Plusvalenza vendita immobili con Superbonus: esempi pratici di calcolo

La Legge di bilancio 2024 (L. 30/12/2023, n. 213, art. 1, comma 64) ha incluso tra i c.d. “redditi diversi” di cui all’art. 67 del D.P.R. 917/1986 (Testo unico delle imposte sui redditi - TUIR) le plusvalenze realizzate mediante cessione di immobili in relazione ai quali il cedente abbia realizzato interventi con Superbonus conclusi da meno di 10 anni.
Restano esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione.
Di seguito, lo schema grafico su come capire se la cessione genera plusvalenza.

DETERMINAZIONE DELLA PLUSVALENZA, ESEMPI DI COSTI INERENTI - La plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto, rivalutato in base all’indice Istat per gli immobili acquistati da almeno 5 anni ed aumentato dei c.d. “costi inerenti” (ad esempio: spese per manutenzione straordinaria o ristrutturazione; spese per pratiche urbanistiche e catastali; onorario del notaio, Imposta di registro e/o IVA non detratta; imposta sostitutiva sul mutuo).
Quanto ai suddetti costi inerenti, in caso di interventi Superbonus fruiti con la percentuale piena del 110% e con cessione del credito o sconto in fattura:
* se l’intervento è concluso da meno di 5 anni, i costi non si possono considerare;
* se l’intervento è concluso da più di 5 anni, i costi si possono considerare per il 50%.
Si ricorda infine che non possono essere considerati “inerenti” i costi che attengono alla normale gestione del bene e non ne abbiano determinato un aumento di valore (ad esempio: spese condominiali ordinarie; utenze; spese per manutenzione ordinaria; altre spese comunque non documentate).
Di seguito, lo schema grafico su come considerare i costi Superbonus nel calcolo e lo schema grafico su come capire se possibile rivalutare il costo di acquisto con gli indici Istat (su come eseguire il calcolo vedi Indici Istat, costi di costruzione e tassi di interesse).

IMPOSTA SOSTITUTIVA - Si rende applicabile in questi casi (L. 30/12/2023, n. 213, art. 1, comma 65) la possibilità di assoggettare la plusvalenza - invece che all’aliquota marginale IRPEF calcolata in base al reddito complessivo del contribuente - all’imposta sostitutiva di cui al comma 496, art. 1 della L. 266/2005, attualmente stabilita al 26% (dal 2020, in precedenza era il 20%).
Negli esempi che seguono verrà sempre applicata l’imposta sostitutiva.

ESEMPI PRATICI CALCOLO PLUVALENZA VENDITA IMMOBILI CON SUPERBONUS  - Alla luce della disciplina sopra sinteticamente illustrata, si forniscono di seguito alcuni esempi pratici di calcolo.

ESEMPIO 1
* Immobile acquistato nel mese di gennaio 2020
* Costo di acquisto 300.000 Euro
* Vendita nel mese di gennaio 2024
* Interventi Superbonus fruiti al 110% senza cessione del credito o sconto in fattura
* Importo interventi Superbonus 100.000 Euro
* Altri costi inerenti vari 25.000 Euro
* Prezzo di vendita 500.000 Euro
Rivalutazione ISTAT non possibile in quanto immobile acquistato da meno di 5 anni.
Superbonus conteggiato tra i costi inerenti in quanto senza cessione del credito o sconto in fattura.
* Costo fiscalmente riconosciuto: 425.000 Euro
(Costo acquisto 300.000 + Costi Superbonus 100.000 + Altri costi inerenti 25.000 Euro)
* Plusvalenza: 75.000 Euro
* Tassazione: 19.500 Euro (75.000 x 26%)

ESEMPIO 2
* Immobile acquistato nel mese di gennaio 2018
* Costo di acquisto 300.000 Euro
* Vendita nel mese di gennaio 2024
* Interventi Superbonus fruiti al 110% con sconto in fattura
* Importo interventi Superbonus 100.000 Euro
* Altri costi inerenti vari 25.000 Euro
* Prezzo di vendita 500.000 Euro
Rivalutazione ISTAT possibile in quanto immobile acquistato da oltre 5 anni.
Entità rivalutazione: +17,10% pari a 51.300 Euro
(calcolo eseguito con indice dicembre 2023 pari a 118,9 e indice gennaio 2018 pari a 101,5 - per dettagli su come eseguire il calcolo vedi Indici Istat, costi di costruzione e tassi di interesse)
Superbonus non conteggiabile tra i costi inerenti in quanto fruito con sconto in fattura (potrebbe conteggiarsi al 50% se l’intervento fosse concluso da almeno 5 anni).
* Costo fiscalmente riconosciuto: 376.300 Euro
(Costo acquisto 300.000 + Rivalutazione ISTAT 51.300 + Altri costi inerenti 25.000 Euro)
* Plusvalenza: 123.700 Euro
* Tassazione: 32.162 Euro (123.700 x 26%)

ESEMPIO 3
* Immobile acquistato nel mese di gennaio 2005
* Costo di acquisto 300.000 Euro
* Vendita nel mese di gennaio 2024
* Interventi Superbonus fruiti al 90% con cessione del credito
* Importo interventi Superbonus 100.000 Euro
* Altri costi inerenti vari 25.000 Euro
* Prezzo di vendita 500.000 Euro
Rivalutazione ISTAT possibile in quanto immobile acquistato oltre 5 anni.
Entità rivalutazione: +41,10% pari a 123.300 Euro
(calcolo eseguito con indice dicembre 2023 pari a 118,9 e indice gennaio 2005 pari a 123,9 con coefficiente di raccordo pari a 1,470 - per dettagli su come eseguire il calcolo vedi Indici Istat, costi di costruzione e tassi di interesse)
Superbonus conteggiato tra i costi inerenti in quanto, seppure con cessione del credito, fruito al 90% invece che con la percentuale piena.
* Costo fiscalmente riconosciuto: 548.300 Euro
(Costo acquisto 300.000 + Rivalutazione ISTAT 123.300 + Costi Superbonus 100.000 + Altri costi inerenti 25.000 Euro)
* Plusvalenza non presente

ESEMPIO 4
* Immobile acquistato nel mese di gennaio 2005
* Costo di acquisto 300.000 Euro
* Vendita nel mese di gennaio 2024
* Interventi Superbonus fruiti al 110% con cessione del credito
* Importo interventi Superbonus 100.000 Euro
* Altri costi inerenti vari 25.000 Euro
* Prezzo di vendita 500.000 Euro
Rivalutazione ISTAT possibile in quanto immobile acquistato oltre 5 anni.
Entità rivalutazione: +41,10% pari a 123.300 Euro
(calcolo eseguito con indice dicembre 2023 pari a 118,9 e indice gennaio 2005 pari a 123,9 con coefficiente di raccordo pari a 1,470 - per dettagli su come eseguire il calcolo vedi Indici Istat, costi di costruzione e tassi di interesse)
Superbonus non conteggiabile tra i costi inerenti in quanto fruito con sconto in fattura.
* Costo fiscalmente riconosciuto: 448.300 Euro
(Costo acquisto 300.000 + Rivalutazione ISTAT 123.300 + Altri costi inerenti 25.000 Euro)
* Plusvalenza: 51.700 Euro
* Tassazione: 13.442 Euro (51.700 x 26%)

INTERPRETAZIONI CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO - Si rinvia a Cessione immobili dopo interventi Superbonus, prime interpretazioni dei Notai per un ampio excursus sulle interpretazioni recate dallo Studio n. 15-2024/T del Consiglio nazionale del notariato in data 20/03/2024.