Danni da distacco di calcinacci e mattoni di un condominio

È frequente l’ipotesi della caduta di calcinacci e mattoni da cornicioni, facciate e balconi tale da provocare danni ai terzi. In tal caso, sussistono forme di responsabilità per l’amministratore e tutti i condomini comproprietari, situazioni da valutare caso per caso. Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

RESPONSABILITÀ DA ROVINA DI EDIFICIO - Il Legislatore con l’art. 2053 del Codice civile ha previsto che il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. Si ritiene che il Legislatore abbia inteso attribuire al proprietario dell’immobile i rischi derivanti dallo stesso proprio a causa del godimento e della disponibilità del bene.
Per tale tipologia di responsabilità deve intendersi ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati, sicché il proprietario dell’edificio può andare esente da detta responsabilità solo fornendo la prova che la rovina non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione (Trib. Civitavecchia 05/01/2023, n. 1).
Invero, il proprietario di un bene, al quale è sempre riconducibile il potere-dovere di custodia sotto il profilo del controllo e della manutenzione, non è tuttavia responsabile dei danni da esso derivanti, quando lo stesso risulti in concreto sottratto al suo controllo, per la detenzione qualificata attribuita a terzi; tale evenienza inibisce al proprietario l’accesso a quel bene, impedendogli lo svolgimento di ogni attività atta a prevenire ed evitare il rischio di danni. Tuttavia, finché perduri il diritto di proprietà, il proprietario di un edificio o di altra costruzione sarà sempre responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina (TAR Molise 24/02/2015, n. 67).

CUSTODIA E ROVINA DELL’EDIFICIO: CORDINAMENTO DELLE NORME - La norma dell’art. 2053 del Codice civile è in rapporto di specialità rispetto all’art. 2051 del Codice civile, prevedendo un’ipotesi di responsabilità oggettiva che grava sul proprietario per i danni derivanti dalla rovina dell’edificio.
Il criterio di responsabilità è dato dalla sussistenza di una situazione di diritto (la proprietà), in contrapposizione alla situazione di fatto alla quale si riferisce l’art. 2051 del Codice civile. Invero, la responsabilità per il danno cagionato da cose in custodia ex art. 2051 del Codice civile si basa non su un comportamento od un’attività del custode, ma su una relazione di custodia intercorrente tra questi e la res dannosa.
Ne deriva che (secondo questa disposizione) è responsabile del danno cagionato dalla cosa colui che essenzialmente ha la cosa in custodia, potendo detta custodia far capo a più soggetti a pari titolo, od a titoli diversi, che importino tutti l’attuale coesistenza di poteri di gestione e di ingerenza.
Pertanto, come suggerito dalla Corte di legittimità, la responsabilità per rovina di edificio ex art. 2053 del Codice civile - il cui carattere di specialità rispetto a quella ex art. 2051 del Codice civile deriva dall’essere posta a carico del proprietario o di altro titolare di diritto reale di godimento in base al criterio formale del titolo, non essendo sufficiente il mero potere d’uso della “res” - ha natura oggettiva e può essere esclusa solo dalla dimostrazione che i danni provocati dalla rovina non sono riconducibili a vizi di costruzione o a difetto di manutenzione, bensì ad un fatto dotato di efficacia causale autonoma, comprensivo del fatto del terzo o del danneggiato, ancorché non imprevedibile ed inevitabile (C. Cass. civ. 26/05/2020, n. 9694).

LA RESPONSABILITÀ DEL CONDOMINIO - In tal senso, in materia condominiale, è stato sottolineato che si configura responsabilità ex artt. 2051 e 2053 del Codice civile quando, provato il nesso eziologico, il condominio risulti essere proprietario e custode del bene comune dal quale sia derivato il danno (Trib. Genova 18/01/2018, n. 178). In tale contesto di controversie condominiali, spetta al condominio in persona dell’amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini obbligati, la legittimazione passiva e la conseguente responsabilità.
Il singolo condomino può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, ovvero allorché i danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva.
La responsabilità delineata dall’art. 2053 del Codice civile si fonda sulla proprietà del bene, la cui rovina è cagione del danno, e va imputata a chi abbia la possibilità di ovviare ad un vizio di costruzione o di provvedere alla manutenzione del bene, ossia - per le strutture condominiali - al condominio (App. Ancona 11/09/2020, n. 910).
Pertanto, come sottolineato dai giudici di merito, nel caso in cui il cornicione dell’edificio sia ammalorato, sussiste la responsabilità del condominio al risarcimento del danno derivante dalla caduta dei calcinacci, costituente fattispecie tipica riconducibile al disposto dell’art. 2053 del Codice civile (Trib. Lanciano 02/12/2021, n. 356).

GLI OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE - L’amministratore professionista, allorquando assume l’incarico da un condominio, deve esaminare bene lo stato del fabbricato e, laddove questo sia in “pericolo di rovina”, occorre che si chieda come procedere alla relativa messa in sicurezza e, in seguito, alla riduzione in pristino stato. L’obbligo dell’amministratore di attivarsi onde eliminare la riferita situazione di pericolo non può ritenersi subordinato alla preventiva deliberazione dell’assemblea condominiale, trovando esso fondamento in appositi addentellati normativi.
Difatti, richiamando quando precisato dall’art. 1130, Codice civile, comma 1, n. 4, grava sull’amministratore il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nel caso di atti cautelativi ed urgenti.
Quindi, l’amministratore del condominio riveste una specifica posizione di garanzia, ex art. 40, comma 2 del Codice penale, in virtù del quale su costui ricade l’obbligo di rimuovere ogni situazione di pericolo che discenda dalla rovina di parti comuni, attraverso atti di manutenzione ordinaria e straordinaria, predisponendo, nei tempi necessari alla loro concreta realizzazione, le cautele più idonee a prevenire la specifica situazione di pericolo (C. Cass. pen. 23/11/2015, n. 46385: fattispecie nella quale l’imputato, amministratore di condominio, è stato ritenuto responsabile delle lesioni colpose provocate ad un passante dalle mattonelle staccatesi dalla facciata dell’immobile).