Cessione immobili dopo interventi Superbonus, prime interpretazioni dei Notai

Il Consiglio nazionale del notariato ha pubblicato un nuovo Studio (Studio n. 15-2024/T, a cura del Notaio Francesco Raponi), con il quale sono state prese in esame le norme introdotte dall’art. 1 della L. 30/12/2023, n. 213, al comma 64, con le quali:
* sono state incluse tra i c.d. “redditi diversi” di cui all’art. 67 del D.P.R. 917/1986 (Testo unico delle imposte sui redditi - TUIR), a determinate condizioni, le plusvalenze realizzate mediante cessione di immobili in relazione ai quali il cedente abbia realizzato interventi con Superbonus conclusi da meno di 10 anni;
* sono state dettate, per le cessioni che risultano imponibili in base alle suddette condizioni, modalità specifiche per il calcolo della plusvalenza di cui all’art. 68 del D.P.R. 917/1986, riferite in particolare a come tenere conto dei costi sostenuti per il Superbonus ed alla possibile rivalutazione del costo di acquisto con gli indici Istat.

Rinviando a Plusvalenza vendita immobili con Superbonus: esempi pratici di calcolo per un approfondimento completo con esempi pratici e diagrammi che illustrano le varie casistiche introdotte, si riportano di seguito in sintesi alcune delle più interessanti ipotesi formulate dal Notariato.

Lo Studio precisa in primis che, considerando che si tratta di norma di recente introduzione e che non è stata ancora oggetto di documenti di prassi da parte della Agenzia delle Entrate, lo scopo del documento è offrire indicazioni sui numerosi problemi che sono già emersi e che si porranno nella sua applicazione.
Si tratta pertanto della prima interpretazione di uno scenario normativo non chiaramente definito, che potrebbe risultare non condivisa dall’Agenzia delle Entrate e dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Secondo lo Studio del Notariato, non genererebbero plusvalenza le seguenti cessioni.
Solo interventi trainanti. Non genererebbero plusvalenza le cessioni poste in essere successivamente alla esecuzione di interventi solo sulle parti comuni dello stabile di cui faccia parte il bene ceduto, in assenza pertanto di interventi trainati sulla singola unità.
Solo bonus fruito con 110%. Sarebbero plusvalenti le sole cessioni onerose operate a seguito di interventi che hanno goduto dell’agevolazione massima del 110%; non costituirebbero quindi fattispecie imponibili le cessioni di beni residenziali che abbiano fruito del Superbonus in misura inferiore al 110%.
Solo bonus fruito con cessione del credito o sconto in fattura. Sarebbero plusvalenti le sole cessioni onerose operate a seguito di interventi che hanno goduto del bonus tramite una delle opzioni di cui all’art. 121 del D.L. 34/2020, per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.
Solo interventi almeno di manutenzione straordinaria. Sarebbero plusvalenti le sole cessioni onerose operate a seguito di interventi edilizi almeno di manutenzione straordinaria, rimanendo invece escluse le cessioni che facciano seguito ad interventi di manutenzione ordinaria o più in generale realizzabili in edilizia libera, come ad esempio interventi trainati di sostituzione delle finestre e delle strutture accessorie, di installazione di pannelli solari, di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale.

Si tratta, come peraltro rimarcato dallo stesso Studio, e soprattutto quanto alla seconda ipotesi, di interpretazioni non del tutto coerenti con il dato letterale della norma, la quale:
* parla genericamente di “immobili in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34”, senza alcuna differenza fra trainanti e trainati e/o tra in base alla qualificazione edilizia dell’intervento e/o tra percentuali diverse di fruizione (vedi art. 67 del D.P.R. 917/1986, comma 1, lettera b-bis);
* include il parametro della percentuale di fruizione e dell’avvenuta opzione per sconto in fattura o cessione del credito solo in relazione alle modalità di calcolo della plusvalenza (vedi art. 68 del D.P.R. 917/1986, comma 1, terzo e quarto periodo).
Seppure si condividono le ragioni alla base di tali interpretazioni restrittive dell’ambito di applicazione della norma - come indicato dallo Studio, infatti, si farebbe fatica a comprendere la ratio di tassare la vendita posta in essere nei 10 anni successivi alla semplice sostituzione di una caldaia o di serramenti - si invita pertanto alla prudenza, e ad attendere anche le interpretazioni dell’Agenzia entrate.

Secondo lo Studio del Notariato, ancora, non genererebbero plusvalenza le seguenti cessioni.
Cedente diverso dal soggetto che ha fruito del bonus. Il cedente conseguirebbe la plusvalenza imponibile anche quando gli interventi conclusi sul bene oggetto di vendita fossero stati legittimamente eseguiti da soggetti terzi (ad esempio, il locatario, il familiare convivente). Infatti, la scelta del legislatore è stata quella di considerare il solo dato oggettivo, della avvenuta esecuzione di un intervento.
Cedente che pur avendovi diritto non ha fruito del bonus. La plusvalenza non sarebbe applicabile alle cessioni operate da un soggetto che, pur avendone diritto, non abbia goduto di alcuno dei vantaggi relativi al Superbonus.

Lo Studio del Notariato è consultabile qui in allegato.
Si rinvia al nostro approfondimento Plusvalenza vendita immobili con Superbonus: esempi pratici di calcolo, con esempi pratici e diagrammi che illustrano le varie casistiche introdotte.