Sent. C. Cass. S.U. civ. 07/03/2005, n. 4806

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONI UNITE

La controversia trae origine da impugnazione proposta (con atto di citazione del 19.02.1997) da due condomini, Furio Mancini e Angelo Girelli, del complesso immobiliare sito in Roma, via Tor dè Schiavi 389, avverso tre delibere dell'assemblea del condominio (adottate il 18.09.1995, il 15.12.1995 e il 23.09.1996) concernenti l'approvazione del consuntivo relativo alle spese ordinarie per l'anno 1995/1996, la ripartizione delle spese per alcuni lavori straordinari e il riparto della tassa di occupazione suolo pubblico. Le ragioni dell'impugnazione erano la mancanza nel verbale dell'indicazione dei condomini che avevano part

1. Il ricorso contiene tre motivi.

a) Il primo motivo riguarda la violazione dell'art. 1136, sesto comma, c.c. Affermano i ricorrenti che dalla lettera della legge, secondo cui "l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione", deriverebbe che la delibera stessa è nulla e non annullabile, qualora l'assemblea deliberi senza che, anche uno solo dei condomini, sia stato invitato alla riunione.

b) Il secondo motivo denuncia la falsa applicazione dell'art. 1137, secondo e terzo comma, c.c. Premesso di aver dedotto con i motivi d'appello l'omissione nel verbale dei nominativi dei condomini presenti (ovvero assenti, assenzienti e dissenzienti), dei valori dei millesimi e dell'entità delle spese deliberate ed approvate, i ricorrenti sostengono la nullità di tali delibere e non l'annullabilità, che la Corte d'appello avrebbe ritenuto incorrendo nella falsa applicazione dell'art. 1137 cit. In particolare sottolineano che il verbale deve contenere gli elementi indispensabili per il riscontro della validità della costituzione assembleare: l'indicazione dei condomini e dei millesimi sono essenziali ai fini della verifica della prescritta maggioranza ex art. 1136 c.c..

c) Il terzo motivo concerne la violazione dell'art. 1123, terzo comma, c.c., I ricorrenti assumono che, essendo state poste a loro carico spese - quali la tassa di occupazione del suolo pubblico, lavori straordinari per posti auto e per un ascensore - che dovevano essere a carico solo dei condomini che ne traevano utilità, la delibera è nulla.

2. I motivi sono stati contestati dal Condominio che, dopo aver evidenziato rispetto al primo che i ricorrenti nei precedenti gradi di giudizio non si sono mai doluti della mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, ha sostenuto che, comunque, tutte le dedotte ipotesi sono riconducibili nell'ambito dell'annullabilità e non della nullità.

3. È bene premettere, per quanto riguarda il primo motivo, che la questione della mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea è entrata nel thema decidendum, evidentemente perché ritenuta strettamente connessa con quella della mancata indicazione dei nominativi dei condomini, tant'è che di essa espressamente si occupa la sentenza impugnata (fine pag. 5, inizio pag. 6), donde l'infondatezza del profilo di inammissibilità prospettato dal Condominio.

4. Il contrasto giurisprudenziale rilevato con l'ordinanza di remissione è se comportino la nullità o la annullabilità della delibera: a) la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, anche ad un solo condomino; b) l'omessa indicazione, nel verbale, dei condomini presenti e dell'entità delle spese deliberate e approvate; c) l'errata ripartizione delle spese. 5. Prima di procedere all'esame del contrasto, è opportuno effettuare una, sia pur sintetica, ricognizione dell'orientamento della Corte e della dottrina in tema di nullità e annullabilità delle delibere dell'assemblea condominiale.

5.1. La Corte, in generale, ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea o alla formazione della volontà della prescritta maggioranza; quelle con maggioranze inferiori alle prescritte; le delibere prive degli elementi essenziali; quelle adottate con maggioranza inesistente, apparente o inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; le delibere con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo come oggetto contrario all'ordine pubblico, o alla morale, o al buon costume; le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. 5.2. Nell'ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi annullabili quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; le delibere viziate da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo riservato all'amministratore; le delibere che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. 6. Secondo la dottrina sono nulle le delibere affette da un vizio sostanziale, annullabili quelle inficiate da un vizio di forma. 6.1. In particolare, premesso che l'art. 1137 c.c. ha un' ampia portata ma non si riferisce a quelle decisioni assembleari che sono senza effetto alcuno in forza di principi generali indiscutibili, e perciò attaccabili in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, alcuni autori ritengono nulle le delibere prive dei requisiti essenziali, in quanto prese da assemblee non regolarmente costituite (anche perché non sono stati invitati tutti i condomini) o con maggioranze inesistenti o apparenti; ovvero quelle aventi un oggetto impossibile o illecito; quelle esorbitanti dalla sfera dei compiti dell'assemblea; quelle che ledono i diritti di ciascun condomino sulle cose e servizi comuni o sul proprio piano o appartamento. Considerano annullabili le delibere affette da vizi formali, prese in violazioni di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione e di informazione dell'assemblea.

6.2. Altri autori, operando un accostamento con i principi generali e le disposizioni dettate in tema di delibere societarie, ritengono nulle le delibere aventi ad oggetto materie sottratte alla competenza della assemblea, la ripartizione delle spese secondo criteri diversi da quelli legali, contenuto illecito o impossibile, la menomazione dei diritti spettanti a ciascun condomino, e quelle contrarie a norme imperative. Sono, invece, annullabili le delibere assunte a seguito di un procedimento viziato, ovvero inficiate da eccesso di potere perché invadono il campo riservato alla competenza dell'amministratore.

7. Il denunciato contrasto è sintetizzabile nei seguenti termini. 7.1. Sull'omessa comunicazione dell'avviso, sino al 2000 è rimasto fermo il principio, affermato dalla Corte in numerose pronunce (v. fra le tante: Cass. 1.10.1999, n. 10886; 19. 8.1998, n. 8199;

12.6.1997, n. 5267; 27.6.1992, n. 8074; 9. 12.1987, n. 9109;

15.11.1977, n. 4984; 16.4.1973, n. 1079; 12.11.1970, n. 2368), della nullità della delibera. In alcune sentenze, la sanzione della nullità è espressamente ricondotta alla difettosa costituzione dell'organo deliberante, risultando irrilevante l'incidenza o meno del voto sulle prescritte maggioranze (Cass. 12.2.1993, n, 1780;

15.11.1977, n. 4984). In altre la nullità è ricondotta all'esigenza che tutti i condomini siano preventivamente informati della convocazione dell' assemblea, così da poter essere partecipi del procedimento di formazione della delibera stes

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio d