Deposito cauzionale nel rapporto locatizio, funzione e obbligo di restituzione

La somma di denaro versata in deposito svolge per tutto il tempo di durata del rapporto una funzione di garanzia per l’adempimento di tutti gli obblighi contrattualmente assunti, in modo tale che, in caso di inadempimento, la parte a favore della quale è stato versato il denaro in deposito potrà soddisfare la perdita economica, chiedendo con una domanda giudiziale l’attribuzione della somma ricevuta in deposito.
Tuttavia, pur in assenza di danni, il locatore potrebbe trattenere la somma, ad esempio, a causa del mancato pagamento dei canoni oppure perché il conduttore ha rilasciato prima della scadenza l’immobile. Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

ANALISI NORMATIVA - Il deposito cauzionale rappresenta una somma di denaro rilasciata dal conduttore a garanzia delle obbligazioni a suo carico, fino al termine del rapporto ed alla riconsegna dei locali. Mentre l’art. 1608 del Codice civile indica “garanzie idonee dell’inquilino”, invece, l’art. 11 della L. 392/1978 prevede che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Il deposito cauzionale, inoltre, è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Alla luce del combinato disposto delle summenzionate norme, il conduttore ha l’obbligo del deposito cauzionale al fine di assicurare l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, del conduttore, ivi compresa l’osservanza della destinazione e l’esatta restituzione del bene locato.
Il deposito cauzionale può avere ad oggetto denaro o, eventualmente, altre cose fungibili, come pegno irregolare con funzione di garanzia delle obbligazioni gravanti sul conduttore; sicché, una volta versato, esso diviene di proprietà del locatore residuando in capo al conduttore un diritto di credito esigibile solo nel momento in cui, cessato il contratto e venuta meno la sua finalità, il conduttore potrà chiederne la restituzione.
In caso di mancato versamento del deposito cauzionale, il locatore può richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

LA FUNZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE - Il deposito cauzionale, per tutta la durata del rapporto di locazione, svolge una funzione di garanzia a tutela del locatore per l’adempimento, da parte dell’inquilino, degli obblighi di cui è data indicazione all’interno del contratto. In caso di inadempimento, il locatore può trattenere il deposito cauzionale per danni e al fine di sanare la perdita economica subita.
Come sottolineato dai giudici, il deposito cauzionale non costituisce corrispettivo del contratto ma costituisce principalmente una garanzia risarcitoria in correlazione alla verifica dello stato dell’immobile all’atto del suo rilascio (Trib. Piacenza 13/03/2019, n. 144). Inoltre ha la funzione di garantire il locatore non soltanto per gli eventuali danni recati alla res locata, ma anche per l’integrale pagamento del canone cui è legalmente commisurato.
Il deposito non può, tuttavia, essere assimilato al canone, costituendo invece, come detto, un pegno irregolare, ossia una somma di denaro che passa in proprietà del locatore e sulla quale il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, essendo venuta meno la funzione di garanzia, può chiederne la restituzione (Trib. Enna 29/03/2019, n. 132).

In definitiva, il deposito cauzionale costituisce una forma di garanzia dell’eventuale obbligazione di risarcimento del danno. Esso comporta la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell’eventuale obbligo di risarcimento a carico del cauzionante: sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l’accipiens potrà invero agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l’ammontare del danno stesso (C. Cass. civ. 21/04/2010, n. 9442).

LA RESTITUZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE - Nel momento in cui il rapporto contrattuale tra locatore e locatario giunge al termine, il deposito cauzionale cessa di svolgere la sua funzione di garanzia. Ne deriva l’obbligo, per chi lo aveva acquisito, di restituirlo immediatamente. Detto obbligo sorge al termine del contratto di locazione, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subìti, il conduttore può esigerne la restituzione (Trib. Catania 20/05/2020, n. 1736).
Quindi, il locatore non può, ad ogni modo, trattenere la relativa somma a tempo indeterminato dopo la riconsegna dell’immobile, allo scopo di un’eventuale futura rivalsa per pretesi danni, ma deve proporre domanda giudiziale, potendo altrimenti il conduttore agire per la restituzione anche con il ricorso alla procedura monitoria (Trib. Roma 02/10/2017, n. 18667).

IL DIRITTO DEL CONDUTTORE AGLI INTERESSI LEGALI SULLA CAUZIONE - L’obbligo del locatore di  corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale, previsto dall’art. 11 della L. 392/1978, ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione e, conseguentemente, sono nulle le clausole contrattuali che stabiliscono una disciplina della restituzione difforme da quella contenuta in detta norma (C. Cass. civ. 19/08/2003, n. 12117).
Anzi, la regola dettata dall’art. 11 della L. 392/1978 non prevede affatto una scadenza di anno in anno degli interessi sul deposito cauzionale, consentendo al locatore di corrispondere l’intera somma, costituita da capitale e interessi, alla scadenza contrattuale definitiva.
Su tale argomento, inoltre, si è stato puntualizzato che gli interessi anatocistici sugli interessi sul deposito cauzionale ben possono essere dal locatore corrisposti - non già alla fine di ogni anno, bensì - unitamente alla restituzione dell’immobile alla scadenza definitiva del contratto di locazione, con la conseguenza che il relativo credito diviene liquido ed esigibile solamente all’esito della pronuncia giudiziale che ne determina l’effettivo ammontare (C. Cass. civ. 27/11/2006, n. 25136).

LE CONDIZIONI PER SOTTRARSI ALL’OBBLIGO DI RESTITUZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE - Il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito cauzionale a condizione che proponga domanda giudiziale per l’attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla “res locata”, ovvero di importi rimasti impagati.
In caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l’utile ricavato o che, con l’uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto (C. Cass. civ. 05/01/2023, n. 194).