Semplificazioni in materia edilizia e urbanistica, approvato il Decreto "Salva casa"

Il D.L. 29/05/2024, n. 69, pubblicato nella GU 29/05/2024, n. 124, apporta modifiche puntuali al D.P.R. 380/2001, al fine di semplificare la disciplina sul rilascio della documentazione amministrativa inerente allo stato legittimo degli immobili, favorire i cambiamenti di destinazione d’uso ove possibile, stabilire previsioni in materia di tolleranze in relazione alle incongruenze tra il titolo edilizio e lo stato di fatto relative ad interventi già realizzati alla data del 24/05/2024, superare l’attuale disciplina sulla doppia conformità relativamente alle parziali difformità.

Opere in edilizia libera - Con il nuovo Decreto vengono ampliate le categorie di interventi che possono essere eseguiti in edilizia libera ai sensi dell'art. 6, D.P.R. 380/2001, includendo tra gli interventi che non richiedono alcun titolo abilitativo anche le tende da sole, anche con strutture fisse, purché non determinino la creazione di uno spazio stabilmente chiuso. Inoltre, il provvedimento specifica che le vetrate panoramiche amovibili - VEPA (già rientranti nell'edilizia libera) possono essere realizzate per la impermeabilizzazione anche di porticati.

Stato legittimo degli immobili - Il D.L. 69/2024 modifica il comma 1-bis dell'art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 stabilendo che lo stato legittimo dell’immobile è accertato alternativamente o dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o che ne ha legittimato la stessa), o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare (a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa), integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Sono ricompresi tra i titoli che possono dimostrare lo stato legittimo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni in materia di accertamento di conformità e annullamento del titolo edilizio, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre anche:
- il pagamento delle sanzioni per interventi in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, o eseguiti in base di permesso di costruire annullato;
- la dichiarazione sulle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis, D.P.R. 380/2001.

Mutamento di destinazione d’uso - Le nuove norme prevedono che è sempre consentito il cambio di destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza opere, all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. È anche ammesso il cambio d’uso senza opere di una singola unità immobiliare tra categorie funzionali relative alla categoria: residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale e commerciale in immobili ricompresi nei centri storici, nelle parti del territorio totalmente o parzialmente edificate o destinate a nuovi complessi insediativi di cui all'art. 2 del D.M. 1444/1968, lett. A), B) e C).

Tolleranze costruttive - Il D.L. modifica l'art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 che disciplina le tolleranze costruttive. In particolare, per gli interventi realizzati entro il 24/05/2024, vengono stabiliti diversi valori in relazione alle tolleranze entro le quali ritenere per legge che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisca violazione edilizia. In particolare, sono stabilite le seguenti percentuali di scostamento dalle misure previste dal titolo abilitativo a seconda della superficie utile dell’unità immobiliare:
- 2% per unità immobiliari con superficie superiore ai 500 mq;
- 3% per unità immobiliari con superficie compresa tra i 300 e i 500 mq;
- 4% per unità immobiliari con superficie compresa tra i 100 e i 300 mq;
- 5% per unità immobiliari con superficie inferiore ai 100 mq.

Gli interventi costituiscono inoltre tolleranze esecutive nei seguenti casi (art. 34-bis, comma 2-bis, D.P.R. 380/2001, inserito dal D.L. 69/2024):
- minore dimensionamento dell'edificio;
- mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
- difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Doppia conformità - Il D.L. modifica l’istituto della doppia conformità limitatamente alle ipotesi di parziali difformità degli interventi dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’art. 34, D.P.R. 380/2001, nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’art. 37, D.P.R. 380/2001.
In particolare, con l'inserimento dell'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, si prevede che il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, può ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l'intervento risulti conforme:
- alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché
- ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
La disposizione precisa, inoltre, che la richiesta del permesso di costruire o la SCIA in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità (per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento) (art. 36-bis, comma 3, D.P.R. 380/2001).