Mancato rilascio dell’immobile locato da parte del terzo

Prima della scadenza del rapporto contrattuale può accadere che il locatore prenda accordi con il nuovo locatario. Le nuove parti, in tal caso, possono concludere il nuovo contratto di locazione nella consapevolezza che la “res locata” si trova nella detenzione di un terzo, a propria volta tenuto contrattualmente a rilasciarlo entro l'inizio della decorrenza della nuova relazione contrattuale.
Tuttavia, può accadere che il terzo precedente conduttore (estraneo al nuovo contratto di locazione) non rilasci l’immobile alla scadenza e, quindi, si pone il problema di individuare la tutela nei confronti del nuovo conduttore.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

LA VOLONTÀ DEL LOCATORE DI NON RINNOVARE IL CONTRATTO PRIMA DELLA SCADENZA DEL CONTRATTO - L'ipotesi dell'intimazione di licenza per finita locazione (art. 657, C.p.c.) rappresenta un procedimento con il quale il locatore intima il rilascio dell'immobile manifestando, prima della scadenza del contratto, la volontà di non rinnovarlo e di riottenere, così, la disponibilità del bene alla scadenza del rapporto contrattuale.
Il locatore utilizza tale procedimento giudiziale al fine di ottenere la pronuncia di una sentenza utilizzabile in futuro, qualora alla scadenza del contratto, il conduttore non rilasci spontaneamente l'immobile.
Si tratta, cioè, di un procedimento con cui il locatore mira ad evitare la rinnovazione tacita del contratto alla sua scadenza ed a precostituirsi un titolo esecutivo da far valere alla scadenza naturale del contratto, in caso di mancato rilascio dell'immobile.
Il giudicato formatosi sull'accertamento della futura data di scadenza di un contratto di locazione lascia inalterato il potere delle parti di provocare la cessazione degli effetti del contratto, prima della scadenza, al verificarsi di altri presupposti, trattandosi di un diritto diverso da quello accertato, riconosciuto dal contratto o dalla legge senza alcuna incompatibilità con la scadenza accertata (C. Cass. civ. 05/10/2018, n. 24534).

LA RESTITUZIONE DELL’IMMOBILE DA PARTE DEL PRECEDENTE CONDUTTORE - Il dovere di restituire il bene è una delle obbligazioni gravanti sul conduttore, atteso che la locazione è pattuita per un dato tempo.
Il Legislatore con la norma ex art. 1590, comma 1 del Codice civile ha previsto che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
La legge non impone alcuna specifica formalità di restituzione, ma vuole che il locatore ritorni in possesso della cosa in modo da poterne liberamente disporre. L'obbligazione di restituzione della cosa locata gravante sul conduttore deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con l'incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale (C. Cass. civ. 01/01/2012, n. 550).
Pertanto, l’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, prevista dall’art. 1590 del Codice civile, resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione, sicché la mora e gli effetti dell’art. 1591 del Codice civile si producono anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi al locatore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente ex art. 608, C.p.c., atteso che la formale chiusura del processo esecutivo non determina l’automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione (C. Cass. civ. 04/04/2017, n. 8675).

LA COSTITUZIONE IN MORA - In tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, Codice civile, comma 2, rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti, l’utilizzo, da parte del conduttore, di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220, Codice civile), purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, benché insufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell’art. 1591 del Codice civile (C. Cass. civ. 01/03/2024, n. 5605).

LE CONSEGUENZE DELL’INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE - In base all’art. 1591 del Codice civile, il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno. Il locatore, in tal caso, deve dimostrare tale maggior danno che può derivare, ad esempio, dal fatto di aver dovuto prendere in locazione un altro immobile o dal non aver potuto percepire un più alto canone pattuito con terzi.
Quindi, il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è soggetto ad un duplice obbligo:
- quello di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna,
- l'altro (eventuale) di risarcire il maggior danno patito dal locatore.
In questi casi, il locatore che intenda essere risarcito del danno per mancato reimpiego del bene, dopo il rilascio da parte del conduttore in mora, ha l'onere di allegare e dimostrare l'esistenza di specifici fatti impeditivi a tale reimpiego, determinati dal ritardato o inesatto adempimento dell'obbligo di restituzione dell'immobile, ed idonei ad escludere che il mancato sfruttamento locativo sia dipeso da mera inerzia o da scelte volontarie riferibili allo stesso locatore (C. Cass. civ. 06/10/2016, n. 19981).

IMPOSSIBILITÀ SOPRAVVENUTA DELLA PRESTAZIONE DI CONSEGNA DELL’IMMOBILE AL NUOVO CONDUTTORE - L'obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile (art. 1256, comma 1 del Codice civile).
Secondo i giudici, l'impossibilità sopravvenuta della prestazione è configurabile qualora siano divenuti impossibili l'adempimento della prestazione da parte del debitore o l'utilizzazione della stessa ad opera della controparte, purché tale impossibilità non sia imputabile al creditore ed il suo interesse a ricevere la prestazione medesima sia venuto meno, dovendosi in tal caso prendere atto che non può più essere conseguita la finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto, con la conseguente estinzione dell'obbligazione (C. Cass. civ. 29/03/2019, n. 8766).
Premesso ciò, quanto agli aspetti legati al contratto di locazione, in tema di “impossibilità sopravvenuta della prestazione di consegna al nuovo conduttore”, secondo la Corte di Cassazione, l'inottemperanza del precedente locatario all'obbligazione di rilascio alla scadenza del contratto non può essere dedotta quale sopravvenuta impossibilità della prestazione ex art. 1256 del Codice civile per escludere l'inadempimento del locatore all'obbligazione di consegnare l'immobile al conduttore nel termine pattuito (C. Cass. civ. 04/03/2024, n. 5782).