Tolleranze costruttive e calcolo della fiscalizzazione dell’abuso

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente, titolare di una concessione edilizia per la costruzione di alcune villette, aveva eseguito su uno dei corpi di fabbrica alcune opere in difformità dal titolo. Il ricorrente contestava l’ammontare della sanzione amministrativa inflitta ai sensi dell’art. 34, comma 2, D.P.R. 380/2001, sostenendo che la c.d. fiscalizzazione fosse stata determinata calcolando le superfici difformi senza escludere le tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001.

TOLLERANZE COSTRUTTIVE E FISCALIZZAZIONE - L’art. 34-bis, comma 1, D.P.R. 380/2001 stabilisce che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
In tali casi, secondo la norma, viene quindi neutralizzato il carattere abusivo dell’intervento ed escluso il potere sanzionatorio dell’amministrazione (c.d. sanatoria ex lege).
Le tolleranze sono state disciplinate dal D.L. 70/2011 (c.d. Decreto Sviluppo) e successivamente dal D.L. 76/2020 (c.d. Decreto semplificazioni) che ha inserito il suddetto art. 34-bis nel Testo unico edilizia.

TAR Calabria 25/01/2024, n. 112, ha spiegato che tale istituto consente di non considerarsi in violazione del titolo edilizio un fabbricato che si discosti dal progetto assentito in misura minima. Peraltro, allorché lo scostamento sia maggiore della soglia di rilevanza fissata dal legislatore, è evidente che le superfici e le volumetrie che sarebbero state ricomprese nelle c.d. tolleranze costruttive non debbono essere scomputate, ai fini del calcolo della sanzione amministrativa alternativa alla demolizione dei cui all’art. 34, D.P.R. 380/2001, dalla superficie e dalla volumetria abusivamente realizzate.
Al contrario, tali superfici e volumetrie partecipano a determinare la misura dell’abuso.

ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI - La sentenza offre l’occasione per riepilogare alcuni indirizzi giurisprudenziali in materia.
Secondo il TAR Lazio-Roma 15/04/2021, n. 4413, l’art. 34-bis, va interpretato nel senso che per stabilire se l’intervento rientri nel suddetto limite del 2% la percentuale di scostamento, ovvero l’entità dell’abuso, va posta in relazione con la porzione di immobile cui esso accede, e non con la superficie dell’intero palazzo. In altri termini la tolleranza va riferita soltanto alle singole unità abitative e, dunque, a ciascun appartamento e non all’edificio nel suo complesso (v. anche C. Stato 07/01/2021, n. 230; C. Stato 22/01/2018, n. 405). Diversamente si vanificherebbe il dato testuale della norma, finendo per rendere irrilevanti abusi che, invece, rapportati ai dati dimensionali della singola unità immobiliare sarebbero senz’altro superiori alla soglia del 2%.
D’altro lato, è stato anche evidenziato che le difformità calcolate per singola unità immobiliare e non comportanti di per sé parziale difformità, potrebbero in alcune circostanze comportare difformità rilevanti dal punto di vista complessivo (cfr. C. Stato 09/09/2014, n. 4545, in un caso di violazioni relative all’altezza del fabbricato).
Secondo il TAR Campania-Salerno 13/06/2018, n. 930, la norma sulle tolleranze è suscettibile di applicazione anche per difformità anteriori al D.L. 70/2011 - che, come detto, ha introdotto tale disciplina - in quanto la stessa incide sulla configurazione astratta della fattispecie sanzionatorio-ripristinatoria, con conseguente sua applicabilità anche ad illeciti edilizi preesistenti, per i quali occorre applicare la norma vigente al momento dell’esercizio del relativo potere e non quella vigente al momento dell’esecuzione dell’opera. Al riguardo C. Stato 22/02/2020, n. 1107 ha peraltro affermato che la normativa sulle tolleranze costruttive sarebbe inapplicabile a interventi edilizi oggetto di provvedimenti amministrativi di demolizione anteriori alla sua entrata in vigore.

Per approfondimenti sul tema si veda anche la Nota: Tolleranze costruttive: calcolo dell’entità, contestualità e retroattività; e la Nota: Tolleranze costruttive: calcolo dell’entità dell’abuso e applicazione del limite del 2%.