Compravendita di immobile abusivo, mancata consegna del certificato di agibilità

FATTISPECIE - Nel caso di specie si trattava della risoluzione della compravendita di un immobile abusivo per il quale era stato avviato il procedimento di sanatoria ex L. 47/1985. La Corte d’Appello aveva ritenuto che il rifiuto del convenuto, promissario acquirente del bene, di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo era giustificato dalla mancata consegna da parte del promittente venditore del certificato di abitabilità dell’immobile ai sensi dell’art. 1477 cod. civ.. Inoltre, secondo tale giudice, non assumeva alcuna rilevanza il fatto che nel contratto preliminare le parti avessero previsto la necessità di presentare domanda per la concessione in sanatoria dell’immobile, atteso che solo una espressa rinuncia da parte del promissario acquirente avrebbe potuto esonerare l’altra parte dall’obbligo di provvedere alla consegna del certificato di agibilità.
La Corte di Cassazione, di contrario avviso, ha accolto il ricorso avverso tale decisione sulla base delle seguenti considerazioni.

PRESUPPOSTI PER IL RILASCIO DELL’AGIBILITÀ - C. Cass. civ. 01/08/2023, n. 23370 ha ricordato che poiché il rilascio del certificato di agibilità presuppone, anche, la conformità urbanistica dell’immobile, esso non può essere rilasciato nel caso in cui l’immobile sia abusivo (vedi sul punto C. Stato 17/05/2021, n. 3836; vedi anche la Nota: Agibilità e regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile).
In questo senso depone la normativa in materia urbanistico edilizia introdotta dal D.P.R. 380/2001, che ha eliminato, com’è noto, ogni differenza tra agibilità ed abitabilità, assorbendo la seconda nella prima. In particolare, mentre l’art. 24, nella sua stesura originaria, prevedeva che il certificato di agibilità attestasse la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici, il successivo art. 25, nel disciplinare il procedimento di rilascio, menzionava espressamente tra le dichiarazioni a corredo della domanda l’attestazione relativa alla “conformità dell’opera rispetto al progetto presentato”, ossia la sua regolarità edilizia e urbanistica. Con il D. Leg.vo 222/2016, tale requisito di conformità, con l’abrogazione del citato art. 25, è stato riportato nella norma definitoria dell’art. 24, D.P.R. 380/2001 (come modificato), che include espressamente “la conformità dell’opera al progetto presentato” tra i fatti che il tecnico deve asseverare all’atto della presentazione della segnalazione certificata per l’agibilità degli edifici.

Il rilascio della agibilità richiede, pertanto, la sussistenza dei requisiti sia igienico sanitari che urbanistico-edilizi di un edificio, ragion per cui può essere ottenuta soltanto per gli immobili regolari anche sotto tale ultimo profilo ovvero, in caso di immobili abusivi, previa concessione o autorizzazione in sanatoria.

COMPRAVENDITA DI IMMOBILE ABUSIVO - Ciò posto, la Corte ha affermato che l’art. 40, L. 47/1985 consente la trasferibilità degli immobili abusivi, previa allegazione della domanda in sanatoria e degli estremi del pagamento delle prime due rate dell’oblazione, senza pertanto richiedere l’intervenuto rilascio del provvedimento in sanatoria. In tale ipotesi, dunque, il trasferimento non implica anche la consegna del certificato di abitabilità o agibilità dell’immobile, che necessariamente (come detto) sarà posteriore al nuovo titolo edilizio, non potendo essere rilasciato prima.
La promessa di acquisto di un immobile che le parti consapevolmente sanno essere oggetto di procedimento di sanatoria edilizia comporta quindi, quale conseguenza implicita e necessaria, la rinuncia al suddetto certificato, in deroga alla disposizione di cui all’art. 1477 cod. civ. (nel caso di specie risultava sufficiente a tal fine il richiamo al procedimento in sanatoria contenuto nel preliminare, non essendo necessaria una espressa rinuncia alla consegna).
Inoltre, in base alla giurisprudenza di legittimità, la mancata consegna del certificato di abitabilità non determina in via automatica la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto la gravità dell’omissione in relazione al godimento ed alla commerciabilità del bene.

CONCLUSIONI - In sostanza, la sentenza impugnata risultava errata per avere ritenuto il venditore inadempiente all’obbligo di consegnare il certificato di agibilità, omettendo di valutare che le parti, nella consapevolezza del carattere abusivo dell’immobile, avevano espressamente previsto di dar corso al procedimento di sanatoria, senza posticipare alla sua definizione la conclusione del contratto definitivo, e che il suddetto certificato presuppone il rilascio del titolo in sanatoria.