Infiltrazioni provenienti dal condominio nell’immobile in locazione

Accade spesso che un appartamento possa essere interessato da infiltrazioni di acqua e umidità provenienti dalle parti comuni dell’edificio condominiale. In caso di appartamento concesso in locazione, sorge il dubbio in merito all’individuazione del responsabile nei confronti del quale agire in caso di danni derivanti da infiltrazioni e, in particolare, sulla legittimazione del locatore o del conduttore nei confronti del responsabile. Quindi, il quesito, se il conduttore (non proprietario) gode di un’autonoma legittimazione all’azione.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre valutare la legittimità dell’iniziativa presa dai condomini e, quindi, analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

IL CONDOMINIO CUSTODE DELLE PARTI COMUNI - Il condominio è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le parti comuni non rechino danni ad alcuno. Di conseguenza, il condominio risponde dei danni cagionati dalle parti comuni a cose e/o persone.
In tal senso, l’art. 2051 del Codice civile dispone che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Si tratta di un’ipotesi di responsabilità oggettiva (o senza colpa), in cui i danni vengono imputati al “custode”, cioè al soggetto (nel nostro caso, all’ente condominiale) che si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa (ad esempio, proprietario o altro soggetto individuato dalla legge o, più in generale, il soggetto che, di fatto, ha il “controllo” della cosa).
L’art. 2051 del Codice civile pone una presunzione di responsabilità a carico del condominio-custode, a prescindere da qualsiasi giudizio di colpevolezza di quest’ultimo. Ciò si traduce in un’inversione dell’onere della prova a carico dello stesso custode; sicché, la responsabilità può essere esclusa solo qualora il custode dia la prova positiva del caso fortuito, idoneo a rompere il legame di custodia e di controllo tra lui e la res, riuscendo così a dimostrare l’inidoneità della cosa in custodia a provocare il danno (C. Cass. civ. 18/12/2009, n. 26751).

IL PACIFICO GODIMENTO DELLA COSA LOCATA - Tra le obbligazioni “principali” gravanti sul locatore, il n. 3) dell’art. 1575 del Codice civile garantisce il pacifico godimento della cosa locata durante lo svolgimento del rapporto negoziale: ciò implica che il locatore deve rimuovere qualsiasi ostacolo all’attuazione del godimento del conduttore secondo la destinazione contrattuale, proveniente da se stesso o da terzi estranei al rapporto locativo.
La questione si intreccia, con evidenza, con quanto previsto dall’art. 1585 del Codice civile, norma che, dettando la disciplina della “garanzia per molestie” gravante sul locatore, specifica che questi:
- è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima;
- non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.
Entrambe le discipline sono coessenziali alla garanzia del pacifico godimento del bene da parte del conduttore, sicché va riconosciuto il nesso di collegamento tra il n. 3) dell’art. 1575 del Codice civile e l'art. 1585 del Codice civile.

LE MOLESTIE DA INFILTRAZIONI - Premesso ciò, la molestia di fatto colpisce il conduttore indipendentemente dalla sua posizione soggettiva, nel senso che essa si verifica allorché il terzo pregiudica il godimento del conduttore, pur senza contestare il diritto di servirsi dalla cosa locata per l’uso cui essa è destinata. Appartengono a questa categoria le ipotesi di infiltrazioni (C. Cass. civ. 27/01/2010, n. 1693; C. Cass. civ. 20/08/2003, n. 12220).

I RAPPORTI TRA LOCATORE E CONDUTTORE - Il conduttore non può astenersi dal versare il canone per non aver il locatore posto in essere gli interventi necessari a far cessare le infiltrazioni di acqua piovana, atteso che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore (Trib. Cremona 22/09/2021, n. 377; Trib. Cassino 21/06/2016, n. 849).

DANNI DA INFILTRAZIONI PROVENIENTI DALLE PARTI COMUNI - L’art. 1585 del Codice civile attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell’immobile (c.d. molestia di fatto); tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso e, quindi, anche alle strutture murarie dell’appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo, dovendosi, invece, escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti (C. Cass. civ. 24/11/2005, n. 24805; Trib. Genova 06/06/2017).
Dunque, il conduttore agirà non a tutela dell’immobile - che non è suo - ma del suo diritto ad avere un’abitazione salubre e decorosa anche dal punto di vista estetico. Difatti, il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all’ art. 2051 del Codice civile, dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d’acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà condominiale), ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile (Trib. Napoli 17/04/2014).

TUTELA RISARCITORIA DEL LOCATORE - La mancata locazione di un immobile per cause imputabili al condominio (infiltrazioni di acqua nell’appartamento, proveniente dalle coperture condominiali) ne comporta il mancato godimento per colpa altrui e, quindi, il dovere di risarcire il danno (C. Cass. civ. 25/05/2016, n. 10870).

TUTELA RISARCITORIA DEL CONDUTTORE - Il conduttore ha diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell’uso o nel godimento della res locata; in particolare, qualora nell’appartamento locato si verifichi una infiltrazione d’acqua, il conduttore gode di una autonoma legittimazione per proporre l’azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno (C. Cass. civ. 05/05/2020, n. 8466; C. Cass. civ. 31/08/2011, n. 17881).