ACTASTIME: Alcuni quesiti frequenti (FAQ) sulla redazione delle perizie di stima degli immobili – Aggiornamento Settembre 2017

1 – Ma è vero che è possibile utilizzare gli annunci immobiliari come riferimento per effettuare una stima immobiliare?

La norma UNI 11612:2015 che ha definito i principi e i procedimenti funzionali alla stima del valore di mercato degli immobili prevede, nel caso delle stime effettuate con il metodo del confronto di mercato, di utilizzare come valori di riferimento un sufficiente numero di transazioni, recenti, documentate e attendibili relative ad immobili di cui si ha la disponibilità delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e del relativo prezzo di compravendita.

Ovviamente avere questi dati, completi ed attendibili, è estremamente difficile, per cui la stessa norma prevede che “al fine di rilevare la congiuntura di mercato, oppure nel caso di stime in cui in un periodo recente siano avvenute insufficienti, non rilevabili e/o inattendibili transazioni (nel segmento di mercato di riferimento), laddove il committente nella fase di sottoscrizione della lettera d'incarico sia stato informato preventivamente delle potenziali criticità, previa analisi della comparabilità delle specifiche caratteristiche immobiliari, in via residuale potranno essere prese in considerazione le richieste di prezzi per immobili simili offerti in vendita (asking price); tuttavia la rilevanza di tale informazione deve essere chiaramente definita e analizzata in modo critico nonché giustificata, obbligatoriamente, nel rapporto estimativo.”.

La prossima imminente versione 7.1 di ACTASTIME consentirà di utilizzare nella stima per comparazione anche le richieste di prezzo come valori di riferimento, effettuandone la media, calcolando la deviazione standard e applicando un correttivo che tenga conto delle differenza tra le richieste e i prezzi effettivi di compravendita.

2 – Sono un perito assicurativo: posso effettuare la stima dei danni subiti dagli immobili, ad esempio a seguito di un allagamento o di un incendio?

Sì, è possibile effettuare anche stime di tipo analitico con computi metrici in cui vengono moltiplicate le quantità previste per i prezzi unitari delle lavorazioni necessarie al ripristino dei danni subiti. Nelle constatazioni e nella relazione sarà possibile documentare i danni subiti e le operazioni necessarie per il ripristino, potranno essere inserite sia le fotografie dei danni che eventuali allegati come preventivi, fatture, ecc.

3 – Posso utilizzare nella stima per comparazione MCA come comparabili altri immobili di cui ho già effettuato la stima?

Il metodo per comparazione cosiddetto MCA deve utilizzare come valori di riferimento solo immobili di cui si hanno dati certi sia delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche (che lei già ha nelle stime) che del prezzo di compravendita (che invece non ha). Quindi potrà utilizzare le stime che lei ha fatto solo se gli immobili stimati sono stati poi oggetto di transazione, di cui lei deve aver ottenuto dati certi, e il cui importo dovrà utilizzare al posto del più probabile valore di mercato che aveva stimato precedentemente.

4 - Quali coefficienti correttivi devo applicare nella stima?

I coefficienti correttivi servono per tener conto delle caratteristiche specifiche dell’immobile per le quali differisce dagli immobili con le caratteristiche medie della zona. È preferibile utilizzare solo i coefficienti che caratterizzano in modo significativo l'immobile, infatti se si utilizzano troppi coefficienti in aumento o in diminuzione questi andrebbero proporzionati in modo tale che il valore dell’immobile non vada fuori mercato. Ad esempio il coefficiente di efficienza energetica influisce meno in zone di alto valore immobiliare e di più in zone di basso valore immobiliare, in quanto i costi di gestione legati all'efficienza energetica rimangono gli stessi indipendentemente dal valore immobiliare.

ACTA Area Software sviluppa e distribuisce ACTASTIME, software per la redazione di perizie e stime del più probabile valore di mercato e di locazione degli immobili.

ACTASTIME è stato sviluppato tenendo conto delle normative vigenti, dei più recenti studi e ricerche sull'estimo e della relativa letteratura, italiana e internazionale, ed è conforme alle ultime "Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie" dell’ABI di dicembre 2015 e alla norma UNI 11612:2015

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