Limitazione della proprietà in presenza di ponteggio in condominio

I lavori di ristrutturazione delle parti comuni condominiali comportano normalmente l’accesso nelle proprietà esclusive dei condomini e l’installazione di ponteggi che sono, da sempre, vissuti con disagio dalla collettività condominiale. In tale contesto, difatti, può accadere che l’installazione dei ponteggi, per un lungo periodo, riduce il passaggio e la fruibilità di spazi di proprietà.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

RIPARAZIONI NELL’EDIFICIO - Montare ponteggi in condominio prevede regole specifiche. La loro installazione ottiene, infatti, il via libera solo dopo l’approvazione da parte dell’assemblea di condominio di lavori per cui è necessario mettere i ponteggi, per esempio il rifacimento della facciata dell’edificio condominiale.
In tema, secondo i giudici, per la costruzione o riparazione “di un muro od altra opera”, non possono escludersi dall’àmbito di applicazione dell’art. 843 del Codice civile le opere concernenti la parte del muro che è al di sotto del piano di campagna, ivi compresi gli scavi nel fondo del vicino. In tal caso, quindi, devono essere consentite, sulla base del principio del minimo mezzo e della natura dell’opera, tutte quelle opere indispensabili alla costruzione o riparazione propriamente detta a partire dalle fondamenta, nonché la permanenza e l’occupazione del fondo altrui per il tempo necessario per l’esecuzione di lavori non istantanei, purché, a necessità terminata, venga eliminata, a cura e spese del depositante, ogni conseguenza implicante una perdurante diminuzione del diritto del proprietario del fondo vicino, che deve riprendere la sua originaria ampiezza.
In tali casi, compito del giudice di merito è quello di un’attenta valutazione comparativa tra l’entità del danno (eventuale) che viene cagionato al vicino e la natura dell’opera che si deve eseguire (C. Cass. civ. 05/11/2021, n. 32100).

PREGIUDIZIO NELL’ALTRUI PROPRIETÀ - L’accesso al fondo del vicino per la manutenzione di parti del proprio immobile, diversamente non accessibili, non può sostanziarsi in un indiscriminato e permanente permesso di accesso, atteso che la richiesta di tale accesso deve essere riconosciuta, ai sensi del primo comma dell’art. 843 del Codice civile, “sempre che ne venga riconosciuta la necessità”. Invero, il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
La limitazione del potere del proprietario è dunque sottoposta:
- alla presenza di un apprezzabile motivo (la costruzione o riparazione) e
- alla valutazione dell’obiettiva necessità delle opere.
L’accesso all’altrui proprietà può dunque rendersi necessario anche al fine di provvedere alla manutenzione del proprio condominio.
In tale contesto, il Legislatore con l’art. 832, comma 2 del Codice civile ha previsto una adeguata indennità in caso di danno. La disposizione, dettata per i casi previsti dallo stesso articolo ha carattere generale e discende dai principi generali: il permesso di accedere al fondo non può considerarsi come permesso di danneggiare il fondo, o come preventiva rinuncia al diritto di chiedere il risarcimento dei danni.
Quindi, il diritto ad una congrua indennità nel caso in cui l’accesso gli produca un danno, delinea un’ipotesi di responsabilità da atto lecito che, sebbene prescinda dall’accertamento della colpa, esige tuttavia che il transito e l’accesso abbiano determinato un concreto pregiudizio al fondo interessato, fermo in ogni caso l’obbligo di ripristinare la situazione dei luoghi (C. Cass. civ. 29/09/2020, n. 20540).

PONTEGGIO IN PRESENZA DI SUPERBONUS- Nella vicenda, a seguito del montaggio dei ponteggi, il condomino aveva chiesto la rimozione in quanto, a suo dire, non gli era permesso il passaggio carrabile al suo magazzino a causa del notevole ingombro. Il condominio aveva chiesto al giudice di ordinare al condomino di consentire l’installazione dei ponteggi nel resede di sua proprietà.
A questo proposito, secondo il giudice, in materia di Superbonus, il condomino è obbligato a consentire l’accesso e il passaggio nella sua proprietà per l’esecuzione dei lavori deliberati dall’assemblea.
In tal caso, al fine di evitare pregiudizi e, nell’ottica di un equo contemperamento dei diversi e opposti interessi in gioco, il giudicante ha statuito che i ponteggi dovranno essere installati in maniera tale da consentire il passaggio del veicolo del resistente e per il tempo strettamente necessario all’esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata laterale prospiciente la suddetta rampa così da non arrecare un eccessivo e grave pregiudizio allo stesso (Trib. Firenze, ord., 19/09/2022).

