Divieto sopraelevazione per non idonee condizioni statiche dell’edificio

Il diritto di sopraelevazione è considerato una manifestazione particolare del diritto di superficie. Quest’ultimo, infatti, può essere costituito, oltre che su un suolo, anche su una costruzione già esistente: si parla in tal caso di diritto alla sopraelevazione. Tuttavia, in alcuni casi, le opere possono configurare un possibile rischio alla stabilità dell’edificio, sicché occorre agire contro il proprietario e autore della sopraelevazione.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

PROFILI GENERALI DELLA SOPRAELEVAZIONE IN CONDOMINIO- Il Legislatore con l’art. 1127, comma 1, del Codice civile ha previsto che il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo; la stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
Ebbene, interpretando la norma in commento, dal punto di vista soggettivo, la disposizione individua due soggetti a cui è dato il diritto di sopraelevare: si tratta del proprietario dell’ultimo piano e del proprietario del lastrico solare. Quanto agli aspetti oggettivi, la nozione di costruzione è data da qualsiasi manufatto, stabilmente infisso al suolo o collegato ad un preesistente immobile e tale da incrementarne la relativa consistenza, indipendentemente dalle sue caratteristiche costruttive.
Secondo i giudici, l’art. 1127 del Codice civile costituisce norma speciale che presuppone l’esistenza di un edificio, per tale intendendosi la costruzione realizzata almeno in parte fuori terra e sviluppata in senso verticale rispetto al piano di campagna, sulla quale venga eseguita, a cura del proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare di copertura, una sopraelevazione.
La disposizione non è applicabile, pertanto, al manufatto edificato sulla soletta di copertura di un garage interrato, a prescindere dal regime di proprietà dello stesso (C. Cass. civ. 16/02/2022, n. 5023).

I LIMITI DELLA SOPRAELEVAZIONE- Il Legislatore con l’art. 1127, commi 2 e 3, del Codice civile ha previsto che la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Alla luce delle disposizioni in esame, possiamo individuare 3 limiti:
1. il primo limite alla sopraelevazione è dato dalle condizioni statiche dell’edificio;
2. il secondo limite, invece, relativo all’aspetto architettonico dell’edificio, presuppone l’opposizione facoltativa degli altri condomini;
3. il terzo, ed ultimo, limite nell’effettuazione della sopraelevazione è costituito dal divieto di diminuzione di luce e aria a carico dei piani sottostanti.

LE CONDIZIONI STATICHE DELL’EDIFICIO- Il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture sono tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica.
A tal proposito, come sottolineato in giurisprudenza, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, comma 2, del Codice civile, e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico (C. Cass. civ. 29/01/2020, n. 2000).
Secondo i giudici, il primo limite (le condizioni statiche) rappresentano un limite all’esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l’oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione, il cui accertamento costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito(C. Cass. civ. 15/11/2016, n. 23256).

LA TUTELA DEI CONDOMINI- L’art. 1127, comma 2, del Codice civile, il quale fa divieto al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale di realizzare sopraelevazioni precluse dalle condizioni statiche del fabbricato e consente agli altri condomini di agire per la demolizione del manufatto eseguito in violazione di tale limite, impedisce altresì di costruire sopraelevazioni che non osservino le specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche, fondandosi la necessità di adeguamento alla relativa normativa tecnica su una presunzione di pericolosità, senza che abbia rilievo, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione in sanatoria relativa ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell’edificio, atteso che tale provvedimento prescinde da un giudizio tecnico di conformità alle regole di costruzione (C. Cass. civ. 29/01/2018, n. 2115).
Quindi, nell’ipotesi in cui le condizioni dell’edificio non consentono la sopraelevazione e l’opera determini una alterazione dell’equilibrio statico dell’edificio, è imprescrittibile l’azione di accertamento negativo tendente a far valere l’inesistenza del diritto di sopraelevare e per l’effetto il ripristino dello stato dei luoghi, in quanto lo stesso manca del presupposto della sua stessa esistenza (C. Cass. civ. 23/08/2017, n. 20288).

I POTERI DELL’AMMINISTRATORE- In generale, le previsioni di cui agli artt. 1130 e 1131 del Codice civile, contemplano in capo all’amministratore del condominio attribuzioni di materie e poteri, fra cui anche l’esercizio di ogni più utile azione per la tutela e conservazione dei beni comuni. In tale contesto, dunque, l’amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, costruita dal condomino (ad esempio, alterandone l’estetica della facciata), perché tale atto, finalizzato a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra fra quelli conservativi dei diritti di cui all’art. 1130, n. 4 del Codice civile (C. Cass. civ. 24/07/2017, n. 18207; C. Cass. civ. 12/10/2000, n. 13611; Trib. Torino 18/02/2021, n. 791).