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Circ. Ag. Entrate 11/03/2011, n. 12/E

Modifiche alla disciplina del leasing immobiliare. Articolo 1, commi 15 e 16, della legge 13 dicembre 2010, n. 220 (legge di stabilità 2011).
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[Premessa]



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Premessa

La legge 13 dicembre 2010, n. 220, R recante «disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato» (legge di stabilità 2011), all’articolo 1, commi 15 e 16, ha introdotto alcune modifiche alla disciplina applicabile, ai fini delle imposte indirette, ai contratti di locazione finanziaria di immobili ed ai connessi atti di acquisto e cessione degli immobili abitativi e strumentali oggetto del contratto.

Le modifiche normative introdotte sono volte a garantire una sostanziale equivalenza tributaria tra l’acquisto diretto del bene immobile e quello realizzato tramite la conclusione di contratti di leasing finanziario.

Il comma 15 dell’articolo 1 in commento chiarisce, infatti, che le nuove disposizioni sono introdotte al fine «di disciplinare il trattamento tributario del contratto di locazione finanziaria applicato al settore immobiliare e di garantirne la coerenza con le disposizioni relative alle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicate per i trasferimenti operati con strumenti contrattuali diversi dallo stesso».

In particolare, per effetto delle modifiche apportate all’articolo 1 della Tariff

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1. Modifiche alla disciplina dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale
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1.1. Acquisto dell’immobile concesso in locazione finanziaria: soggetti obbligati al pagamento della imposte di registro, ipotecaria e catastale

L’articolo 1, comma 15, lettera a), della legge di stabilità prevede una modifica dell’articolo 57 del TUR, consistente nell’inserimento, dopo il comma 1bis, del comma 1ter.

Tale nuovo comma stabilisce che «L'utilizzatore dell'immobile concesso in locazione finanziaria è solidalmente obbligato al pagamento del tributo per l'i

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1.2. Modifiche alla disciplina dei contratti di locazione finanziaria

La nota all’articolo 1 della Tariffa, parte II, allegata al TUR, come modificata dall’articolo 1, comma 15, della legge di stabilità, prevede che: «I contratti relativi alle operazioni e ai servizi bancari e finanziari e al credito al consumo, ivi compresi quelli di locazione finanziaria immobiliare, per i quali il titolo VI del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, prescrive a pena di nullità la forma scritta, sono assoggettati a registrazione solo in caso d'uso».

Con la modifica apportata alla nota all’art. 1 della Tariffa, parte II, il legislatore ha inteso riqualificare i contratti di leasing immobiliare riconducendoli nuovamente, ai fini dell&rsquo

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1.3. Contratti di locazione in corso al 1° gennaio 2011

Come chiarito dal provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 14 gennaio 2011, per i contratti di locazione finanziaria in corso al 1° gennaio 2011 non risulta più dovuta l’imposta di registro in misura proporzionale.

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1.4. Modifiche alle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute per l’acquisto ed il riscatto dell’immobile

L’articolo 1, comma 15, della legge di stabilità dispone alla lettera c) alcune modifiche all’articolo 35 del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223.

In particolare, viene modificata la formulazione del comma 10ter dell’articolo 35 del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, il quale, nel testo vigente fino al 31 dicembre 2010, stabiliva che, per le volture catastali e le trascrizioni relative a cessioni di beni immobili strumentali di cui siano parte fondi immobiliari chiusi ovvero imprese di locazione finanziaria, limitatamente all’acquisto ed al riscatto dei beni da concedere o concessi in locazione finanziaria, le aliquote delle imposte ipotecaria e catastale fossero ridotte alla metà.

Il richiamato articolo 1, comma 15, lettera c), della legge di stabilità ha modificato tale previsione al fine di escluderne l’operatività per i trasferimenti di cui siano parte imprese di locazione finanziaria.

Il comma 10-ter dell’articolo 35,

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2. Imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale


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2.1. Soggetti obbligati al versamento dell’imposta

L’articolo 1, comma 16, della legge n. 220 del 2010 ha istituito un’imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale dovuta per i contratti di locazione finanziaria di immobili in corso di esecuzione alla data del 1° gennaio 2011.

Tale disposizione stabilisce, infatti, che, in deroga all’articolo 3 della legge 27 luglio 2000, n. 212 R (cd. statuto del contribuente) «… per tutti i contratti di locazione finanziaria di immobili in corso di esecuzione alla data del 1° gennaio 2011 le parti sono tenute a versare una imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale da

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2.2 Ambito oggettivo di applicazione dell’imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva deve essere versata con riferimento a «tutti i contratti di locazione finanziaria di immobili» e, pertanto, sia per i contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili strumentali che per quelli aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo.

Si precisa che rientrano nell’ambito di applicazione dell’imposta sostitutiva anche i contratti di leasing aventi ad oggetto immobili ancora da costruire o in costruzione e i contratti di leasing aventi ad oggetto immobili adibiti a cava.

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2.3 Modalità di determinazione dell’imposta sostitutiva

Ai sensi dell’articolo 1, comma 16, della legge di stabilità, la misura dell’imposta sostitutiva deve essere stabilita applicando all’importo determinato secondo le modalità previste dal comma 10-sexies dell’articolo 35 del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223 una riduzione pari al 4 per cento moltiplicata per gli anni di durata residua del contratto.

Pertanto, l’imposta sostitutiva deve essere calcolata applicando all’importo corrispondente al costo finanziato del bene immobile l’aliquota nella misura rispettivamente del 2 per cento per i fabbricati strumentali e del 3 per cento per i fabbricati abitativi e successivamente scomputando le imposte proporzionali di cui all’articolo 5 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, corrisposte in relazione al contratto di locazione finanziaria dell’immobile e riducendo, infine l’importo risultante, di una percentuale forfetaria pari al 4 per cento moltiplicata per gli anni di durata residua del contratto.

La base imponibile alla quale parametrare la liquidazione dell’imposta sostitutiva deve, quindi, tener conto del costo finanziato del bene immobile.

Per i contratti di leasing che hanno ad oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione, occorre, invece, fare riferimento al costo di realizzazione del fabbricato, come indicato nel contratto di leasing.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, si fa presente, ai sensi del comma 10-sexies (disposizione peraltro abrogata) dell’articolo 35 del decreto legge 223 del 2006, le somme corrisposte a titolo di imposte proporzionali di cui all’articolo 5, comma 1, lettera a-bis), della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR possono essere portate in deduzione in sede di determinazione dell’imposta sostitutiva.

Al riguardo, si precisa che detta disposizione contempla, in particolare, le imposte di registro versate in relazione ai contratti di locazione finanziaria che hanno ad oggetto beni immobili strumentali. Si ritiene, tuttavia, che, per ragioni di coerenza sistematica dell’impianto normativo introdotto con l’articolo 1, commi 15 e 16, della legge di stabilità, tale deduzione possa essere effettuata in sede di determinazione dell’imposta sostitutiva anche con riferimento all’imposta di registro pagata in relazione agli immobili abitativi.

Possono essere portate in deduzione dall’imposta sostitutiva le imposte di registro dovute sui canoni di locazione finanziaria corrisposte fino alla data di versamento dell’imposta sostitutiva.

Si precisa, al riguardo, che può essere portata in deduzione anche l’imposta di registro versata per la comunicazione all’Agenzia delle Ent

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2.4 Versamento dell’imposta sostitutiva

L’imposta deve essere versata, come precisato nel provvedimento del Direttore dell’Agenzia del 14 gennaio 2011, in una unica soluzione entro il 31 marzo 2011, esclusivamente mediante i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, secondo le disposizioni e con le modalità di cui al capo III del decreto di

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