VALUTAZIONE DEL DANNO DA OCCUPAZIONE DI PONTEGGIO - Nel caso in cui, a causa di lavori di ripristino di una facciata condominiale, venga collocato per alcuni mesi un ponteggio che impedisca la sistemazione dei tavolini esterni di un esercizio commerciale (nella specie: un bar) con un danno per la perdita della clientela e dell’avviamento commerciale, oltre alla spesa dell’indennità di occupazione di area pubblica per quel periodo di tempo, ricorrono le condizioni per l’applicazione della norma di cui all’art. 843 del Codice civile che riconosce il diritto ad un indennizzo in caso di occupazione del fondo per la esecuzione di opere, anche se compiute nell’interesse comune allo stesso proprietario del fondo (Trib. Milano 20/02/1992).
Ne consegue che la liquidazione equitativa dell’indennizzo è consentita, ma pur sempre nel concorso di elementi dai quali si possa desumere, anche in via presuntiva che un danno si sia prodotto; non è sufficiente, a tale scopo, la semplice occupazione del fondo per il tempo strettamente necessario all’esecuzione dei lavori.
Secondo i giudici, in tale ipotesi, si delinea un’ipotesi di responsabilità da atto lecito per cui la riduzione del diritto del titolare del fondo trova il proprio bilanciamento nella corresponsione di un’adeguata indennità che, sebbene prescinda dall’accertamento della colpa, esige tuttavia che il transito e l’accesso abbiano determinato un concreto pregiudizio al fondo interessato, fermo in ogni caso l’obbligo di ripristinare la situazione dei luoghi e di risarcire il danno ove l’eventuale occupazione del fondo medesimo si sia protratta per tempi incompatibili con quelli immediatamente necessari all’esecuzione delle opere e sproporzionatamente eccessivi (Trib. Torre Annunziata 25/10/2022, n. 2376).
Pertanto, al fine della operatività della richiamata norma, è sufficiente la prova in ordine all’intervenuto indebito utilizzo della corte dell’immobile attoreo da parte della convenuta società, per aver essa ivi posizionato (nella specie: da oltre due anni), una impalcatura al fine di adempiere l’ordine, ingiunto dal Comune, di messa in sicurezza dell’edificio di proprietà (Trib. Trieste 16/08/2011, n. 948).

RISARCIMENTO ESCLUSO IN CASO DI SEMPLICE DISAGIO - Il proprietario del fondo deve permettere l’accesso e il passaggio al vicino che abbia necessità di riparare il muro di confine e non può chiedere il pagamento dell’indennità prevista dal comma 2 dell’art. 843 del Codice civile ovvero il risarcimento del danno se questo è consistito nel semplice disagio patito per la presenza del cantiere (nel caso di specie anche in conseguenza del fatto che per taluni periodi il cantiere non sarebbe stato attivo).
Il disagio in sé, infatti, non è certamente risarcibile, non rientrando nel disposto di cui all’art. 2059 del Codice civile, ai sensi del quale il danno può essere risarcito solamente nei casi determinati dalla legge (Trib. Treviso 08/03/2011, n. 444). Inoltre, il condomino non può vantare alcun diritto di tipo pecuniario, connesso all’indisponibilità dei propri beni (ad esempio, dell’autorimessa condominiale), qualora l’esecuzione di lavori in un tempo ragionevolmente contenuto non abbia implicato alcuna variazione dell’assetto dei limiti alla proprietà già previsti dal Legislatore che giustifichi il diritto ad indennizzo, né tanto meno ad un risarcimento (Trib. Palermo 13/12/2019, n. 1671).