Condominio, turnazione nell’utilizzo dei posti auto

Il compito di assicurare che il bene comune sia utilizzato non solo in modo regolare, ma anche nel rispetto delle norme vigenti in materia di sicurezza, è demandato all’amministratore del condominio il quale, secondo il disposto dell’art. 1130, n. 2 del Codice civile deve disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi. In alcuni casi, però, l’amministratore non può disciplinare correttamente i beni/servizi comuni quando, ad esempio, lo spazio a disposizione di un cortile non è sufficiente allo scopo dei posti auto.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

IL CORTILE - Il cortile rientra espressamente tra i beni che si presumono comuni a tutti i condomini, ex art. 1117 del Codice civile salvo titolo contrario. Si tratta, anzitutto, dello spazio scoperto esistente all’interno di un condominio - e quindi la superficie calpestabile, con la sovrastante colonna d’aria - la cui funzione primaria è quella di assicurare aria e luce alle unità immobiliari che su di esso si affacciano.
Riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto alle predette funzioni primarie, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi.

IL CORRETTO USO DEL BENE COMUNE - L’uso del cortile comune, così come degli altri spazi esterni finalizzati alla sosta degli autoveicoli e simili, rientra nell’àmbito di applicazione dell’art. 1102 del Codice civile (norma concernente la comunione in generale ma pienamente valida, per la sua compatibilità, anche nel pianeta condominio): un uso che consente di trarre dal bene i vantaggi e le relative potenzialità in favore di ciascun condomino e che, tuttavia, implica non solo l’obbligo di rispettare il pari diritto degli altri partecipanti, ma anche quello di lasciare immutata la destinazione del bene stesso.
La nozione di “pari uso” non consiste nella assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, poiché un uso identico del bene nel tempo e nello spazio si trasformerebbe in un sostanziale divieto, per ogni partecipante, di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio. È, invece, più corretto parlare di “compatibilità” del proprio diritto in rapporto all’esercizio delle stesse facoltà da parte degli altri condomini (C. Cass. civ. 28/08/2020, n. 18038), laddove il termine “compatibile” consiste nella ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno tutti i condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare (C. Cass. civ. 27/02/2007, n. 4617).

IL CORTILE DESTINATO A PARCHEGGIO - L’art. 1117, n. 2 del Codice civile indica tra i beni comuni dell’edificio le aree destinate a parcheggio senza operare alcuna distinzione tra aree scoperte (come, ad esempio, i cortili oppure gli spazi appositamente delimitati nei viali comuni di un supercondominio) e coperte, costituite dai garage condominiali nei quali le autovetture vengono posteggiate indifferentemente negli spazi delimitati dalle strisce.
A meno che i posti non siano stati assegnati catastalmente come pertinenza dei relativi appartamenti, il problema più comune sorge con riferimento all’uso di detti spazi che può anche essere disciplinato dal regolamento condominiale, anche se molto spesso tale atto si limita a definire l’autorimessa come parte comune senza prevedere specifiche indicazioni in merito alle modalità di utilizzo.
La piena operatività, nella fattispecie, dell’art. 1102 del Codice civile, che disciplina l’uso della cosa comune (nella comunione come nel condominio), è pacifica ma si arresta di fronte all’insufficienza del numero dei posti auto rispetto a quello dei condomini aventi diritto.

L’USO PARITARIO DEL CORTILE - L’uso paritario del bene comune non limita, in via generale, il diritto di ciascun comproprietario di trarre dal medesimo una utilità maggiore e più intensa rispetto a quella degli altri comproprietari, purché sempre nei limiti posti dall’art. 1102 del Codice civile, superati i quali l’utilità aggiuntiva dà luogo ad una vera e propria servitù a carico del bene stesso (C. Cass. civ. 16/04/2018, n. 9278).
Tuttavia, questo è un principio non applicabile all’uso del cortile condominiale, nel quale i posti auto possono corrispondere al numero degli appartamenti oppure essere ad essi inferiori; possono essere stati acquistati come pertinenze delle singole proprietà immobiliari oppure possono rappresentare degli spazi privi di riconoscimento ed utilizzati dai condomini in modo casuale.

L’USO TURNARIO DEL CORTILE - Qualora i posti auto disponibili nel cortile comune non siano sufficienti per accogliere le automobili di tutti i condomini, deve considerarsi legittima la scelta di operare una turnazione dei relativi spazi, anche laddove manchi nel verbale assembleare una specifica ed espressa manifestazione di volontà in tal senso, dandosi semplicemente atto delle operazioni di sorteggio svolte (Trib. Roma 05/10/2010, n. 19571).
Dunque, è legittimo utilizzare a turno un cortile condominiale per la sosta delle auto, ma a condizione che non sia impedito l’uso della cosa comune o privata (Trib. Roma 07/06/2021, n. 9890). L’essenza stessa del turno richiede che, nel corso del suo svolgimento, il comunista che ne beneficia, abbia l’esclusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l’avvicendamento nel godimento o inducano all’incertezza del suo avverarsi (C. Cass. civ. 19/07/2012, n. 12485).

LA MAGGIORANZA RICHIESTA PER DELIBERARE LA TURNAZIONE - Quando i posti macchina esistenti non sono sufficienti in relazione al numero degli appartamenti, rendendo il contemporaneo godimento del bene impossibile, i condomini possono, con la relativa delibera, avendo ad oggetto la modalità d’uso di un bene condominiale, approvare l’uso turnario. Difatti, per il controllo dello spazio adiacente al condominio, l’assemblea ha il potere di disciplinare le modalità e le tempistiche dell’uso del cortile, laddove lo spazio non sia sufficiente per garantire un parcheggio a tutti i veicoli di proprietà dei condomini.
La deliberazione assunta a maggioranza può anche modificare il regolamento condominiale, perché, come chiarito dagli ermellini, la clausola che disciplina le modalità d’uso dei beni comuni non ha natura contrattuale, non necessitando quindi dell’unanimità dei consensi (C. Cass. civ. 22/05/2023, n. 14019: nella specie, è stata ritenuta legittima la delibera di assegnazione turnaria annuale, sulla base di un sorteggio, contro il pagamento di un corrispettivo mensile, poiché essa costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea).
Dunque, è valida la delibera assembleare nella parte in cui i condomini approvano, a maggioranza, la turnazione in merito all’utilizzo dei parcheggi condominiali, laddove non emerga che, attraverso le determinazioni assunte, siano stati violati diritti esclusivi dei singoli condomini relativi agli spazi interessati da detta turnazione e considerando altresì che il condominio non abbia disposto alcuna innovazione, essendosi invece limitato a disciplinare l’uso delle cose comuni con le maggioranze previste dall’art. 1136, comma 2 del Codice civile (Trib. Roma 09/09/2020, n. 12068). La volontà collettiva non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all’uso del bene comune.