ottenere risultati concreti.

Il marketing del progetto

Allplan eleva la qualità della comunicazione del progetto, sia con strumenti integrati sia con l'interfaccia diretta con le migliori soluzioni di visualizzazione. Scopri come rendere i progetti più comprensibili ed entusiasmanti per i tuoi interlocutori.